Todo FII tem seus defeitos #36: XPLG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Distribuía mais de R$0,68/cota no começo de 2019 e 3 anos depois está distribuindo R$0,64/cota. Uma das possíveis causas é a compra de imóveis com Cap Rates baixos e os projetos em desenvolvimento;

1.2. Rápido ciclo imobiliário dos galpões logísticos, observem que o galpão em desenvolvimento em Extrema tem previsão de construção de apenas 1 ano e meio;

1.3. Salto de mais de 10% no VP em 2019, sem contrapartida aparente nos aluguéis: VP aumentou, distribuição diminuiu. Dizer que os imóveis valorizaram é fácil, quero ver aumentar o aluguel;

1.4. Vacância alta (10%) persistente a vários meses;

1.5. RMGs se encerrando no início de 2022;

1.6. Alavancagem muito baixa;

1.7. Quase todos os imóveis locados para um único inquilino, o que diminui o poder de negociação frente aos locatários e dificulta conseguir reajustes acima da inflação.

2. Qualidades:

2.1. Taxa de gestão decrescente, e pelo tamanho do fundo já deve estar na faixa menos onerosa para o cotista;

2.2. Fundo bilionário, logo pode manter dinheiro em caixa para compras sem machucar a distribuição;

2.3. Possui projetos de desenvolvimento relevantes, algo muito importante em um mercado com imóveis extremamente caros;

2.4. Maior parte dos contratos atípicos é no galpão multimodal em Pernambuco, o que reduz bastante o fumo ao final do contrato;

2.5. Baixa concentração por imóvel/inquilino;

2.6. Fundo com grande exposição a mídia, ampla base de cotistas e poder de difusão da XP, então é um excelente ativo para quem quer especular altas;

2.7. Muitos dos imóveis são locados para empresas que operam e-commerce, que demandam galpões mais modernos;

2.8. Boa parte da vacância se encontra em Cajamar, cidade com grande procura por galpões, mas uma potencial ocupação não irá trazer aumento da renda, já que a vacância conta com RMG;

2.9. Inquilinos com bom perfil de crédito.

3. Compraria? Sim, mas somente para especular, acredito que há fundos tão bons quanto mais baratos.

4. Dicas:

4.1. Aumentar a alavancagem do fundo caso as taxas de empréstimo estejam atrativas;

4.2. Desconsiderar a porcentagem em carteira alocada em FIIs, já que se trata de um fundo exclusivo para o XPLG11.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 25/12/2021

5.2. Cotação: 97,04

5.3. VP: R$ 105,88

5.4. P/VP: 0,91x

5.4. Contexto: Otimismo com fundos logísticos segue de pé, mesmo com uma queda relevante das cotas de fundos de tijolos.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista