Todo FII tem seus defeitos #104: JSRE11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Administrador/custodiante Safra: já ouvi muitos relatos de atrasos na entrega dos informes e dificuldade para acessa-los

1.2. Pagando menos rendimentos do que a uma década atrás (em 2011 chegou a pagar 0,71/cota)

1.3. Queda dos rendimentos em 2020, ou seja, ou teve vacância ou teve choradeira de inquilino, mas durou pouco;

1.4. Concentração de 44% em um único imóvel, ao menos é um baita prédio AAA bem localizado

1.5. Principal imóvel do fundo Ed. Tower Bridge foi adquirido em março/2020, sendo que as condições devem ter sido negociadas meses antes, então o preço de compra levava em conta outra realidade;

1.6. Pouca presença dos gestores em Lives;

1.7. Em março/22 houve queda nos rendimentos (R$0,53 para R$0,49) e os gestores nada comentaram a respeito no Relatório Gerencial subsequente. Tal queda gerou bastante frustração a alguns cotistas do fundo, que com certeza esperavam aumentos nos rendimentos devido ao repasse da inflação de 2 dígitos. Atualização: os gestores haviam avisado no RG de fevereiro que a distribuição iria diminuir devido a interrupção da venda de cotas de HGPO11;

1.8. Ausência de um gráfico com o histórico de vacância, na verdade, nem sequer informam a vacância atual do fundo. Informam apenas por imóvel, o que dificulta a avaliação;

1.9. Safra é uma gestora famosa por administração de recursos Private Equity e a cabeça de um investidor de FIIs é bem diferente desse grupo seleto de investidores, que geralmente não se preocupam com a rentabilidade no curto prazo (pois já são ricos);

1.10. No Relatório Gerencial de Dezembro/21 constava que quase 50% dos imóveis do fundo iriam ser reajustados pela inflação, entretanto, os rendimentos de 2022 seguem os mesmos de 2021. Lembrando que a inflação de 2021 foi na casa dos 10%;

1.11. Pouca transparência quanto aos passivos do fundo, ao menos são pouco representativos para o fundo.

2. Qualidades:

2.1. Desconto de mais de 30% no VP no momento em que escrevo. Entretanto, é bom lembrar que avaliações de VP são muito subjetivas e podem não expressar o real valor dos imóveis;

2.2. Imóveis de excelente qualidade e muito bem localizados, exceto o do RJ, que é feio e velho;

2.3. Inquilinos de primeira linha;

2.4. Boa diversificação de setores dos inquilinos;

2.5. Não informa no RG, mas quase certeza de que os contratos são típicos, logo, não há vacância mascarada e os gestores tem maior liberdade para realizar reajustes acima da inflação, caso o mercado venha a bombar;

2.6. Imóveis do HGPO11 em processo de liquidação, algo que pode trazer lucro para JSRE11, no entanto, tal lucro é bem limitado, já que HGPO11 representa pouco mais de 3% do PL do fundo;

2.7. Bom detalhamento dos imóveis e sua localização, algo básico, mas que muitos fundos imobiliários não fazem.

 

3. Compraria? Não, apenas o item 1.1. já é o suficiente para eliminar esse FII pelos meus critérios. Todavia, a qualidade dos imóveis é inquestionável, caso acredite na recuperação das lajes corporativas vale a pena estudar melhor.

4. Dicas:

4.1. Especificar as despesas financeiras na DRE;

4.2. Acrescentar um gráfico demonstrando que todos os contratos são típicos;

4.3. Acrescentar um gráfico com a evolução da vacância nos últimos 12 meses.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 24/04/2022

5.2. Cotação: R$ 76,80

5.3. VP: R$ 113,58

5.4. P/VP: 0,67x

5.4. Contexto: SELIC 2 dígitos, inflação galopante, fundos de tijolos não conseguindo realizar emissões e lajes conseguindo novos inquilinos, mas tendo que dar várias concessões (carência e descontos).

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista