Todo FII tem seus defeitos #1: HABT11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Alocação extremamente lenta da segunda emissão, demorando mais de um ano para ser concluída (receberam os recursos em fev/2020 e terminaram de alocar em out/2021). Culparam os pré-pagamentos, mas o problema se arrasta a muito mais tempo;

1.2. Alocação lenta fez com que os cotistas deixassem de ganhar muito dinheiro no final de 2020 e no início de 2021, lembrando que o fundo possuía muito IGPM na carteira;

1.3. Taxa de Administração elevada (1,30% a.a.) somada a uma Taxa de Performance também cara (20% do que exceder 100% do CDI), o que ocasionou vários meses com a gestão ficando com 20% ou mais da receita gerada;

1.4. Compra de FIIs para tentar aliviar a grande quantidade de dinheiro em caixa;

1.5. Gestores sumiram de Lives por um longo espaço de tempo, reaparecendo somente quando a alocação evoluiu e se aproximava a emissão que estavam pretendendo fazer;

1.6. A 3ª emissão foi lançada com dinheiro em caixa, pouco, mas tinha;

1.7. Após longos meses esperando a alocação ser concluída, o cotista poderia aproveitar os rendimentos elevados devido a aceleração do IPCA, mas logo após o término das alocações a gestão deu início a 3ª emissão, o que vai atrapalhar no recebimento dos IPCAs acima de 1% a.m.;

1.8. Sofreu com pré-pagamentos mais do que outros fundos, o que pode indicar uma pouca aproximação com os devedores ou decisões erradas dos gestores, já que muitos desses pagamentos foram realizados para a troca do IGPM e conseguir taxas melhores. E um fundo com bastante dinheiro em caixa e dificuldade de alocação deveria ter se movimentado para participar dessas novas operações;

1.9. Fez mais de uma promessa errônea de término de alocação da 2ª Emissão;

1.10. Em uma Live de 2020 os gestores disseram não se importar com os cotistas que estavam insatisfeitos com a demora da alocação, lembrando que a SELIC estava em 2% a.a. naquela época. Para piorar, o trecho em questão foi dito com sorrisos na boca, demonstrando uma completa despreocupação com os interesses dos cotistas;

1.11. Rentabilidade negativa do caixa por vários meses, ou seja, a receita gerada não era suficiente nem se quer para pagar a taxa de ADM gerada por tal parcela. Tal situação se arrastou por longos meses, até que a gestão enfim isentou o cotista das taxas sobre a parcela alocada em caixa

Caixa de HABT11 gerando prejuízo
Fonte: Arquivo Pessoal/ClubeFII

2. Qualidades:

2.1. Administrador Vórtx;

2.2. Excelente relatório de risco, não escondendo operações estressadas;

2.3. Taxa média superior a outros fundos High Yield, como DEVA11 e HCTR11;

2.4. Não participou dos rolos com a Gramado Parks;

2.5. Preocupação em não ter um portfólio concentrado em poucos grupos econômicos;

2.6. Diversificação geográfica;

2.7. Nos últimos meses o fundo fez uma migração para o setor de loteamentos, o que fez com que se diferenciasse dos fundos da Hectare, se tornando então uma boa forma de diversificação;

2.8. Baixa concentração entre os CRIs;

2.9. Razões de garantia ficaram em bons patamares durante os meses de maior preocupação com a pandemia;

2.10. Gestor presente no fórum do ClubeFII, apesar de já ter marcado o mesmo e não ter sido respondido;

2.11. Divulga o pipeline de novas tranches e operações futuras, apesar de não possuir grande acurácia no mês de liquidação.

 

3. Compraria? Depende da velocidade de alocação da emissão atual, mas não pagaria o preço atual. Entretanto, reconheço que o fundo melhorou bastante nos últimos meses.

 

4. Dicas:

4.1. Explorar mais o segmento de Incorporação Vertical;

4.2. Se possui Correção Monetária acruada, divulgar;

4.3. Dar um intervalo entre o término da alocação e outra emissão;

4.4. Se livrar dos FIIs na próxima janela de alta;

4.5. Tomar cuidado com as promessas realizadas;

4.6. Senti falta de gráficos resumindo a carteira de CRI (porcentagem da razão PMT, conclusão de obras, etc.).

 

5. Dados:

5.1. Data da análise: 05/11/2021

5.2. Cotação: R$114,32

5.3. VP: R$97,17

5.4. P/VP: 1,17x

5.4. Contexto: SELIC, Taxas de juros de longo prazo, inflação e rendimentos em alta. Grande desconfiança por parte dos cotistas em operações de Multipropriedade, pouco apetite para emissões e vários fundos sendo negociados a VP ou abaixo.

 

Observações:

- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista