Planilhas do FIIcaEsperto

Planilha da Papelada:

- Saiba a % por segmento da sua carteira de fundos de papel

- Simule a taxa média da sua carteira 

- E vários outras informações

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1bdVMn-157egULDMexsANX05jUvhEirkzL50yYhcqdiE

Planilha da Tijolada:

- Considerações sobre a qualidade dos imóveis, das localizações e concentrações por imóvel e inquilino

- Avaliação da alavancagem do fundo

- Comparador de fundos por segmento

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1LkAeywSd7rLEoTAiQsNHq00TMdzVf4QpoxA2USKIOK4

Planilha dos FOFs:

- Compilado das principais informações dos FOFs

- Cálculo do Duplo Desconto em tempo real

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1ifzZX4OFc-Ux1BWeJM9oh-oSmsrXfmP18Kg8umFs9O0

Planilha Geral:

- Proporciona uma visão da sua carteira como um todo por tipo, segmento e gestor

- Estima a renda proporcionada pela carteira

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1kHm8YxvQoXmsaECrnYXvgobkyOTNfPmFWMS9DcKDxjI

CRIs que deram Problema: CRI Circuito de Compras

Fundos envolvidos: Fundos da Hectare e Devant

Breve descrição: CRI para financiar a construção do shopping da “Nova Feirinha da Madrugada”, que teve como garantias a cessão dos aluguéis e “luvas” dos lojistas do empreendimento. Esse ativo sempre esteve envolvido com polêmicas, como a posição de dono do negócio (XBXO11) e credor (CRIs) ao mesmo tempo por parte dos fundos e o envolvimento na CPI da pirataria.

O que aconteceu: O shopping foi inaugurado (com atrasos) no final de 2021, com a intenção de atrair os lojistas para as vendas de final de ano, entretanto, os vendedores não saíram dos seus antigos pontos por medo de perder vendas as vendas de Natal em um ano castigado pela pandemia, devido a curva de maturidade do novo local. E no início de 2022 os shoppings foram afetados por uma nova onda de casos de COVID, complicando ainda mais o lançamento do empreendimento.

No entanto, os problemas não se restringiram ao lançamento, nos meses subsequentes a taxa de ocupação do centro de compras não evoluiu, como pode ser constatado no relatório gerencial de XBXO11:

 

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=395891

CRIs que deram Problema: CRIs Gramado Parks

Fundos envolvidos (posição relevante): Fundos da Hectare, Devant e BCRI11

Breve descrição: CRIs emitidos pela Gramado Parks, uma das mais tradicionais do ramo turístico no Rio Grande do Sul, para expandir seus negócios tanto na sua praça principal, Gramado, como em outros estados do país.

O que aconteceu:

Antes de começar, o mais importante nesse caso é acompanhar se as garantias estão funcionando plenamente ou o ativismo judiciário brasileiro está mais uma vez contribuindo para a insegurança jurídica do país. E tenham em mente que esse não é um caso muito didático, pois é muito peculiar, já que envolve conflitos de interesses que só perdem para o caso do CRI Hope.

Diferente de outros casos dessa série de CRIs que deram problema, a inadimplência da Gramado Parks está sendo muito noticiada por sites e influenciadores, portanto, serei breve nas descrições e indicarei vídeos ou notícias para que entendam melhor o acontecido.

O grupo Gramado Parks sempre trouxe diversas polêmicas, principalmente quando o fundo HCTR11 adquiriu com o dinheiro de uma das emissões participação societária da GPK, através do fundo Serra Verde. Na época muitas pessoas ficaram revoltadas porque a partir de então o fundo passaria a atuar nas duas pontas (emprestando dinheiro para si mesmo), além de que se suspeitava que a operações tenha sido feito para socorrer a empresa de Multipropriedade.

Tabela Distribuição Contábil ou Regime Caixa

### Postagem atualizada de tempos em tempos ###

Fundos imobiliários de papel possuem formas diferentes de apurar o saldo a distribuir para os cotistas, e algumas dessas formas são melhores para momentos de inflação alta e outros são melhores quando a previsão é para inflação baixa. Outra questão que deve ser considerada para aprimorar a previsão dos rendimentos futuros é análise da política de reservas adotada pelos gestores, alguns tem a prática de distribuir todo o lucro, já outros preferem reter resultado para linearizar a distribuição. A seguir a combinação desses dois elementos (forma de distribuição e uso de reservas):

- Contábil + Não faz reservas: Excelente quando a inflação está alta, péssimo quando a inflação está baixa

- Contábil + Faz reservas: Geralmente consegue manter uma distribuição mais regular

- Caixa + Não faz reservas: Rendimentos erráticos

- Caixa + Faz reservas: Excelente para períodos de inflação baixa

Para os que não sabem a diferença entre as formas de distribuição de resultado:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/09/pros-e-contras-regime-caixa-x-lucro.html

E na tabela abaixo apresento a forma de distribuição e a política de uso de reservas para os principais fundos de papel. Atenção: poucos fundos deixam claro os 2 elementos discutidos aqui, então em muitos casos tive que inferir através da análise do comportamento das distribuições e conhecimento acumulado.

CRIs que deram Problemat: CRI WAM

Fundos envolvidos: Fundos da Hectare, Devant, Iridium e BCRI11

Breve descrição: CRI Corporativo da maior operadora de Resorts Multipropriedade do Brasil. Importante salientar que aparentemente a renegociação descrita aqui compreende somente os CRIs corporativos, sendo que os CRIs Pulverizados de empreendimentos específicos ficaram de fora.

O que aconteceu: No final de março/2023 o mercado foi surpreendido por um Fato Relevante informando que uma longa lista de CRIs do portfólio de fundos da Devant e da Hectare não tinham adimplido com a parcela daquele mês, dentre eles títulos de dívida da WAM. Importante mencionar que esse aviso partiu da administradora (Vórtx), não das gestoras, evidenciando a falta de transparência da Devant e da Hectare.

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=435304

As próximas informações disponibilizadas ao mercado foram feitas nos relatórios gerenciais de DEVA11 e HCTR11. Através desses documentos os investidores tomaram conhecimento que os CRIs devidos pela WAM estavam em negociação para que a empresa ganhasse um fôlego. A seguir disponibilizo os trechos que tratam sobre o CRI, lembrando que na época os RGs dos fundos envolvidos começaram a atrasar, deixando os cotistas sem informações.

CRIs que deram problema: CRI Morumbi Plaza

Fundos envolvidos: RECR11

Breve descrição: CRI com risco corporativo para financiar a aquisição do imóvel Morumbi Plaza pela Li Investimentos Imobiliários S.A.

O que aconteceu: Conforme mencionado pelo gestor Moise em Live para o Baroni, o CRI foi idealizado para contar não apenas com a alienação fiduciária do imóvel, mas também com a cessão de recebíveis do aluguel de um inquilino que tinha intenção de ocupar o imóvel. No entanto, pouco tempo depois a pandemia teve início, fazendo com que esse possível inquilino desistisse e desde então não conseguissem mais alugar o prédio. Essa história pode ser conferida no link abaixo, já no momento exato:

https://www.youtube.com/live/21-kw-v4KB8?feature=share&t=1530

Com a situação delicada, alguns covenants deixaram de ser cumpridos e a gestora pode declarar o Vencimento Antecipado do CRI, conforme pode ser visto no Fato Relevante da época:

CRIs que deram problema: CRI Aracaju Shopping

Fundos envolvidos: RECR11, OURE11 e OUJP11

 

Breve Descrição: CRI com risco de crédito pulverizado em contratos de locação de lojas do Aracaju Shopping.

O que aconteceu: No início de fevereiro de 2023 foi veiculado pela REC via Fato Relevante de que a Aracaju Investimentos (Cedente) e a ACF Participações Ltda (Fiadora) entraram em Recuperação Judicial. A Cedente atua na indústria têxtil e passa por dificuldades, assim como várias outras do mesmo ramo de atuação, devido a concorrência com empresas chinesas.

Apesar da devedora ter entrado com pedido de RJ, as parcelas do CRI seguem adimplentes, uma vez que os aluguéis do shopping são pagos para uma conta em nome da Securitizadora, ou seja, nesse caso a garantia Cessão de Recebíveis funcionou conforme se espera. Diferente do que ocorreu inicialmente no caso da Gramado Parks, em que um juiz ordenou que os créditos fossem repassados para a empresa em recuperação.

Como usar o Blog

O primeiro passo é ler as postagens “base”, que irão dar embasamento para entender as análises dos FIIs. O link abaixo traz um compilado dessas postagens:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/05/principais-postagens-do-blog.html

Em seguida recomendo a leitura das melhores postagens, tanto dos fundos de papel, quanto dos fundos de tijolos. Essas análises são especiais, pois como não tenho condições de dedicar grande quantidade de tempo para todas as análises, tive que escolher alguns fundos para fazer essas análises “modelo”.

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/05/analises-destaque-papel.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/05/analises-destaque-tijolo.html

Análises Destaque (Papel)

Postagens que tiveram maior número de views ou que dediquei mais tempo no desenvolvimento. Essa seção ainda está em desenvolvimento, inclusive as análises abaixo ainda não estão no nível desejado por mim.

High Grade:

(Pendente)

Middle Risk (Não contêm a atualização dos acontecimentos com a Gramado Parks):

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/06/todo-fii-tem-seus-defeitos-7-irdm11-30.html

High Yield (Válida):

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/09/todo-fii-tem-seus-defeitos-128-morc11.html

FIAgro (Desatualizada):

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/09/todo-fii-tem-seus-defeitos-136-vgia11.html

Hedge Fund (Desatualizada):

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/todo-fii-tem-seus-defeitos-59-vghf11-20.html

FOF:

(Pendente)

Análises Destaque (Tijolo)

 Análises Destaque (Tijolo)

Postagens que tiveram maior número de views ou que dediquei mais tempo no desenvolvimento. Essa seção ainda está em desenvolvimento, e com exceção da postagem de ALZR11, as demais análises precisam ser melhoradas.

Híbrido (Um pouco desatualizada):

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/04/todo-fii-tem-seus-defeitos-100-alzr11-20.html

Lajes (Precisa ser melhorada):

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/08/todo-fii-tem-seus-defeitos-116-hgre11-20.html

Logística (Precisa ser melhorada):

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/todo-fii-tem-seus-defeitos-109-brco11-20.html

Shopping:

(Pendente)

Renda Urbana (Postagem antiga, mas válida):

https://fiica-esperto.blogspot.com/2021/11/todo-fii-tem-seus-defeitos-14-trxf11-20.html

Industrial (Atualizada):

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/10/todo-fii-tem-seus-defeitos-142-fiib11.html

Desenvolvimento (Desatualizada, mas ainda assim completa):

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/04/todo-fii-tem-seus-defeitos-97-tord11-20.html