Como identificar boas oportunidades de Trades em FIIs

A seguir exponho alguns indicativos de que determinado fundo pode ter uma boa valorização num futuro próximo (curto e médio prazo).

A maioria dos exemplos são com fundos de papel porque considero que essa classe de FIIs tem um comportamento mais previsível. Prefiro utilizar os fundos de tijolos para trades tentando captar a reversão da curva de juros.

Fundos com histórico de ágio

Como identificar: O mercado de FIIs é cheio de fundos queridinhos pelos investidores, fundos estes que atingem patamares muito elevados quando o mercado entra em modo euforia. Por isso eu busco me posicionar em fundos com histórico de ágio no passado já pensando que em algum momento o pessimismo vai passar, influenciadores vão falar do fundo e o mercado vai voltar a colocar dinheiro no ativo.

Para identificar quais fundos vão “bombar” no mercado de alta verifique o preço que o fundo atingiu no período de bonança. Também é muito útil escolher fundos que são populares (tem muitos cotistas e muito espaço na mídia).

É fundamental checar se o fundo manteve os fundamentos que levaram a alta expressiva no passado.

Exemplo (URPR11): O Urcão manteve um ágio imenso por longos meses em 2022 devido a altos rendimentos, em 2023 o fundo perdeu o ágio e atualmente é negociado com bastante desconto frente ao VP. Essa inversão se deu por aversão a fundos High Yield (as bombas dos fundos Hectare explodiram nesse ano) e rendimentos abaixo dos observados em anos anteriores.

Apesar de URPR11 estar bastante posicionado em Multipropriedades, ainda não há fortes indícios de que esses empreendimentos vão dar default e os rendimentos caíram por causa da deflação / inflação baixa, no entanto, uma hora ou outra a inflação volta com força no Brasil e isso deve se refletir nos rendimentos.

Outro fator que me faz pensar que URPR11 irá recuperar os tempos áureos é que a queda da SELIC vai fazer os rendimentos dos FIAgros caírem significativamente, fazendo com que pessoas que querem rendimentos altos procurem outros fundos que não dependam da SELIC alta para pagar mais de 1% a.m., e o Urcão se encaixa nesse perfil. Ou seja, quando reduzir a quantidade de fundos pagando o desejado 1% a.m., URPR11 vai chamar mais atenção, pois mesmo com inflação baixa o fundo é capaz de pagar essa porcenntagem sobre o VP.

Exemplo (IRDM11): Este é um caso em que o fundo tem histórico de ágio e é bastante popular, mas seus fundamentos foram arranhados. Até meados de 2022 o fundo carro chefe da Iridium tinha algum ágio, mas com o estouro dos graves problemas dos fundos da Hectare, que o IRDM11 financiava e tinha posição em carteira, a cotação do fundo foi derretendo até perder o ágio e ser negociado com bastante deságio hoje em dia.

Mesmo com os fundamentos arranhados, o fundo é tão popular que não duvido que consiga ganhar ágio na fase de euforia.

 

Inflação alta + distribuição por lucro contábil

Como identificar: Fundos que distribuem pelo lucro contábil e que não fazem reserva tendem a apresentar saltos gigantescos nos patamares de rendimentos quando temos uma inflação fora de controle (mais do que 0,80% no mês) e como essa inflação demora cerca de 2 meses para refletir nos rendimentos, então o investidor tem tempo de montar posição em tais fundos para aproveitar o rendimento alto (nominalmente) e a provável alta da cotação na proximidade da Data Com.

As expectativas de lucro podem ser frustradas caso a inflação elevada crie uma preocupação quanto aos rumos da economia, com impactos sobre a curva de juros e a Taxa SELIC.

Também pode ser útil consultar as previsões do IPCA da Anbima, permitindo que você se posicione com ainda mais antecedência. Deixo o link a seguir:

https://www.anbima.com.br/pt_br/informar/estatisticas/precos-e-indices/projecao-de-inflacao-gp-m.htm

Exemplo (VCJR11): No começo de 2023 tivemos 3 meses com inflação elevada (fevereiro a abril), que iriam se refletir em rendimentos elevados (nominalmente) em VCJR11 no segundo trimestre do ano.

Fonte: https://www.remessaonline.com.br/blog/ipca-hoje/

Como pode ser visto na imagem abaixo, os rendimentos gordos realmente vieram, conforme previsto, no entanto, a cotação não reagiu de forma tão explosiva, provavelmente por outros fatores macroeconômicos.

Fonte: https://fiis.com.br/vcjr11/

 

Redução pontual dos rendimentos

Como identificar: Cotistas de fundos imobiliários são muito sensíveis a quedas na renda e com a abertura para operar vendido as baixas tem se tornado ainda mais acentuadas quando um fundo anuncia um rendimento abaixo da média do que vinha distribuindo. As duas principais circunstâncias em que se pode aplicar essa estratégia é na queda pontual dos rendimentos devido ao período de alocação de recursos captados e nas quedas dos rendimentos devido a uma inflação muito baixa.

Se o retorno ao patamar de rendimentos antigo não for certo é melhor não usar o ativo para trade, a não ser que você considere o patamar atual de rendimento aceitável e não se importe de ficar posicionado no fundo por tempo indeterminado.

Traders mais avançados também podem tentar aproveitar a fase de queda da cotação, de preferência entrando vendido ainda na Data Com, mesmo que seja no After Market, pois entrar no leilão de abertura da Data Ex pode ser tarde demais.

Exemplo (CVBI11): No terceiro trimestre de 2023 foram observados vários meses com inflação muito baixa, tendo até mesmo um mês com deflação, essa queda na inflação foi ocasionada pela baixa do preço de commodities energéticas e alimentícias. Essa inflação baixa inevitavelmente iria afetar os fundos de papel com CRIs indexados ao IPCA, principalmente aqueles mais High Grade, pois o prêmio (parte pré-fixada) é menor. E foi isso que aconteceu com CVBI11 em outubro de 2023, apesar de ser extremamente previsível que os rendimentos iriam cair, muitos investidores com menor conhecimento de como é feita a apuração de resultados foram pegos de surpresa. Na ocasião o fundo chegou a bater quase R$94,00 na Data Com e na Data Ex chegou a cair para a casa dos R$90.

Quem estava ligado conseguiu comprar CVBI11 por um valor muito baixo na Data Ex e vender com um lucro de mais de R$1,00/cota em poucos dias. E aqueles que fazem shorts ganharam mais de R$2,00/cota da noite para o dia, literalmente.

Fonte: Google Finance

 

Recomendação de fundos por influenciadores famosos

Como identificar: A forma mais óbvia de identificar essas oportunidades é acompanhar os grandes influenciadores, o problema é que geralmente os influenciadores que fazem essas “calls” são os mais vazios em questão de conteúdo, sendo muito difícil assistir seus vídeos.

Uma forma alternativa é participar de grupos do Telegram que tem boas almas dispostas a acompanhar esses influenciadores. Só tome cuidado para não entrar tarde demais.

Exemplo (CPTS11): Não acompanho o youtuber Primo Rico, mas fiquei sabendo por um grupo do Telegram que ele vinha tecendo elogios ao fundo CPTS11, inclusive vi um print de uma ordem de compra de R$700 mil em tese feita pelo influenciador. Não sei exatamente o que o youtuber disse sobre o fundo (provavelmente foi sobre o desdobramento de cotas) mas o simples fato de alguém com mais de 6 milhões de seguidores citar um ticker já o suficiente para criar uma movimentação numa classe de ativo que não tem tanta liquidez, como fundos imobiliários.

E analisando a cotação é evidente que o fundo vinha ganhando preço, mesmo com perspectivas negativas para fundos indexados ao IPCA, como é o caso de CPTS11 (a inflação veio baixa nos meses anteriores). E assim que foi divulgado um rendimento muito baixo (R$0,054/cota) a cotação sofreu bastante, mas quem estava antenado no mundo youtuber poderia ter aproveitado essa onda de alta artificial criada pelo Primo Rico.

“Pegar a onda” de carteiras recomendadas ou automatizadas

Como identificar: Carteiras recomendadas é um instrumento muito antigo de manipulação de mercado utilizado por bancos e corretoras, sendo muito comum tanto no mercado de ações, como no de fundos imobiliários. Geralmente o investidor que segue esse tipo de carteira só perde dinheiro, mas se ele for rápido e esperto pode pegar as “pernadas” de alta e/ou baixa e sair antes que o mercado retorne a realidade.

A forma mais efetiva de fazer trades com carteiras recomendadas é participando de grupos do telegrama, ou tendo um assessor que te informe assim que sair mudanças na carteira recomendada.

Algo que surgiu a pouco tempo no mercado de FIIs são as carteiras automatizadas, ou seja, o próprio sistema da corretora faz os aportes para o investidor. Particularmente acho essa uma péssima ideia, mas reconheço que o sistema se encaixa bem no perfil de muitos investidores de FIIs, que é um perfil mais holder passivo, de apenas comprar e acumular cotas.

Exemplo: Não tenho tempo de acompanhar grupos de Telegram em tempo real, então quando fico sabendo dos anúncios já é tarde demais para fazer a entrada, mas muitos colegas conseguem tirar muito proveito da manada comprando o que as corretoras estão falando para comprar.

Uma possibilidade seria operar vendido após o fundo ser inflado pela carteira recomendada, no entanto, além de eu ainda ser péssimo com operações vendidas, o efeito das carteiras recomendadas pode durar algum tempo (dias).

 

Fundos com reservas de lucro gigantes

Como identificar: O mercado é rentista, e não se importa de onde veio o dinheiro, se é algo recorrente ou não recorrente, se vai se repetir ou não, o cotista de fundo imobiliário vai pagar mais por um fundo que esteja pagando bem.

Como deve ser de conhecimento da maioria, FIIs são obrigados a distribuir 95% do lucro auferido no semestre. E quando acontecem alienações de imóveis, é comum que fundos de tijolos fiquem com um montante relevante a distribuir em um curto intervalo de tempo, a não ser que parcelem a venda para o comprador.

No momento em que o mercado fica sabendo dessa transação com lucro as cotações já começam a reagir, mas na maioria das situações eu tenho percebido que parte dessa distribuição extra só é precificada quando temos a divulgação do rendimento gordo.

Exemplo (TRBL11): No final de agosto/2023 o fundo TRBL11 fez a alienação de 2 galpões logísticos com um ganho de capital na ordem de R$10,05/cota. A divulgação do Fato Relevante fez a cotação do fundo disparar 3% em um dia (~R$3,00/cota), uma alta que considero modesta, acredito que essa cotação irá subir muito mais quando um rendimento turbinado for divulgado, o que pode demorar algumas semanas ou meses, devido a ainda haver algumas condições a serem resolvidas.

Fonte: Google

Fato Relevante:

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=515286

Quedas desproporcionais após uma notícia ruim

Como identificar: Como alguns influenciadores dizem, o mercado é maníaco-depressivo, exagerando tanto nas altas como nas baixas. E um investidor esperto deve tirar proveito dos momentos em que o mercado cria “drama” atoa. Esses dramas são imprevisíveis, mas volta e meia acontecem, por isso é sempre bom ter uma reserva de oportunidade pronta para utilizar nesses momentos.

O trader tem 2 grandes desafios nesse tipo de situação, avaliar o momento em que o ápice do desespero chegou e manter-se de cabeça fria. Para minimizar o primeiro desafio basta realizar compras espaçadas, dividindo o aporte via reserva de oportunidade em 3 ou 5 parcelas. Já para o segundo desafio não há muito o que fazer, só se ganha sangue frio operando, e fazer as compras e fechar o Home Broker também ajuda a não fazer cagada.

Apesar de funcionar na maioria das vezes, é necessário tomar cuidado, muitas vezes o mercado precifica de forma errônea, mas o oposto também pode acontecer, e o mercado ter precificado de maneira leve demais. Muita gente perdeu muito dinheiro comprando cotas de HCTR11 e DEVA11 para trade pensando que o mercado havia exagerado nas quedas por causa da inadimplência do Circuito de Compras. A própria Devant chegou a dizer em relatório gerencial que acreditava que a queda havia sido exagerada, no entanto, poucas semanas depois vieram os Defaults da GPK e da WAM, derrubando ainda mais as cotações. Portanto, tome cuidado com o fundo que você vai fazer trade, não faça trade com FII que você não carregaria por meses ou anos.

Exemplo (MXRF11): Não só o fundo MXRF11, mas como todo o mercado de FIIs experimentaram uma queda generalizada com o episódio da CVM enquadrando o MXRF11 por estar realizando distribuições acima do lucro contábil. Muitos fundos que não tinham nada a ver com a situação acabaram caindo, mesmo com nada tendo sido definido.

O problema desse caso e de outros é ter sangue frio para comprar mesmo sabendo que existe uma pequena possibilidade do risco ser efetivado. Entretanto, o que ocorre em muitos casos é que a queda é tão grande, que mesmo que a notícia ruim se confirme, o preço de entrada baixo vai compensar a compra.

Fonte: Google Finance

Exemplo (BTRA11): Esse é um fundo que se envolveu em várias polêmicas devido a problemas com um arrendatário e risco de perder uma fazenda por problemas nas documentações. Quem tentou ganhar dinheiro com esse caso teve que ter sangue de barata, porque os riscos eram altíssimos e quase ninguém entende realmente essas questões cartoriais.

Como pode ser visto na imagem abaixo, quem utilizou a estratégia e manteve por pouco tempo ganhou dinheiro, já que tentou extrair o possível acabou não se dando bem, pois vieram novos problemas com outros produtores. Por isso, se a chance do temor se concretizar não são desprezíveis, o ideal é colocar o lucro no bolso o quanto antes.

Fonte: Google Finance

 

FOFs em tempos de euforia

Como identificar: FOFs são os que mais sofrem na fase de baixa, mas também são os que mais se beneficiam durante a euforia, provavelmente devido a expectativa de geração de ganho de capital.

Tome cuidado com fundos antigos que fizeram compras caras no passado. Ter BRCR11 é um sinal de que se trata de uma carteira “velha”. Já FOFs cujo IPO foi depois de março de 2020 tem menor probabilidade de carregar compras caras realizadas no final de 2019.

É importante também colocar o seu dinheiro em FOFs queridinhos dos influenciadores, estes são os que apresentam altas mais vertiginosa.

Exemplo (XPSF11): FOFs foram a categoria de FIIs que mais sofreram em 2022, caíram tanto a ponto de alguns chegarem a ficar com rendimento mensal na casa dos 1% a.m. sem ter que fazer trades, patamar extremamente alto para fundos de fundos. E mesmo com os fundos ainda não conseguindo voltar a fazer trades apresentaram uma recuperação muito superior ao IFIX no mesmo período no ano seguinte (2023), enquanto muitos FOFs subiram 25% ou mais, o IFIX apresentou uma alta de 15% no mesmo período.

Fonte: Google Finance

 

Fonte: Google Finance

 

Incorporação de fundos menores

Como identificar: No período de vacas magras para emissões os gestores encontraram uma nova forma de aumentar seu patrimônio sob gestão – incorporar fundos menores. E alguns traders tiram proveito desse movimento porque quase sempre o fundo incorporado é negociado bem abaixo do VP e na incorporação o ativo é incorporado pelo valor patrimonial.

Um ponto negativo dessa estratégia de trade é que o fundo incorporado geralmente tem uma liquidez muito limitada, exigindo agressividade por parte do investidor.

Exemplo (QAMI11): O fundo da Quasar foi incorporado pelo ALZM11, um hedge fund da Alianza, antes do anúncio da incorporação o fundo era negociado com bastante deságio, mas assim que saíram os comunicados a respeito da operação a cotação do QAMI11 reagiu fortemente.

Fonte: Google Finance

Não participei desse movimento, mas vendo o comportamento da cota imagino que poucos devem ter conseguido participar, no entanto, houve várias outras incorporações que deram muitas janelas de entrada, como por exemplo a incorporação do VLOL11 pelo PVBI11.

 

Trades em Emissões

Emissões geram excelentes pontos de entrada para trades, tanto no sentido de alta (Long), como no sentido de baixa (Short). Devido a relevância desses trades tenho uma seção dedicada a explicar como ganhar dinheiro com emissões.