Todo FII tem seus defeitos #35: MORE11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. ¼ do fundo em lajes, segmento que não estou muito otimista devido aos impactos do Home Office ainda a serem desconhecidos;

1.2. Investimento em MGLG11 (1,95% do PL), fundo que comprou Galpões Logísticos descartados pelo BTLG11 (comprados quando o fundo ainda se chamava TRXL11 e era gerido pela TRX) e que metade dos imóveis se encontram no Rio de Janeiro. Fatores que contribuíram para que o fundo apresente uma queda de quase 50% no mercado secundário;

1.3. Investimento em BRCR11 (3,78% do PL), fundo que sofria com vacância antes mesmo da pandemia;

1.4. Investimento em MGHT11 (3,43% do PL), fundo de Hotéis (majoritariamente CRIs) que eu não compraria;

1.5. Investimento em RBCO11 (2,73% do PL), fundo de lajes que tem sofrido bastante com vacância e a depender de quando o fundo montou posição está com um belo prejuízo;

1.6. Investimento em NAVT11 (2,21% do PL), outro FOF, ou seja, tripla taxação para o cotista de MORE11;

1.7. Investimento em SNCI11 e EQIR11, fundos de papel High Grade, que sofrem mais com a dupla taxa dos FOFs. O primeiro o gestor deixou claro que é uma posição tática, mas tenho minhas dúvidas de que o fundo apresente ágio num futuro próximo;

1.8. Taxa de performance que não seja sobre o IFIX não faz sentido para um FOF;

1.9. Vários fundos de tijolos na carteira estão bem alavancados: CORM11, BPML11, NEWL11 e GALG11. Não tenho nada contra alavancagem, muito contrário, mas é um risco a ser considerado.

2. Qualidades:

2.1. Gestor Fabietti presente no Fórum do ClubeFII, algo muito raro e louvável, já que fóruns públicos são ambientes muito hostis;

2.2. Tem buscado fundos diferentes, a exemplo do fundo PRAZO;

2.3. Com exceção de setembro, tem conseguido bons resultados com ganho de capital mesmo com o mercado adverso;

2.4. FOF ousado (VSLH11/CORM11/GCRI11), algo raro entre os FOFs que analisei até o momento;

2.5. DRE completo ao final do RG, gosto muito quando o gestor não trata os cotistas como um primata incapaz;

2.6. Expõe o racional das movimentações no início do RG, o que permite ao cotista saber como o gestor pensa e toma suas decisões;

2.7. Gestor parece gostar muito de arbitragens;

2.8. Fundo pequeno, o que permite uma maior agilidade nos trades;

2.9. Carteira moderna, que fogem do óbvio, com exceção do BRCR11;

2.10. Investimento em TEPP11, que tem uma gestão de lajes bem ativa;

3. Compraria? Por já não ser um iniciante em FIIs e eu mesmo realizar meus trades, FOFs não me interessam tanto. Entretanto, acredito que seja uma opção a ser estudada por investidores que não tem conhecimento ou tempo para fazer trades, já que apesar de ter alguns fundos que eu não compraria, o gestor tem se mostrado muito competente no quesito trades.

4. Dicas:

4.1. Publicar os Relatórios Gerenciais com mais agilidade, estou na segunda quinzena de dezembro e tendo de analisar um RG com dados de outubro;

4.2. Calcular o duplo desconto para quem compra o fundo (desconto frente ao VP dos fundos investidos);

4.3. Acrescentar gráfico da evolução mensal por segmento;

4.4. Trazer uma seção permanente explicando o fundo PRAZO, já que se trata de um fundo não listado e MORE11 possui posição relevante nele;

4.5. Aumentar a posição em fundos de Renda Urbana;

4.6. Informar a quantidade de lucro acumulado e destacar tal informação;

4.7. Aumentar a posição em fundos de papel.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 19/12/2021

5.2. Cotação: R$ 72,18

5.3. VP: R$ 87,39

5.4. P/VP: 0,82x

5.4. Contexto: FOFs sendo negociados com muito desconto devido a dificuldade destes em realizar ganho de capital.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista