Todo FII tem seus defeitos #141: KCRE11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Não considero um índice de cobertura de 1,00x no Mezanino como algo saudável, esse valor significa que não há gordura alguma e talvez as séries subordinadas não estejam recebendo integralmente as parcelas

1.2. Garantias residências são muito mais susceptíveis a judicialização em caso de alienação (tomar o imóvel dado em garantia);

1.3. Demora no repasse da inflação, já que considera os índices de 2 e 3 meses anteriores

1.4. Utilização de alavancagem via compromissadas, que tem custo em CDI, em um fundo exclusivamente IPCA, algo que pode gerar descasamentos negativos (ou positivos). No momento em que escrevo (CDI alto e deflação), o impacto deve estar sendo negativo;

1.5. Não há informações quanto a porcentagem de imóveis performados dados em garantias. Acredito que o percentual seja bem elevado, mas seria uma boa informação a ser acrescentada;

1.6. Não há coobrigação TOTAL da Creditas quanto aos créditos vendidos, ou seja, ela não se responsabiliza pelos créditos vendidos. Apesar do sistema de subordinação criar um alinhamento, o que não significa que a empresa possa empurrar créditos podres para os CRIs

2. Qualidades:

2.1. Apuração da distribuição via Lucro Contábil mais fundo 100% IPCA é algo bem vantajoso nos períodos de inflação alta, mas também é péssimo quando a inflação cai. Para entender melhor os prós e contras dos regimes de distribuição veja o artigo abaixo:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/09/pros-e-contras-regime-caixa-x-lucro.html

2.2. Participação da Creditas nos créditos vendidos através da aquisição de CRIs júniores, ou seja, a Creditas não se desfaz 100% dos créditos e caso ocorra um eventual problema ela é a primeira a sofrer as consequências

2.3. LTV abaixo de 50%, ou seja, as garantias pagam mais de 2x o saldo devedor

2.4. Majoritariamente subordinação sênior

2.5. Ausência de taxa de performance;

2.6. Permite acompanhamento da Reserva de Lucros;

2.7. Inadimplência muito baixa

2.8. Garantias Home Equity são menos especulativas, geralmente tendendo a crescer com o tempo (menor risco das garantias depreciarem);

2.9. Confiança no grupo Kinea pode fazer com que o fundo atinja patamares elevados de P/VP (atualmente é negociado abaixo do VP);

2.10. Creditas é uma empresa grande e deve ter muito interesse em manter uma relação saudável com a Kinea para continuar vendendo seus créditos para o fundo.

3. Compraria? Sim, boas taxas, fundo seguro e segurança da gestora Kinea.

4. Dicas:

4.1. Quebrar receitas de CRI em juros e correção monetária;

4.2. Informar que não há proteção contra deflação;

4.3. Trazer informações quanto a porcentagem de garantias performadas.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 27/09/2022

5.2. Cotação: R$ 92,53

5.3. VP: R$ 99,61

5.4. P/VP: 0,93x

5.4. Contexto: SELIC em 13,75% e na última reunião do COPOM a taxa foi mantida, enquanto isso nos EUA houve aumento da taxa em 75bps. Deflação em julho e agosto e previsão de deflação ou inflação muito baixa em setembro.

5.5. Conhecimento sobre o fundo: Fundo recente, mas pela experiência com outros fundos da Kinea é possível tirar algumas conclusões.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda