Todo FII tem seus defeitos #34: VILG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Distribuía R$0,80/cota no começo de 2019 e hoje, mais de 2 anos e meio depois, está distribuindo R$0,64/cota, uma queda nominal de 20%, além de um IPCA de 17% durante esse período. Muito provável que essa queda tenha acontecido devido a aquisição de imóveis com Cap Rates bem baixos;

1.2. Rápido ciclo imobiliário dos galpões logísticos, observem que o galpão em desenvolvimento do fundo estava em “Greenfield” em dez/2020 e tem previsão de entrega no 2T/2022, apenas 1 ano e meio;

1.3. Apesar da euforia criada pelo mercado com galpões Logísticos, o aluguel médio do segmento está estagnado, como um dos gráficos do RG mesmo mostra

Fonte: Relatório Gerencial VILG11

1.4. Imóveis locados para AMBEV, que é um dos piores locatários possíveis, pode até ter um ótimo perfil de crédito, mas a empresa esculacha com o proprietário ao fim do contrato (pesquisem o caso do fundo GRLV11). E como são imóveis fora de grandes centros, só a AMBEV pode ocupa-los integralmente, então esperem quedas significativas ao final dos contratos;

1.5. Não informa o vencimento dos contratos por inquilino, pelo menos os mais relevantes e os de contrato atípico seria bom informar;

1.6. Coca-Cola (Grupo FEMSA) sendo considerado E-commerce.

2. Qualidades:

2.1. Taxa de administração baixa, 0,75% a partir de 1 BI e taxa de performance inofensiva;

2.2. 39% da receita advinda de imóveis locados para e-commerce, que geralmente são mais modernos e melhor localizados;

2.3. Imóveis de condomínio logístico, ou seja, podem atender mais de um tipo de inquilino;

2.4. Vacância zerada mesmo com 80% da carteira sendo contratos típicos;

2.5. Desenvolvimento de galpões, algo essencial, já que os Cap Rates encontrados no mercado estão muito baixos;

2.6. Utilização de alavancagem e deixa bem visível as informações sobre os passivos;

2.7. Contratos típicos podem permitir reajustes acima da inflação;

2.8. Baixa concentração por locatário;

2.9. Fundo queridinho pelos influenciadores;

2.10. Fundo bilionários, assim pode mandar dinheiro em caixa para compras sem impactar tanto os rendimentos;

2.11. Imóvel localizado no Rio de Janeiro possui mais de um inquilino e são contratos típicos, ou seja, os inquilinos não estão sendo “segurados” pelo contrato;

2.12. Imóveis localizados em praças famosas, como Extrema, Pouso Alegre e Rodovia Castello Branco.

3. Compraria? Sim, considero FIIs logísticos com Condomínios os mais prósperos do segmento, já que o poder de negociação do inquilino é menor e os contratos são típicos, ou seja, maior liberdade para altas do aluguel.

4. Dicas:

4.1. Elaboração de uma tabela detalhando as informações dos imóveis (localização, porcentagem, BL, etc.);

4.2. Fazer como o HGLG11 e utilizar os 5% que pode reter para pagar as amortizações.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 19/12/2021

5.2. Cotação: R$ 96,76

5.3. VP: R$ 113,59

5.4. P/VP: 0,85x

5.4. Contexto: FIIs de tijolos sendo negociados com desconto, mas otimismo com o segmento logístico segue de pé.

 

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista