Todo FII tem seus defeitos #117: XPPR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Exagerou na alavancagem. Sou uma pessoa favorável aos fundos tomarem dívidas, mas desde que de forma parcimoniosa e com contratos atípicos por trás, o que não é o caso aqui;

1.2. Em junho/2021 foi dado carência de juros e principal para a maior parte da dívida do fundo, então o rendimento atual está inflado, mais especificamente em 0,07/cota, devido ao fundo não estar tendo despesas financeiras com alguns dos passivos que possui;

1.3. Ao ter ganho carência o fundo passa a pagar juros sobre juros e como são 36 meses de carência, os juros compostos vão fazer uma festa aqui. Para piorar mais ainda a dívida está atrelada ao IPCA;

1.4. Além do passivo descrito acima, os outros 2 CRIs que o fundo deve também estão sob carência, que se encerra em jan/2023;

1.5. Fez uma emissão bem abaixo do VP;

1.6. Fim da RMG se aproximando (segundo semestre 2022) e 56% das receitas são provenientes desse “prêmio de locação”. Outro ponto aqui é que não vejo motivos para não divulgarem o mês exato em que o fundo irá parar de receber esse dinheiro

1.7. Movimentação estranha da cota antes da divulgação de Fato Relevante positivo (obtenção de carência nos CRIs), o que levou algumas pessoas a pensarem que houve vazamento de informações privilegiadas;

1.8. ¾ da ABL do fundo se encontra em Alphaville, região que enfrenta graves problemas de vacância, mesmo antes da pandemia

1.9. Gestor passando mensagens realistas/pessimistas, algo que indica que a situação é realmente séria, já que o normal é gestores serem extremamente otimistas em suas cartas mensais

1.10. Inquilino Cielo (12,8% da ABL) passando por grandes mudanças e compressão de margens, o que aumenta as chances de outras reduções de áreas ocupadas. Atualização 2ª versão: a empresa representa agora 7% da receita do fundo, ou seja, reduziu o aluguel pago ou desocupou espaços;

1.11. Não estudei bastante o tema mas acredito que o fundo entrou no desenvolvimento do FL Plaza já próximo ao final de sua construção, o que implica que não deve ter pagado um R$/ABL muito barato;

1.12. Redução substancial do VP (IPO a R$100,00 e atualmente se encontra próximo de R$80,00);

1.13. Além da concentração por região também há uma concentração por imóvel: o fundo possui basicamente apenas 3 imóveis

1.14. Sem informação quanto a inquilinos já tentando garantir uma vaga no FL Plaza.

 

2. Qualidades:

2.1. Administrador Vórtx;

2.2. Contratos típicos, então não há vacância reprimida, ou seja, não há inquilino sendo segurado por contrato

2.3. Relatório Gerencial não esconde os custos dos CRIs e suas carências

2.4. Inquilinos com bom perfil de crédito

2.5. FL Plaza bem próximo de ser concluído (3T2021). Atualização 2ª versão: as chaves foram entregues em julho/2022, um atraso bem relevante;

2.6. FL Plaza parece ser um empreendimento realmente imponente, chuto que haja demanda por espaços;

2.7. Fundo conta com uma tabela bem completa sobre os dados dos imóveis, algo que sinto muita falta em fundos de tijolos, mesmo que as informações não sejam muito animadoras;

2.8. Quantidade de cotistas continua subindo mesmo com a situação difícil do fundo/segmento, provavelmente fruto da grande capacidade de distribuição da XP. Se está subindo nessas condições, imagino que caso o FL Plaza seja um case de sucesso deva subir ainda mais.

3. Compraria? Não, devido a vários fatores: localização ruim, emissões abaixo do VP, RMG, alavancagem exagerada, carências, etc.

4. Dicas:

4.1. Não cometer o mesmo erro da RBR em RBRP11 e tentar trazer inquilinos o quanto antes para o imóvel.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 31/07/2022

5.2. Cotação: R$ 46,48

5.3. VP: R$ 78,94

5.4. P/VP: 0,59x

5.4. Contexto: IPCA desacelerando, SELIC em 13,25% a.a. e subindo, mas perto do fim do ciclo de alta. Custo de construção com alta acentuada nos últimos 2 anos criou uma enorme expectativa nos fundos de tijolos. Transações de Lajes Corporativas por valores recordes na Faria Lima, mas um mercado bem morno nas demais praças.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda