Qual a relação entre contratos atípicos e desova de imóveis

Postagem em resposta a pergunta de um seguidor do Blog

Antes de começar é bom deixar claro que esse é um tema controverso, que muitos se irritam quando toco no assunto, por estar questionando a idoneidade dos gestores.

Nessa postagem trago uma explicação sobre como identificar desovas e um exemplo real (último tópico). No meio da postagem também tem um tópico que abordo contratos atípicos:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/10/o-que-pode-dar-errado-em-fundos-de.html

Teoria

Contratos atípicos são feitos para viabilizar transações que não seriam possíveis por um contrato normal.

Quando você tem um imóvel muito específico, ocupado inteiramente por um único inquilino, compradores não ficam dispostos a pagar bem por um imóvel assim, a não ser que o dono do imóvel e futuro inquilino aceite um contrato cujos termos sejam completamente pró-proprietário. No entanto, o futuro locatário não irá aceitar um contrato assim de graça, irá querer vender o imóvel por um preço acima do mercado.

Apesar de tudo, não acredito que 100% dos contratos atípicos sejam desovas, alguns casos deve ser apenas a empresa querendo se capitalizar. No entanto, na minha opinião, 100% das transações com contratos atípicos envolvem uma venda com sobrepreço e um aluguel "superfaturado" como compensação para ter um Cap Rate decente.

E como eu sei que os aluguéis de contratos atípicos são "superfaturados"? Coloque-se no lugar do locatário: imagine que você more de aluguel e o proprietário do imóvel te proponha um contrato de 10 anos, que você não pode reincidir. Você aceitaria um contrato assim? Provavelmente não, a não ser que você recebesse uma compensação em troca, como um belo desconto no aluguel.

Obviamente não tenho provas das desovas, mas o triste fim em praticamente todos os contratos atípicos me faz pensar que muitos desses casos foram empresas já com planos de desocupar futuramente o imóvel.

Prática

Um exemplo que vejo fortes indícios aconteceu em ALZR11, na compra do imóvel Dupont, localizado em Alphaville em 2023. Tenho nada a dizer quanto ao inquilino, multinacional com excelente perfil de crédito, já quanto a localização... A situação na região é desastrosa a ponto de gestores reconhecerem isso, lembrando que a equipe de gestão sempre tende a passar uma visão mais otimista para conseguir aumentar a captação de recursos.

O gestor a que me refiro é a poderosa XP no fundo XPPR11, confira na imagem abaixo o que a gestão tem a dizer sobre a situação das lajes corporativas na região.

 

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=361454

A gestão Alianza não seria maluca de comprar um imóvel em Alphaville com contrato típico, o risco seria monstruoso, mas um contrato atípico suaviza muito a situação, pois empurra o problema para daqui vários anos, até lá a região pode ter se recuperado, mas até o momento há zero sinais nesse sentido.