Todo FII tem seus defeitos #37: XPIN11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Galpões industriais são muito depreciados, qualquer um que já entrou em um pode constatar isso;

1.2. Histórico de emissão abaixo do VP;

1.3. A indústria no Brasil não vai pra frente, cada ano que passa representa menos em porcentagem do PIB nacional;

1.4. Não conheço a maioria dos inquilinos, então não tenho a menor ideia do perfil de crédito dos mesmos;

1.5. Preconceito com fundos de galpões industriais, logo não tem o apoio dos influenciadores;

1.6. Clara tendência de aumento de vacância, que atinge todos os principais galpões do fundo

Fonte: Relatório Gerencial XPIN11

1.7. Elevada concentração geográfica nas cidades de Atibaia/Janirú, que representam mais de 60% da ABL do fundo.

2. Qualidades:

2.1. Taxa de administração barata;

2.2. Fundo investe em condomínios industriais, logo os galpões tendem a ser menos específicos e melhor localizados;

2.3. Cap rates geralmente são superiores no segmento de imóveis industriais (devido a menor procura);

2.4. Contratos típicos, então não tem vacância escondida (quem quiser sai) ou aluguel fora da realidade de mercado;

2.5. Alto custo de mudança de galpão para os inquilinos;

2.6. Modelo de condomínios industriais proporciona várias vantagens para os inquilinos, como menor custo com segurança, utilização de áreas comuns, etc.;

2.7. Boa diversificação de inquilinos;

2.8. Possui projetos de desenvolvimento em andamento.

3. Compraria? Não, não gosto do segmento de imóveis industriais e o problema com a vacância parece ser persistente.

4. Dicas:

4.1. Melhorar a diversificação geográfica do fundo, algo que aparentemente estão fazendo com a construção dos imóveis em Extrema.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 04/01/2022

5.2. Cotação: 92,99

5.3. VP: R$ 110,08

5.4. P/VP: 0,84x

5.4. Contexto: Fundos de tijolos tiveram uma forte alta no final do ano, apesar dos rumores de recessão no ano vindouro.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista