Todo FII tem seus defeitos #29: VGIR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Taxa de performance de 20% é alta e possui um benchmark extremamente fácil de ser batido (100% do CDI), de forma que a Taxa de Performance é praticamente uma segunda Taxa de Administração;

1.2. CDI é manipulado pelo governo;

1.3. Mistura com CRIs IPCA, OK, tais CRIs tem bons Yields, mas FIIs com uma carteira que mistura índices já está cheio no mercado, acredito que o principal atrativo do VGIR11 seja a grande concentração em CDI;

1.4. CRIs com prêmios ridículos, como o CRI da Direcional pagando 104% do CDI, que representa 5,39% do PL. Aproximadamente 15% do PL estava em CRIs com prêmios medíocres na primeira versão dessa análise;

1.5. CRI Aliansce 145S com remuneração de 99% do CDI, sendo que nós investidores podemos conseguir facilmente LCI com 100% do CDI com proteção do FGC. E como as taxas do fundo são aproximadamente 1,92% a.a., significa que esse CRI em questão rende CDI - 1,92%;

1.6.  Descasamento IPCA x SELIC podem criar um carrego ruim no fundo em alguns momentos, como foi visto em 2020 e 2021;

1.7. Concentração no segmento de incorporação residencial;

1.8. 17,7% dos CRIs sem garantias reais, mas com rating internacional. Entretanto, sendo que 14% possuem uma remuneração pífia de apenas CDI + 1,5%, ou seja, após as taxas do fundo fica com uma rentabilidade inferior ao CDI para o bolso do cotista.

2. Qualidades:

2.1. Maior facilidade de estimar os rendimentos através de correlação com dados passados;

2.2. Poucos FIIs indexados ao CDI, logo, caso haja um aumento grande da SELIC a manada vai sair procurando esse tipo de fundo (Edit.: Dito e feito);

2.3. Possibilidade de personalização da exposição por indicadores;

2.4. Maior previsibilidade dos rendimentos, se comparados a FIIs de CRIs indexados a inflação;

2.5. CRIs com mínimo de remuneração foi algo bem útil em tempos de SELIC manipulada;

2.6. Valor Patrimonial bem mais estável;

2.7. O “natural” do Brasil é termos uma taxa de juros real de no mínimo 2%, a situação que vivemos hoje, taxa de juros real negativa, é completamente anômala e insustentável;

2.8. Menor flutuação dos rendimentos facilidade a realização de Trades, devido a maior previsibilidade das cotações.

3. Compraria? Sim, até o momento é o FII com maior proporção em CDI e com as melhores taxas.

4. Dicas:

4.1. Reduzir o impacto da Taxa de Performance aumentaria os rendimentos e a cota subiria mais, abrindo brechas para novas emissões;

4.2. Vender CRIs indexados ao IPCA, já que quem compra VGIR11 quem CDI, não IPCA;

4.3. Se livrar o quanto antes de CRIs com remunerações patéticas.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 12/12/2021

5.2. Cotação: R$ 97,16

5.3. VP: R$ 97,13

5.4. P/VP: 1,00x

5.4. Contexto: Copom aumentando a SELIC em 1,5%, passando para 9,25% e com previsão de nova alta de 1,5% na próxima reunião. IPCA segue alto, mas a inflação de novembro deu uma pequena reduzida frente aos meses anteriores e as previsões.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista