Principais postagens do Blog

Para facilitar a navegação de novos usuários criei esse post fazendo um compilado das postagens mais importantes do Blog. Assim que novas publicações relevantes forem sendo feitas vou atualizando essa página.

Planilhas do FIICaEsperto

Conteúdo:

- Descubra sua exposição por indexador, segmentos e a Taxa Média da sua carteira

- Outras planilhas (Tijolo, FOF, Geral)

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/07/ranking-de-risco-dos-fundos-de-papel.html

Que informações procurar em um fundo de papel

Conteúdo:

- Melhore a sua interpretação das informações contidas em um relatório gerencial

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/10/que-informacoes-procurar-em-um.html

Garantias dos CRIs Pulverizados (Teoria e Prática)

Conteúdo:

- Explicação sucinta de como fundos de papel se protegem contra calotes

- Como avaliar o risco de fundos de papel

- Exemplos reais de CRIs que deram problemas e a aplicação das garantias para proteger os recursos dos cotistas

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/04/garantias-dos-cris-pulverizados-2.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/04/como-identificar-fundos-de-papel-high.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/05/cris-que-deram-problema-cri-loteamento.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/05/cris-que-deram-problema-nova-sousa.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/05/cris-que-deram-problema-calcada-hotel.html

 

Minha visão sobre os fundos de tijolos

Conteúdo:

- Análise das forças e fraquezas para os principais segmentos de fundos de tijolos (Lajes, Galpões Logísticos, Shopping e Renda Urbana)

- Que fundos escolher

- Como analisar o preço

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/como-eu-faco-valuation-de-fundos_26.html

 

Por onde começar no mundo dos FIIs

Conteúdo:

- Vantagens e desvantagens de se começar por cada uma das classes de ativos (Papel, tijolo ou FOF)

- Como avaliar as 3 classes de ativos

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/02/por-qual-classe-de-ativos-comecar-no.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/como-eu-faco-valuation-de-fundos.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/como-eu-faco-valuation-de-fundos_26.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/como-eu-faco-valuation-de-fundos_25.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/01/como-analisar-um-fii-de-papel.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/01/como-analisar-um-fof.html

Como não passar raiva na declaração de I.R.

Conteúdo:

- Boas práticas para gastar menos tempo na declaração do imposto de renda

- Lista com os custodiantes que evito

- Como funcionar uma calculadora de I.R.

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/como-nao-passar-raiva-na-declaracao-do.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/03/blacklist-custodiantes-quais-evitar-e.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/como-funciona-uma-calculadora-de-ir.html

 

Breve resumo das Estratégias de Trades em emissões

Conteúdo:

- Pré-arbitragem

- Arbitragem

- Pós arbitragem

- Redução de PM

- Flipagem

- Pós integralização

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/01/breve-resumo-das-estrategias-de-trades.html

 

Trades em FIIs

Conteúdo:

- Estratégia de Double ou Triple Yield

- Como operar a volatilidade intradiária (Daytrade)

- Troca para fundos com maior potencial de alta

- Dificuldades encontradas por quem quer fazer trades com FIIs

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/06/3-rendimentos-com-o-mesmo-dinheiro.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/08/exemplo-pratico-de-como-operar.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/01/trade-em-fii-e-so-alegria.html

 

Postagens úteis para investidores de fundos de papel

Conteúdo:

- Lucro contábil x Regime Caixa

- Marcação a mercado

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/06/tabela-distribuicao-contabil-ou-regime.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/09/pros-e-contras-regime-caixa-x-lucro.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2021/12/economia-avancada-para-sardinhas-2.html

 

Postagens úteis para investidores de fundos de tijolos

Conteúdo:

- Contratos atípicos e típicos

- Como analisar fundos logísticos

- (Em construção)

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/como-analisar-fundos-logisticos.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/todo-contrato-tem-os-seus-defeitos.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/todo-contrato-tem-os-seus-defeitos_2.html

CRIs que deram problema: CRI Ávida

Fundos envolvidos: RECR11

Breve descrição: CRI corporativo de uma loteadora do Mato Grosso

O que aconteceu: O CRI teve o Vencimento Antecipado devido a múltiplos fatores:

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=412087

Dentre os vários motivos elencados acima não consta o não pagamento de parcelas do CRI, independente disso, diante de tantos descumprimentos legais o gestor deve ter optado por encerrar o CRI antecipadamente (obrigar o devedor a pagar a dívida antes do vencimento) antes que a situação piore. No entanto, o devedor não quitou o vencimento antecipado e agora o caso se encontra na justiça.

CRIs que deram problema: CRI Loteamento Goiás

Fundos envolvidos: Fundos da Hectare e Devant

Breve descrição: Como o próprio nome diz, se trata de um loteamento no estado de Goiás, mas desde muito antes já me trazia estranheza não conter o nome do incorporador. E posteriormente vim a descobrir o provável motivo da omissão do nome da loteadora: circula nas mídias sociais que uma das sócias do grupo RTSC, que é a Holding proprietária das gestoras Devant e Hectare, possui participação nesse loteamento, o que implica em conflitos de interesses e explica muito do que aconteceu nas negociações quando o CRI passou por estresse.

O que aconteceu: Originalmente esse CRI possuía indexação ao IGPM, o que ajuda a explicar os desenquadramentos das razões de garantia, vide que o IGPM chegou a rondar a casa dos 20 a 30% a.a. por bastante tempo, o que fez aumentar muito o saldo devedor do CRI. Ademais, durante essa época foi muito comum os incorporadores não repassarem toda a inflação para os devedores pessoa física, sob pena de aumentar muito os distratos, o que iria comprometer ainda mais a situação da empresa.

Durante muitos meses o CRI ficou com Razão PMT desenquadrada, o que já indicava que a operação não estava muito bem.

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=405488

CRIs que deram problema: RioPet

Fundos envolvidos: BTCI11

Breve descrição: CRI Corporativo da empresa RioPet, que é o principal fornecedor nacional de embalagens Pet do Brasil, sendo responsável por 95% da demanda brasileira.

O que aconteceu: No final de 2022 a empresa deixou de honrar as suas obrigações, então foi convocada uma assembleia a fim de se executar a dívida (tomar o imóvel dado como garantia). Pouco depois a empresa entrou com um pedido de recuperação judicial.

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=392233

CRIs que deram problema: CRI Ipatinga

Fundos envolvidos: ARRI11

Breve descrição: CRI de um loteamento na cidade de Ipatinga.

O que aconteceu: Nesse caso foi descoberto em meados de 2022 que o incorporador estava desviando as parcelas pagas pelos devedores pessoa física (quem comprou os lotes), o que é crime e motivo mais do que suficiente para decretar o vencimento antecipado do CRI (obrigar o devedor a recomprar a dívida). A seguir trecho do relatório gerencial da época sobre o acontecido:

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=339596

 

No final de 2022 os gestores fizeram o provisionamento do CRI (“PDD”), ou seja, de forma conservadora consideraram a dívida como causa perdida, no entanto, devem recuperar parte ou a integralidade do valor investido.

CRIs que deram problema: Nova Sousa

Fundos envolvidos: URPR11

Breve descrição: Título de dívida para financiar as obras de um loteamento na cidade de Souza-PB.

O que aconteceu: Esse foi um dos CRIs que passou pelo período de IGPM elevado em 2021 e que posteriormente modificou o indexador para IPCA, sendo reajustado fortemente por esse indicador também posteriormente. Como o empreendedor não conseguia repassar todo o IGPM, acabava tendo que absorvê-los.

Fonte: https://www.bases.org.br/noticias/2021/06/08/igpm-dispara-e-gera-preocupacoes.html

Além do IGPM de dois dígitos o empreendimento sofreu com um péssimo desempenho de vendas, que era de 51% em fev/21 e em março/23 se encontra em apenas 61%. E para completar durante o período de construção houve problemas e a construtora teve que ser substituída.

Fonte: https://www.urcacp.com.br/_files/ugd/a7871c_57e364f147304db0b0e50afe904b9b3e.pdf

 

A gestão Urca argumentando estar insatisfeita com a estratégia comercial da loteadora mostrou-se interessada em tomar o controle do empreendimento. Está sendo negociada então a dação de pagamento de 630 lotes performados e outros 3911 lotes não performados, sendo que o VGV (Valor Geral de Vendas) dos performados já é capaz de cobrir o saldo devedor do CRI.

CRIs que deram problema: Serpasa

Fundos envolvidos: VCJR11, VCRI11, VICA11, VCRA11 e BTAL11

Breve descrição: CRI de uma empresa agrícola cujos recursos foram utilizados para financiar um projeto Greenfield, ou seja, do zero.

O que aconteceu: Devido a atrasos com liberação de licenças a usina de cana-de-açúcar que deveria começar a operar no primeiro semestre de 2022, teve autorização de funcionar somente no início de 2023.

Com o atraso no início da operação o Fundo de Juros não foi capaz de absorver todo o período não operacional do projeto, e para que o CRI não ficasse inadimplente os devedores venderam outros ativos não estratégicos para honrar as parcelas do CRI.

CRIs que deram problema: Calçada (Hotel Vogue)

Fundos envolvidos: FLCR11 e MCCI11

Breve descrição: Se trata de um CRI cujo lastro é um hotel localizado no Rio de Janeiro

O que aconteceu: A devedora pediu recuperação judicial no começo de 2022. E para complicar a empresa colocou a securitizadora/fundo como credora quirográfica, ou seja, sem garantias reais, o que não é verdade. Posteriormente a devedora reconheceu a alienação fiduciária do imóvel ao CRI.

Desde então o devedor vem pagando as parcelas de juros sem fazer uso do fundo de reserva, o que demonstra preocupação por parte do devedor de que o imóvel seja alienado, já que o LTV da operação é muito baixo (valor do hotel supera em muito a dívida).

CRIs que deram problema: Languiru

Fundos envolvidos: VGIA11

Breve descrição: CRA antecipando recebíveis agrícolas da cooperativa Languiru, que atua no Rio Grande do Sul. A empresa foi fortemente impactada pelo aumento de custos com insumos agrícolas e queda dos preços de venda de suínos e aves.

O que aconteceu: O mercado veio a saber da situação crítica da cooperativa por meio de uma carta direcionada a bancos credores pedindo um alongamento do prazo de pagamento. Só depois que a notícia se espalhou que os gestores comentaram a situação da empresa em Fato Relevante. No entanto, as dificuldades financeiras já eram de conhecimento de pessoas mais próximas do negócio. A seguir reproduzo integralmente a carta aos bancos credores:

CRIse nos FIIs de papel: Coteminas, uma reestruturação bem-feita

Fundos envolvidos: VCJR11, DEVA11 e PORD11

CRI Corporativo da Coteminas, uma empresa do segmento têxtil, que assim como outras empresas do segmento vem sofrendo com a concorrência com produtos que vem da China. No momento em que escrevo (abril/2023) o governo Lula desistiu de taxar importações vindas da China, mas a empresa Shein parece estar interessada em fechar acordo com a Coteminas para produção local, o que fez com que as ações da companhia subissem mais de 100% após a divulgação da notícia.

A parceria descrita acima deve melhorar bastante o resultado da empresa e reduzir o risco do CRI, no entanto, antes disso começaram a surgir notícias sobre a crise na empresa, o que obrigou as gestoras a se posicionarem. A seguir compartilho o posicionamento da Gestora Polo (PORD11) e posteriormente a minha opinião: