Todo FII tem seus defeitos #31: KNRI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Emissões somente para clientes Itaú;

1.2. Rendimentos ficaram estagnados por 10 anos, distribuiu R$ 0,70/cota em fev/2011 e até jul/2021 distribuía R$ 0,69/cota;

1.3. Valor patrimonial crescente sem que a capacidade de distribuição aumentasse, em outras palavras, os imóveis valem mais, mas a renda gerada por esses imóveis não é maior;

1.4. Taxa de gestão cara, 1,25% a.a., enquanto tem gestão cobrando 0,75% a.a.;

1.5. Despesas em maio representaram 27% das receitas, fui verificar abril para ver se tinha algo errado e o número foi pior ainda: 34%!!! Fui verificar 1 ano atrás e 23%;

1.6. Aparentemente os custos de emissão são pagos pelo fundo, ou seja, não basta não ter direito de preferência, os cotistas ainda têm que pagar os custos para os clientes private;

1.7. Três lajes corporativas no Rio de Janeiro, sendo que uma delas tem 86,51% de vacância;

1.8. Não me agrada essa mistura de setores (logística e escritórios), prefiro eu mesmo calibrar a porcentagem de cada um na minha carteira;

1.9. Quase metade dos imóveis são de lajes corporativas, segmento que estou bem pessimista;

1.10. Maioria dos galpões logísticos estão locados para um único inquilino, algo que dificulta na negociação de reajustes de aluguéis, já que o inquilino nessas circunstâncias tem muito mais poder;

1.11. O fundo ficou para trás no quesito desenvolvimento de galpões logísticos, algo que muitos FIIs fizeram e que deve começar a gerar resultados em breve.

2. Qualidades:

2.1. Grande diversificação de inquilinos e imóveis;

2.2. Sendo negociado bem abaixo do VP;

2.3. Pelo porte do fundo consegue manter uma grande quantidade de dinheiro em caixa sem machucar a distribuição de rendimentos;

2.4. Imóveis logísticos com baixa vacância, mesmo muito deles tendo contratos típicos;

2.5. Potencial de aumento de distribuição caso consigam diminuir a vacância e acabem as carências;

2.6. Um dos FIIs queridinhos dos Youtubers, logo tem muita mídia e com a recuperação da economia a cotação pode alcançar os patamares anteriores;

2.7. Maioria das Lajes possuem contratos típicos, então a vacância do fundo não é disfarçada por contrato.

3. Compraria? Não, não me agrada esse rendimento estagnado + VP subindo, é revoltante. Além de que o fundo possui uma precificação exagerada: há fundos com Lajes melhor localizadas e galpões de condomínio logístico.

4. Dicas:

4.1. Tirar proveito da alavancagem, caso consiga se financiar com boas taxas;

4.2. Realizar projetos de desenvolvimento;

4.3. Realizar a cisão do fundo em 2 (um logístico e um de lajes), daí cabe ao cotista decidir o que fazer com cada um;

4.4. Elaboração de uma tabela contendo as informações dos imóveis;

4.5. Deixar claro a porcentagem que o projeto em desenvolvimento representa no fundo.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 13/12/2021

5.2. Cotação: R$ 133,59

5.3. VP: R$ 156,61

5.4. P/VP: 0,85x

5.4. Contexto: Mesmo com o risco de uma recessão o otimismo com o segmento logístico segue de pé, enquanto isso as lajes corporativas ainda sofrem com vacância, carências e o risco do impacto do Home Office.

 

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista