Todo FII tem seus defeitos #40: PATC11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Dividend Yield muito baixo, o que é consequência de compras com Cap Rates baixíssimos, lembrando que o fundo cresceu bastante no final de 2019, que foi o ápice da bolha dos Cap Rates nanicos em FIIs de lajes corporativas;

1.2. Lentidão na alocação a ponto de devolverem o dinheiro para os cotistas;

1.3. Quase ¼ do fundo se encontra vago no momento em que escrevo essa análise;

1.4. Gestora comprou FIIs de lajes para diminuir o dinheiro em caixa, o problema é que esses fundos já não possuem um bom Yield/Cap rate, daí vc coloca 2 taxas (gestão do FII e do Pátria), não sobra quase nada. Usar o BRCR11 como exemplo, chutando um Cap Rate generoso de 7% a.a.: 7% - 1,165% (taxa PATC11) – 1,10% (taxa BRCR11) = 4,7% a.a.;

1.5. Gestora vendeu FIIs com prejuízo para comprar imóveis: Prejuízo em trades com FIIs + Cap rate baixo + 2 taxas = carrego horrível para o cotista;

1.6. Complemento do item acima: precisam continuar fazendo vendas de FIIs e as cotas estão lá embaixo ainda, ou seja, mais prejuízo;

1.7. Home Office ainda é um risco imprevisível, mesmo para lajes bem localizadas;

1.8. Adquiriu o imóvel Cetenco em meados de maio e o inquilino anunciou sua saída do mesmo em outubro;

1.9. Rendimentos estagnados a bastante tempo, o que indica que o fundo está tendo dificuldade em repassar a inflação para seus inquilinos até o momento.

2. Qualidades:

2.1. Capitânea interessada em fechar capital do fundo é um indicativo de que as negociações na região seguem aquecidas. Porém, é importante lembrar que fizeram uma proposta bem abaixo do Valor Patrimonial dos imóveis;

2.2. Localização excelente;

2.3. Imóveis de alta padrão construtivo;

2.4. RG apresenta informações relevantes, como o aluguel médio e custo das áreas vagas;

2.5. Gestão teve a humildade de amortizar parte do capital captado devido a lentidão na alocação;

2.6. Gestores com vários contatos, que inclusive ajudaram a diminuir a vacância;

2.7. Valor Patrimonial sem grandes altas relevantes, o que é condiz com os rendimentos estagnados.

3. Compraria? Não, não estou otimista com o segmento de Lajes Corporativas devido ao Home Office, que deve crescer ano após ano daqui pra frente.

4. Dicas:

4.1. Se desfazer das posições em FIIs assim que atingir o PM.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 06/01/2022

5.2. Cotação: R$ 64,95

5.3. VP: R$ 85,26

5.4. P/VP: 0,76x

5.4. Contexto: Fundos sob gestão da Capitânea fizeram uma proposta de fechamento de capital poucos dias atrás. 

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista