Todo FII tem seus defeitos #3: RECT11 2.0

1. Defeitos:

1.1. Não foi transparente por muitos meses quanto aos passivos (dívidas) do fundo;

1.2. Contrato típico e alavancagem não combinam;

1.3. Em Live o gestor Moise deu a entender que o fundo iria distribuir R$0,60/cota até o final do ano, uma estimativa muito ousada que não se concretizou;

1.4. Diante da queda dos rendimentos o gestor pediu e conseguiu carência da Correção Monetária de sua dívida, o que deu um alívio aos rendimentos, mas está fazendo com que o Saldo Devedor do CRI aumente;

1.5. Realização de emissão pouco tempo antes do fim do contrato com a Vivo, prejudicando investidores com menos experiência que não conseguiriam perceber que esse era o pior momento para fazer aportes no fundo;

1.6. Ainda é incerto o impacto do Home Office para as lajes. As empresas não vão deixar de ter sedes administrativas, mas devem diminuir a área demandada;

1.7. Quase ¾ do fundo estão localizados em Alphaville ou Rio de Janeiro (Barra da Tijuca), duas localidades com vacância extremamente alta;

1.8. Mais de uma emissão abaixo do VP, inclusive muito abaixo do VP;

1.9. Quase 16% da receita é proveniente de RMG;

1.10. VP ainda não foi reavaliado e tende a ser revisto bem pra baixo, já que nas projeções não estava previsto a desocupação parcial da Vivo;

1.11. Dificuldade para fazer novas captações, o que pode trazer problemas no momento de pagar as amortizações das dívidas;

1.12. Em crises algumas empresas tendem a migrar de localidades “B” para áreas mais nobres;

1.13. Carências no Rio de Janeiro são tão longas que existe a possibilidade da carência do CRI (item 1.4.) acabar antes da carência dado ao inquilino do imóvel Barra;

1.14. Aquisição de imóvel desocupado em Alphaville, apenas 5 milhões, mas ainda assim considero um erro, pois como é de conhecimento de quase todos, investidores de FIIs possuem foco em renda;

1.15. O cap rate elevado do imóvel Barra (13,45%) da a impressão de que o vendedor queria se desfazer a qualquer custo do imóvel.

1.16. Devido a vacância elevada o fundo deve ter dificuldade em repassar a inflação para os inquilinos.

2. Qualidades:

2.1. Gestão ativa correndo atrás de locatários e conseguindo alugar espaços no imóvel da Barra da Tijuca, o que é um desafio e tanto;

2.2. Gestor Moise é famoso no mercado e deve ter vários contatos;

2.3. Realizou compras no meio da pandemia, então espero que tenha conseguido bons preços;

2.4. Prédios com bom padrão construtivo;

2.5. Contratos típicos, então os aluguéis não estão deslocados da realidade de mercado;

2.6. Contratos típicos, os imóveis já passaram pelo teste de vacância e mostraram que é possível conseguir inquilinos, no entanto, não sabemos a respeito de descontos e carência dadas;

2.7. Imóvel Cidade Matarazzo possui localização privilegiada;

2.8. Apesar do atraso, agora o RG conta com várias informações quanto aos passivos do fundo.

 

3. Compraria? Não, pois estou bem pessimista quanto ao futuro das lajes corporativas por causa do avanço do home office.

 

4. Dicas:

4.1. Modificar o DRE de forma a ficar mais compreensível de onde veio o resultado caixa do fundo.

 

5. Dados:

5.1. Data da análise: 15/11/2021

5.2. Cotação: R$67,15

5.3. VP: R$92,81

5.4. P/VP: 0,72x

5.4. Contexto: Boa parte da população já vacinada e poucas limitações a circulação de pessoas. Apesar do anúncio de transações de lajes por valores recordes, a vacância segue crescente no segmento.

 

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista