1. Defeitos/riscos:
1.1. Queda
nominal dos rendimentos, saindo de R$0,83/cota em abril/2009 para R$0,69/cota
em agosto de 2021. Atualização 2ª versão: em junho de 2022 o rendimento se
encontra em R$0,78/cota com a ajuda de receitas não recorrentes
1.2.
Apesar da queda nominal dos rendimentos, há uma valorização expressiva do VP do
fundo, tendo o IPO acontecido a R$100,00 e hoje o VP está acima de R$160,00;
1.3.
Aproximadamente ¼ dos imóveis do fundo se encontram vagos e tal vacância tem
sido persistente
1.4. Ausência
de uma tabela dificulta a identificação de onde se encontra a vacância do fundo.
Foi por acaso analisando o gráfico de ativos que consegui identificar onde a
vacância está concentrada (Edifício Paulista Star). Tal imóvel se encontra
completamente vago a mais de 2 anos (fui apenas até o RG de 2 anos atrás)
1.5. 2022
e 2023 com poucas revisionais, então não é de esperar reajustes acima da
inflação nesses anos, mas pode ser algo positivo caso o mercado de lajes ainda
esteja fraco nesses anos
1.6. Ausência de um gráfico básico: porcentagem por padrão construtivo dos imóveis. Sendo que muitos imóveis possuem classificação BB e alguns C;
1.7. Porcentagem
ínfima de imóveis na Faria Lima (3,6% do PL) e a porcentagem em área abaixo da
Faria Lima (Berrini e Chucri Zaidan) representa pouco mais de ¼ do fundo. Ou
seja, grande parte do portfólio de imóveis se encontra em localizações não
Prime;
1.8. Taxas
de administração bem salgadas para o momento atual do fundo, no acumulado de 12
meses até junho/2022 as despesas operacionais representavam 17% das receitas;
1.9. Rendimento
atual superior aos resultados (fundo consumindo caixa), sem os resultados não
recorrentes o rendimento do fundo seria algo em torno de R$0,45/cota
1.10. Baixo
prêmio frente aos títulos IPCA+, enquanto o Yield (com não recorrentes do
fundo) é de 7,50% a.a., os títulos do tesouro têm sido negociados com prêmios
acima de 6%;
1.11.
Acho excelente que o fundo seja ativo e faça a venda de imóveis, mas acho
negativo que fiquem parcelando para o comprador de forma que o fundo receba de
forma semestral;
1.12.
Mais de ¼ das receitas do fundo são provenientes do imóvel TOTVS, que se
encontra em um bairro (Santana - Zona Norte Paulista) que não ouço falar na
mídia.
Outro
ponto de atenção é que o inquilino é do setor de tecnologia, um dos que mais
tem migrado para Home Office. Além disso não há informações quanto a tipicidade
do contrato.
2.
Qualidades:
2.1. Gestão
CSHG conta com grande confiança entre os investidores e desconheço qualquer
erro grave da gestora;
2.2. Base
de cotistas subindo mesmo com o momento horrível para o fundo/segmento, o que
demonstra o poder midiático orgânico da gestora
2.3.
R$/m² subindo, o que indica que o fundo tem conseguido repassar parte da
inflação;
2.4.
Grande concentração na cidade de São Paulo;
2.5. Acredito
que a maioria dos contratos sejam típicos, o que reduz os esqueletos nos
armários e é um indicador de que os valor praticados nos aluguéis estão em
linha com o mercado;
2.6.
Realização de retrofits nos imóveis;
2.7. Possibilidade
de giro de carteira para dar um up nos rendimentos, assim como temos visto em
HGLG11. Atualização 2ª versão: os giros aconteceram;
2.8. Bastante
transparência quanto aos inquilinos problemáticos e as negociações realizadas,
vide os casos LIQ e Sercom comentados no relatório gerencial de junho/2022
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=324535&flnk
2.9.
Baixo endividamento;
2.10.
Quantidade relevante de carências e descontos que podem aumentar bastante as
receitas quando acabarem
3.
Compraria? Não, não gosto de lajes corporativas e acredito que o prêmio de
risco pago pelo mercado não compensa pelas incógnitas do segmento.
4. Dicas:
4.1. Ao
invés de indicar os valores a receber da venda do Verbo Divino, apresentar o
lucro ou os dois. Para que os cotistas possam estimar o quanto ainda vão
receber por essa venda;
Facilitar
a estimativa de recebimento de lucro dos imóveis vendidos (RG apresenta apenas
o valor da parcela);
4.2. Acrescentar
uma tabela resumindo as informações dos ativos (imóvel, região, porcentagem do
PL, vacância, etc.);
4.3. Acrescentar
um gráfico com a classificação dos imóveis;
4.4. Não
ficou clara a diferença entre Aluguel/m² corporativo e Aluguel/m² total;
4.5.
Trazer mais informação quanto a tipicidade dos contratos.
5. Dados:
5.1. Data
da análise: 27/07/2022
5.2.
Cotação: R$ 124,12
5.3. VP:
R$ 162,26
5.4.
P/VP: 0,76x
5.4. Contexto: IPCA desacelerando, SELIC em 13,25% a.a. e subindo, mas perto do fim do ciclo de alta. Custo de construção com alta acentuada nos últimos 2 anos criou uma enorme expectativa nos fundos de tijolos. Transações de Lajes Corporativas por valores recordes na Faria Lima, mas um mercado bem morno nas demais praças.
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda
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