Todo FII tem seus defeitos #30: BTLG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Fez emissão 400 em um fundo com mais de 100 mil cotistas, o que é uma baita sacanagem;

1.2. Taxa de emissão cara (3,72%);

1.3. Negociado a P/VP elevado, mas nada assustador e deve cair com a conclusão dos projetos de desenvolvimento;

1.4. Fez queima de caixa para impulsionar emissão.

2. Qualidades:

2.1. Foco em Condomínios Logísticos, que geralmente estão melhor localizados e são menos específicos, o que facilita muito na hora de conseguir um novo inquilino;

2.2. Fundo alavancado, apesar de que pouco (os passivos representam 8,7% dos ativos). Para aqueles que tem receio de alavancagem, recomendo que revejam seu pensamento, pois alavancagem é fundamental em um segmento com Cap Rates apertados como é o logístico;

2.3. Projetos de desenvolvimento, novamente, estratégia fundamental em um segmento onde os Cap Rates são mínimos;

2.4. Muitos dos galpões são multiusuário, o que facilita na hora de renegociação de aluguéis, já que o poder do inquilino é menor;

2.5. Alta concentração em SP, com 36% sendo Last Mile;

2.6. Excelente Relatório Gerencial;

2.7. Gestão ativa da carteira (expurgo de imóveis industriais herdados do TRXL11);

2.8. Vacância baixa mesmo com a maioria dos contratos sendo típicos, o que demonstra a qualidade dos imóveis;

2.9. Multas elevadas para os contratos típicos.

3. Compraria? Sim, se não fosse a emissão o único defeito seria o preço esticado (BTLG11 é negociado com prêmio sobre os demais fundos logísticos): quando não há defeitos no ativo, geralmente o defeito está no preço (WEGE3, MGLU3, RADL3...).

4. Dicas:

4.1. Aumentar a alavancagem do fundo;

4.2. Trazer mais informações sobre os projetos em desenvolvimento;

4.3. DRE confusa, mesmo após sua reestruturação.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 12/12/2021

5.2. Cotação: R$ 102,47

5.3. VP: R$ 100,28

5.4. P/VP: 1,02x

5.4. Contexto: Inflação em alta e quedas nas cotações dos FIIs de tijolos, mas o mercado segue otimista com o mercado Logístico.

 

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista