Todo FII tem seus defeitos #137: VCRI11

1. Defeitos/riscos:

1.1. 4% do PL investido em outros fundos imobiliários, que sequer são citados no relatório gerencial

1.2. Gestão Vinci em alguns momentos demonstrou muita pressa em realizar novas emissões;

1.3. Fundo negociado abaixo do VP e a Vinci já fez emissões abaixo do VP, como por exemplo, em VISC11 (2 vezes);

1.4. CRI Casa & Vídeo: não conta com alienação fiduciária e o devedor é uma varejista, setor que frequentemente empresas pequenas, médias e até mesmo grandes entram em falência;

1.5. IPO do fundo aconteceu em maio/2022 e o fundo carrega CRIs com taxas bem aquém para o cenário atual, como CRI Direcional (IPCA + 5,5%), CRI CHP (IPCA + 6,2%), CRI Cassol (IPCA + 5,5%), dentre outros.

2. Qualidades:

2.1. Taxa de administração bem camarada a partir de 1BI de patrimônio (0,75% a.a.);

2.2. Boa diversificação por segmento

2.3. Taxa Média interessante (IPCA + 8,2% e CDI + 4,7%);

2.4. Bom desconto frente ao VP, ao menos no momento em que escrevo;

2.5. Boa diversificação para um fundo criado a pouco tempo, o CRI mais representativa é de 11,8% do PL, no entanto, os demais CRIs possuem porcentagens bem menores;

2.6. Um ou outro caso de CRI sem alienação fiduciária, mas a grande maioria possui essa garantia;

2.7. Fácil acompanhamento de lucros retidos

3. Compraria? Sim, o fundo possui boas taxas e os riscos não são exagerados. Além de que atualmente está sendo negociado com bastante desconto.

4. Dicas:

4.1. Quebra das receitas de CRIs em juros e correção monetária;

4.2. Dar um guidance de alocação por indexador (IPCA ou CDI);

4.3. Informar LTV dos CRIs ou da carteira;

4.4. Informar os FIIs comprados.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 19/09/2022

5.2. Cotação: R$ 8,94

5.3. VP: R$ 9,74

5.4. P/VP: 0,92x

5.4. Contexto: SELIC em 13,75%, expectativa de que suba no máximo até 14% ou estabilidade. Julho e agosto com deflação e possibilidade de deflação em setembro também, algo que reduziu consideravelmente os rendimentos dos fundos de papel indexados ao IPCA. Fundos de tijolos e FOFs com alta considerável.

5.5. Conhecimento sobre o fundo: Fundo recente, carece de acompanhamento. Atenção, a carteira de CRI pode ter mudado consideravelmente desde essa análise.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda