Tabela Distribuição Contábil ou Regime Caixa

### Postagem atualizada de tempos em tempos ###

Fundos imobiliários de papel possuem formas diferentes de apurar o saldo a distribuir para os cotistas, e algumas dessas formas são melhores para momentos de inflação alta e outros são melhores quando a previsão é para inflação baixa. Outra questão que deve ser considerada para aprimorar a previsão dos rendimentos futuros é análise da política de reservas adotada pelos gestores, alguns tem a prática de distribuir todo o lucro, já outros preferem reter resultado para linearizar a distribuição. A seguir a combinação desses dois elementos (forma de distribuição e uso de reservas):

- Contábil + Não faz reservas: Excelente quando a inflação está alta, péssimo quando a inflação está baixa

- Contábil + Faz reservas: Geralmente consegue manter uma distribuição mais regular

- Caixa + Não faz reservas: Rendimentos erráticos

- Caixa + Faz reservas: Excelente para períodos de inflação baixa

Para os que não sabem a diferença entre as formas de distribuição de resultado:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/09/pros-e-contras-regime-caixa-x-lucro.html

E na tabela abaixo apresento a forma de distribuição e a política de uso de reservas para os principais fundos de papel. Atenção: poucos fundos deixam claro os 2 elementos discutidos aqui, então em muitos casos tive que inferir através da análise do comportamento das distribuições e conhecimento acumulado.

CRIs que deram Problemat: CRI WAM

Fundos envolvidos: Fundos da Hectare, Devant, Iridium e BCRI11

Breve descrição: CRI Corporativo da maior operadora de Resorts Multipropriedade do Brasil. Importante salientar que aparentemente a renegociação descrita aqui compreende somente os CRIs corporativos, sendo que os CRIs Pulverizados de empreendimentos específicos ficaram de fora.

O que aconteceu: No final de março/2023 o mercado foi surpreendido por um Fato Relevante informando que uma longa lista de CRIs do portfólio de fundos da Devant e da Hectare não tinham adimplido com a parcela daquele mês, dentre eles títulos de dívida da WAM. Importante mencionar que esse aviso partiu da administradora (Vórtx), não das gestoras, evidenciando a falta de transparência da Devant e da Hectare.

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=435304

As próximas informações disponibilizadas ao mercado foram feitas nos relatórios gerenciais de DEVA11 e HCTR11. Através desses documentos os investidores tomaram conhecimento que os CRIs devidos pela WAM estavam em negociação para que a empresa ganhasse um fôlego. A seguir disponibilizo os trechos que tratam sobre o CRI, lembrando que na época os RGs dos fundos envolvidos começaram a atrasar, deixando os cotistas sem informações.

CRIs que deram problema: CRI Morumbi Plaza

Fundos envolvidos: RECR11

Breve descrição: CRI com risco corporativo para financiar a aquisição do imóvel Morumbi Plaza pela Li Investimentos Imobiliários S.A.

O que aconteceu: Conforme mencionado pelo gestor Moise em Live para o Baroni, o CRI foi idealizado para contar não apenas com a alienação fiduciária do imóvel, mas também com a cessão de recebíveis do aluguel de um inquilino que tinha intenção de ocupar o imóvel. No entanto, pouco tempo depois a pandemia teve início, fazendo com que esse possível inquilino desistisse e desde então não conseguissem mais alugar o prédio. Essa história pode ser conferida no link abaixo, já no momento exato:

https://www.youtube.com/live/21-kw-v4KB8?feature=share&t=1530

Com a situação delicada, alguns covenants deixaram de ser cumpridos e a gestora pode declarar o Vencimento Antecipado do CRI, conforme pode ser visto no Fato Relevante da época:

CRIs que deram problema: CRI Aracaju Shopping

Fundos envolvidos: RECR11, OURE11 e OUJP11

 

Breve Descrição: CRI com risco de crédito pulverizado em contratos de locação de lojas do Aracaju Shopping.

O que aconteceu: No início de fevereiro de 2023 foi veiculado pela REC via Fato Relevante de que a Aracaju Investimentos (Cedente) e a ACF Participações Ltda (Fiadora) entraram em Recuperação Judicial. A Cedente atua na indústria têxtil e passa por dificuldades, assim como várias outras do mesmo ramo de atuação, devido a concorrência com empresas chinesas.

Apesar da devedora ter entrado com pedido de RJ, as parcelas do CRI seguem adimplentes, uma vez que os aluguéis do shopping são pagos para uma conta em nome da Securitizadora, ou seja, nesse caso a garantia Cessão de Recebíveis funcionou conforme se espera. Diferente do que ocorreu inicialmente no caso da Gramado Parks, em que um juiz ordenou que os créditos fossem repassados para a empresa em recuperação.

Como usar o Blog

O primeiro passo é ler as postagens “base”, que irão dar embasamento para entender as análises dos FIIs. O link abaixo traz um compilado dessas postagens:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/05/principais-postagens-do-blog.html

Em seguida recomendo a leitura das melhores postagens, tanto dos fundos de papel, quanto dos fundos de tijolos. Essas análises são especiais, pois como não tenho condições de dedicar grande quantidade de tempo para todas as análises, tive que escolher alguns fundos para fazer essas análises “modelo”.

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/05/analises-destaque-papel.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/05/analises-destaque-tijolo.html

Análises Destaque (Papel)

Postagens que tiveram maior número de views ou que dediquei mais tempo no desenvolvimento. Essa seção ainda está em desenvolvimento, inclusive as análises abaixo ainda não estão no nível desejado por mim.

High Grade:

(Pendente)

Middle Risk (Não contêm a atualização dos acontecimentos com a Gramado Parks):

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/06/todo-fii-tem-seus-defeitos-7-irdm11-30.html

High Yield (Válida):

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/09/todo-fii-tem-seus-defeitos-128-morc11.html

FIAgro (Desatualizada):

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/09/todo-fii-tem-seus-defeitos-136-vgia11.html

Hedge Fund (Desatualizada):

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/todo-fii-tem-seus-defeitos-59-vghf11-20.html

FOF:

(Pendente)

Análises Destaque (Tijolo)

 Análises Destaque (Tijolo)

Postagens que tiveram maior número de views ou que dediquei mais tempo no desenvolvimento. Essa seção ainda está em desenvolvimento, e com exceção da postagem de ALZR11, as demais análises precisam ser melhoradas.

Híbrido (Um pouco desatualizada):

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/04/todo-fii-tem-seus-defeitos-100-alzr11-20.html

Lajes (Precisa ser melhorada):

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/08/todo-fii-tem-seus-defeitos-116-hgre11-20.html

Logística (Precisa ser melhorada):

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/todo-fii-tem-seus-defeitos-109-brco11-20.html

Shopping:

(Pendente)

Renda Urbana (Postagem antiga, mas válida):

https://fiica-esperto.blogspot.com/2021/11/todo-fii-tem-seus-defeitos-14-trxf11-20.html

Industrial (Atualizada):

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/10/todo-fii-tem-seus-defeitos-142-fiib11.html

Desenvolvimento (Desatualizada, mas ainda assim completa):

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/04/todo-fii-tem-seus-defeitos-97-tord11-20.html

Principais postagens do Blog

Para facilitar a navegação de novos usuários criei esse post fazendo um compilado das postagens mais importantes do Blog. Assim que novas publicações relevantes forem sendo feitas vou atualizando essa página.

Planilhas do FIICaEsperto

Conteúdo:

- Descubra sua exposição por indexador, segmentos e a Taxa Média da sua carteira

- Outras planilhas (Tijolo, FOF, Geral)

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/07/ranking-de-risco-dos-fundos-de-papel.html

Que informações procurar em um fundo de papel

Conteúdo:

- Melhore a sua interpretação das informações contidas em um relatório gerencial

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/10/que-informacoes-procurar-em-um.html

Garantias dos CRIs Pulverizados (Teoria e Prática)

Conteúdo:

- Explicação sucinta de como fundos de papel se protegem contra calotes

- Como avaliar o risco de fundos de papel

- Exemplos reais de CRIs que deram problemas e a aplicação das garantias para proteger os recursos dos cotistas

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/04/garantias-dos-cris-pulverizados-2.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/04/como-identificar-fundos-de-papel-high.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/05/cris-que-deram-problema-cri-loteamento.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/05/cris-que-deram-problema-nova-sousa.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/05/cris-que-deram-problema-calcada-hotel.html

 

Minha visão sobre os fundos de tijolos

Conteúdo:

- Análise das forças e fraquezas para os principais segmentos de fundos de tijolos (Lajes, Galpões Logísticos, Shopping e Renda Urbana)

- Que fundos escolher

- Como analisar o preço

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/como-eu-faco-valuation-de-fundos_26.html

 

Por onde começar no mundo dos FIIs

Conteúdo:

- Vantagens e desvantagens de se começar por cada uma das classes de ativos (Papel, tijolo ou FOF)

- Como avaliar as 3 classes de ativos

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/02/por-qual-classe-de-ativos-comecar-no.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/como-eu-faco-valuation-de-fundos.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/como-eu-faco-valuation-de-fundos_26.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/como-eu-faco-valuation-de-fundos_25.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/01/como-analisar-um-fii-de-papel.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/01/como-analisar-um-fof.html

Como não passar raiva na declaração de I.R.

Conteúdo:

- Boas práticas para gastar menos tempo na declaração do imposto de renda

- Lista com os custodiantes que evito

- Como funcionar uma calculadora de I.R.

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/como-nao-passar-raiva-na-declaracao-do.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/03/blacklist-custodiantes-quais-evitar-e.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/como-funciona-uma-calculadora-de-ir.html

 

Breve resumo das Estratégias de Trades em emissões

Conteúdo:

- Pré-arbitragem

- Arbitragem

- Pós arbitragem

- Redução de PM

- Flipagem

- Pós integralização

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/01/breve-resumo-das-estrategias-de-trades.html

 

Trades em FIIs

Conteúdo:

- Estratégia de Double ou Triple Yield

- Como operar a volatilidade intradiária (Daytrade)

- Troca para fundos com maior potencial de alta

- Dificuldades encontradas por quem quer fazer trades com FIIs

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/06/3-rendimentos-com-o-mesmo-dinheiro.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/08/exemplo-pratico-de-como-operar.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/01/trade-em-fii-e-so-alegria.html

 

Postagens úteis para investidores de fundos de papel

Conteúdo:

- Lucro contábil x Regime Caixa

- Marcação a mercado

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/06/tabela-distribuicao-contabil-ou-regime.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/09/pros-e-contras-regime-caixa-x-lucro.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2021/12/economia-avancada-para-sardinhas-2.html

 

Postagens úteis para investidores de fundos de tijolos

Conteúdo:

- Contratos atípicos e típicos

- Como analisar fundos logísticos

- (Em construção)

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/como-analisar-fundos-logisticos.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/todo-contrato-tem-os-seus-defeitos.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/todo-contrato-tem-os-seus-defeitos_2.html

CRIs que deram problema: CRI Ávida

Fundos envolvidos: RECR11

Breve descrição: CRI corporativo de uma loteadora do Mato Grosso

O que aconteceu: O CRI teve o Vencimento Antecipado devido a múltiplos fatores:

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=412087

Dentre os vários motivos elencados acima não consta o não pagamento de parcelas do CRI, independente disso, diante de tantos descumprimentos legais o gestor deve ter optado por encerrar o CRI antecipadamente (obrigar o devedor a pagar a dívida antes do vencimento) antes que a situação piore. No entanto, o devedor não quitou o vencimento antecipado e agora o caso se encontra na justiça.

CRIs que deram problema: CRI Loteamento Goiás

Fundos envolvidos: Fundos da Hectare e Devant

Breve descrição: Como o próprio nome diz, se trata de um loteamento no estado de Goiás, mas desde muito antes já me trazia estranheza não conter o nome do incorporador. E posteriormente vim a descobrir o provável motivo da omissão do nome da loteadora: circula nas mídias sociais que uma das sócias do grupo RTSC, que é a Holding proprietária das gestoras Devant e Hectare, possui participação nesse loteamento, o que implica em conflitos de interesses e explica muito do que aconteceu nas negociações quando o CRI passou por estresse.

O que aconteceu: Originalmente esse CRI possuía indexação ao IGPM, o que ajuda a explicar os desenquadramentos das razões de garantia, vide que o IGPM chegou a rondar a casa dos 20 a 30% a.a. por bastante tempo, o que fez aumentar muito o saldo devedor do CRI. Ademais, durante essa época foi muito comum os incorporadores não repassarem toda a inflação para os devedores pessoa física, sob pena de aumentar muito os distratos, o que iria comprometer ainda mais a situação da empresa.

Durante muitos meses o CRI ficou com Razão PMT desenquadrada, o que já indicava que a operação não estava muito bem.

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=405488