Todo FII tem seus defeitos #148: SEQR11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Proposta de emissão a R$70,00 com VP a R96,00 e preço no secundário na casa dos R$67,00, ou seja, além de não ser interessante para o investidor pessoa física, o VP será diluído. Muitos gestores defendem que basta os cotistas participarem das emissões abaixo do VP que não terão a renda e o patrimônio diluídos, mas quando o preço de mercado está abaixo do preço de emissão isso não fica viável. Além de não ser sempre que o cotista quer aumentar posição;

1.2. Segundo relatos haviam prometido não fazer emissões abaixo do VP em uma live pouco tempo atrás;

1.3. 45% da receita do fundo é proveniente do inquilino Atento, empresa de Call Center. Tal ramo de atuação é facilmente migrável para Home Office. Outro ponto de atenção com a empresa é que a atuação de Telemarketing tem passado por regulamentações que limitam o seu funcionamento, como por exemplo, a exigência do prefixo 0303, algo que facilita a identificação e recusa das ligações

https://www1.folha.uol.com.br/mercado/2022/06/prefixo-0303-em-ligacoes-de-telemarketing-passa-a-ser-obrigatorio-a-partir-desta-quarta-8.shtml

 

1.4. Taxa de administração cara, já que além dos 1,24% a.a., o fundo ainda tem taxa de performance;

1.5. Nos últimos 12 meses a relação Despesas/Receitas ficou em quase 20%: 2.893K/15.034K = 19,24%;

1.6. Mistura de segmentos não me agrada muito;

1.7. Lajes corporativas fazem parte da tese de investimento do fundo, apesar de atualmente não possuir imóveis desse segmento;

1.8. Quase 40% da ABL e 45% da receita são provenientes do Rio de Janeiro

1.9. Aluguel do imóvel Atento Madureira sofreu uma queda de 50% quando o contrato passou de atípico para típico

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=204312&flnk

1.10. Comprou imóveis com contratos atípicos em andamento, algo muito arriscado, já que ao final de tais contratos muitas surpresas negativas podem acontecer, como o que aconteceu no imóvel Atento Madureira. Os imóveis Atento Penha e Magna SAP possuem contrato atípico se encerrando num futuro não muito distante;

1.11. Aluguel do imóvel Atento Penha tem potencial para cair mais de 50%, caso compararmos com o outro imóvel locado para a Atento, que também fica no Rio de Janeiro

Aluguel/m² Atento Madureira (Típico): R$323K/12,2K m² = R$26,47/m²

Aluguel/m² Atento Penha (Atípico): R$511K/8,16K m² = R$62,62/m²

1.12. Aluguel Magna SAP também está distorcido pelo contrato atípico:

R$307K/11,8K m² = R$26,01/m²

A título de comparação apresento o aluguel médio dos galpões de VILG11, que em sua maioria são condomínios logísticos modernos:

Todo FII tem seus defeitos #147: SHPH11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Dividend Yield muito baixo

1.2. Rio Bravo segue tentando fazer emissões;

1.3. Vacância mais alta do que a maioria dos outros fundos de shopping

1.4. Baixa liquidez;

1.5. Tombamentos realizados pela prefeitura podem dificultar expansões.

2. Qualidades:

2.1. Shopping consolidado e de excelente padrão construtivo;

2.2. Público alvo com alto poder aquisitivo;

2.3. Rendimentos retornaram mais rapidamente do que os demais fundos de shopping

2.4. Taxa de administração de apenas 0,20% a.a.;

Todo FII tem seus defeitos #146: FCFL11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Renegociação de um contrato típico, dando carência de 1 ano sobre essa parte do contrato e posteriormente um desconto de 50% sobre essa parte do aluguel. Tal desconto vai reduzir o rendimento em R$0,12/cota. Lembrando que no final de 2021 foi feito um retrofit no imóvel e menos de um ano depois o inquilino já está pedindo desconto relevante;

1.2. Proposta de compra do imóvel pelo locatário por um valor bem abaixo do praticado no mercado, algo que rejeitado pelos cotistas em AGE;

1.3. Os 2 itens acima são um claro sinal de que o inquilino está incomodado com o contrato vigente. As implicações disso são incertas;

1.4. Inquilino do ramo educacional, que sofreu grandes mudanças com a pandemia, reduzindo a necessidade de área devido a popularização das aulas online. Não acredito que o INSPER mude para o formato EaD, mas é provável que incorpore o modelo semi-presencial;

1.5. Com a diminuição da demanda por área o inquilino ganha poder de negociação frente o locador, algo bem visível pela renegociação do aluguel típico;

1.6. Cotado bem acima do valor patrimonial;

1.7. Gestão BTG tem irritado bastante os cotistas;

1.8. Grande parte dos cursos oferecidos pela instituição podem ser migrados, mesmo que parcialmente, para o meio online

Todo FII tem seus defeitos #145: PLCR11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Custodiante Genial, que na declaração de imposto de renda de 2022 fez uma grande lambança na entrega dos informes de rendimentos. Sendo que muitos investidores tiveram que criar conta no Banco para terem acesso aos informes. A seguir minha blacklist de custodiantes e dicas para não passar raiva com a declaração:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/03/blacklist-custodiantes.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/como-nao-passar-raiva-na-declaracao-do.html

1.2. Lentidão na alocação alguns anos atrás quando acompanhava mais de perto esse fundo. E aparentemente o problema continua, já que o fundo se encontra com 8% em caixa mesmo não tendo emissão a algum tempo;

1.3. Taxa Média no IPCA sempre deixou a desejar, atualmente está em 6,10%, enquanto as NTN-B são negociadas próximo a 5,8%;

1.4. Tabela de CRIs não ordenada pelo montante investido, dificultando a análise dos principais CRIs;

1.5. Carrega CRIs com prêmios horríveis, como o CRI Rede D’Or, que representa 5,13% do PL e possui remuneração de apenas IPCA + 3,88%, além de outros. Certamente esse foi um CRI adquirido em uma época diferente, mas mesmo assim deve ter sido uma compra com spread sobre os títulos públicos muito apertados, ainda mais se descontarmos os 1,2% a.a. da taxa de administração

Todo FII tem seus defeitos #144: APTO11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Se diz um fundo residencial, mas na verdade está comprando unidades hoteleiras. Enquanto um é extremamente especulativo, o outro remete a segurança e estabilidade;

1.2. Não me agrada essa mistura de crédito e tijolo, prefiro eu mesmo balancear a quantidade na minha carteira;

1.3. Ausência de um guidance de alocação em crédito e tijolo. O relatório gerencial informa que o fundo possui liberdade para oscilar entre 0 e 100%, tanto em crédito, quanto imóveis, mas seria bom ter um norte, ao menos para o médio prazo;

1.4. Taxa de administração cara (1,5% a.a.);

1.5. Redução da taxa de administração para 0,1%. Em algum momento essa taxa voltará ao normal, impactando os rendimentos;

1.6. 12% do ativo são CRIs Gafisa, construtora em dificuldade financeira. Mesmo que haja alienação fiduciária, uma eventual quebra da empresa traria muita dor de cabeça ao cotista.

Todo FII tem seus defeitos #143: HSRE11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentração de quase 100% em um único inquilino (C&A), de forma que o fundo fica nas mãos da varejista de roupas, algo que deve dificultar muito as negociações

1.2. O inquilino C&A foi muito chato durante a pandemia, não só nesse fundo, pedindo carência e descontos

1.3. Reserva de lucros exageradas, sendo superior a um mês de rendimento. Isso pode ser até bom para quem está entrando agora no fundo, mas péssimo para quem é cotista desde o começo, pois está recebendo menos do que deveria e poderia estar reinvestindo tais recursos em ativos mais lucrativos

1.4. Fundo com patrimônio de mais de 800MM, ou seja, diluir o atual inquilino será muito difícil;

1.5. Com menos de 150 cotistas a liquidez deve ser um complicador até mesmo para pessoas físicas;

1.6. Relatos preocupantes sobre o fundo

Todo FII tem seus defeitos #142: FIIB11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Administrador Banco Daycoval: não tenho relatos se presta um bom serviço nos informes de rendimento. Conheça minha blacklist de custodiantes e dicas para não passar raiva na declaração de I.R. nos artigos abaixo:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/03/blacklist-custodiantes.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/como-nao-passar-raiva-na-declaracao-do.html

1.2. Duas empresas permanecendo no complexo industrial sem contrato demonstra que o poder de negociação se encontra nas mãos dos inquilinos. Além de que essa situação estimula outros inquilinos a querer tal benesse, algo que reduz a segurança da renda dos cotistas

1.3. Desindustrialização do Brasil parece ser um processo irreversível;

1.4. “Mono-imóvel”, ou melhor dizendo, mono-local;

1.5. Histórico de inquilinos problemáticos. E é muito provável que os problemas continuem a aparecer, pois aparentemente os inquilinos são de pequeno porte, logo são mais frágeis financeiramente e não tem um nome a honrar (simplesmente quebra e abre outra empresa com o CPF de um parente)

1.6. Fundo fazendo obras relevantes para os novos inquilinos, mais uma demonstração de pouco poder de negociação do fundo. Concordo que é melhor fazer as adequações para o inquilino do que vacância, mas esse é um sinal inequívoco de que o fundo precisa “bajular” os inquilinos, já que esses custos geralmente são arcados pelo locatário

1.7. Concentração na indústria metal mecânica

1.8. Grande rotatividade de inquilinos, facilmente detectável pela variação da taxa de vacância.

Todo FII tem seus defeitos #141: KCRE11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Não considero um índice de cobertura de 1,00x no Mezanino como algo saudável, esse valor significa que não há gordura alguma e talvez as séries subordinadas não estejam recebendo integralmente as parcelas

1.2. Garantias residências são muito mais susceptíveis a judicialização em caso de alienação (tomar o imóvel dado em garantia);

1.3. Demora no repasse da inflação, já que considera os índices de 2 e 3 meses anteriores

1.4. Utilização de alavancagem via compromissadas, que tem custo em CDI, em um fundo exclusivamente IPCA, algo que pode gerar descasamentos negativos (ou positivos). No momento em que escrevo (CDI alto e deflação), o impacto deve estar sendo negativo;

1.5. Não há informações quanto a porcentagem de imóveis performados dados em garantias. Acredito que o percentual seja bem elevado, mas seria uma boa informação a ser acrescentada;

1.6. Não há coobrigação TOTAL da Creditas quanto aos créditos vendidos, ou seja, ela não se responsabiliza pelos créditos vendidos. Apesar do sistema de subordinação criar um alinhamento, o que não significa que a empresa possa empurrar créditos podres para os CRIs

Todo FII tem seus defeitos #140: PORD11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Custodiante Oliveira Trust consta na minha Blacklist pela dor de cabeça que me deu em UBSR11 (atual RECR11). A seguir deixo essa lista e algumas dicas para não passar raiva na declaração:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/03/blacklist-custodiantes.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/como-nao-passar-raiva-na-declaracao-do.html

1.2. Do jeito que está escrito no relatório gerencial da a entender que a Taxa de performance é sobre apenas o Yield do IMA-B, ao invés de IPCA + Yield (Contribuição do usuário Hauer do ClubeFII)

1.3. Investimentos em FIIs representam 6% do PL e caixa 9%, mesmo passado bastante tempo desde a última emissão, reduzindo o potencial de ganho do fundo;

1.4. CRI Arena MRV, o principal ativo do fundo com quase 8% do PL, não conta com alienação fiduciária e está relacionado um clube de futebol (Atlético-MG) e como deve ser de conhecimento de muitos, times de futebol no Brasil possuem um desequilíbrio financeiro gigantesco, gastando muito mais do que arrecadam e com pouca visão de longo prazo

1.5. Sem informações quanto ao LTV dos CRIs;

1.6. Ausência de meios para avaliar a saúde financeira dos CRI Pulverizados. Na verdade, não há informação alguma sobre tais CRIs, nem mesmo localização, qual a garantia (loteamentos ou imóveis), inadimplência, etc.

1.7. CRI Alphaville, 5% do PL, não conta com alienação fiduciária e se trata de uma empresa listada em bolsa com prejuízos recorrentes e patrimônio líquido negativo

https://www.fundamentus.com.br/detalhes.php?papel=avll3

1.8. Em 2021 o fundo chegou a estar com 7% do PL em um CRI Pré-fixado de 10% a.a., sendo que a inflação já beirava os 9% e os juros futuros ultrapassavam os 10%. Tal CRI ainda se encontra na carteira, mas com uma porcentagem bem menor. (Contribuição do usuário Hauer do ClubeFII)

1.9. Já realizou emissão abaixo do VP e com altas taxas de emissão (Contribuição do usuário Hauer do ClubeFII).

Todo FII tem seus defeitos #139: GAME11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Relatório Gerencial não consta uma informação primordial para os cotistas: a Taxa Média dos CRIs. Tal informação deve ser omitida porque está muito baixa, vide os vários CRIs com taxas magras e o gestor ressaltando que está girando ativos para aumentar a taxa média do fundo;

1.2. Custódia pelo Banco Daycoval, empresa que não conheço como é o serviço prestado na entrega dos informes de rendimentos;

1.3. Possui CRIs excessivamente High Grade, como o CRI Vitacon, que conta com quase 10% do PL e não possui uma remuneração muito boa (CDI + 2,33%), que após taxas de administração sobra um prêmio muito pequeno para o cotista

1.4. Vários CRIs com prêmio inferior a 6%, taxa que não considero muito atraente;

1.5. Possui algumas posições concentradas, mas como se trata de um fundo High Grade isso gera menos problemas;

1.6. Não considero o trabalho do gestor no outro FII da casa (GALG11) como positivo, pois se trata de um fundo de tijolos com contratos atípicos em que a renda está estagnada a quase 2 anos.

Todo FII tem seus defeitos #138: NCRA11

1. Defeitos/riscos:

1.1. CRAs com pagamento trimestrais, semestrais e anuais fazem com que os rendimentos sejam irregulares;

1.2. Apenas 21% dos CRAs contam com garantias reais, ou seja, alienação fiduciária de imóveis ou terras. Infelizmente esse é um problema crônico da indústria de FIAgros atualmente. Como o fundo é pequeno essa porcentagem pode mudar bastante com novas emissões, tanto pra mais, quanto pra menos;

1.3. Cessão de Recebíveis com Razão pouco acima do Saldo Devedor, geralmente 110% ou 115%, ou seja, pouca gordura de cobertura dos CRAs. Importante ressaltar que em outros fundos essa porcentagem é similar e ainda estou aprendendo sobre o funcionamento CRA Pulverizados. Logo, ainda não posso “cravar” que essa seja uma porcentagem alta ou baixa, independente disso, não permitir um acompanhamento mensal pelo cotista pode ser considerado outro defeito

1.4. Alta concentração em poucos CRAs. O fundo é pequeno, então esse problema pode ser facilmente resolvido com uma ou duas emissões e o gestor já deixou claro que tem a intenção de limitar a concentração a 5% do PL

Todo FII tem seus defeitos #137: VCRI11

1. Defeitos/riscos:

1.1. 4% do PL investido em outros fundos imobiliários, que sequer são citados no relatório gerencial

1.2. Gestão Vinci em alguns momentos demonstrou muita pressa em realizar novas emissões;

1.3. Fundo negociado abaixo do VP e a Vinci já fez emissões abaixo do VP, como por exemplo, em VISC11 (2 vezes);

1.4. CRI Casa & Vídeo: não conta com alienação fiduciária e o devedor é uma varejista, setor que frequentemente empresas pequenas, médias e até mesmo grandes entram em falência;

1.5. IPO do fundo aconteceu em maio/2022 e o fundo carrega CRIs com taxas bem aquém para o cenário atual, como CRI Direcional (IPCA + 5,5%), CRI CHP (IPCA + 6,2%), CRI Cassol (IPCA + 5,5%), dentre outros.

Todo FII tem seus defeitos #136: VGIA11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Menos de 15% da carteira de CRAs (Coopeavi e Granol) conta com alienação fiduciária de imóveis ou terras e no começo do fundo essa porcentagem era ainda menor. Outro problema relacionado é a liquidez das garantias, que é muito difícil de determinar, como no caso dos CRAs Granol, que é um armazém de grãos em Augusto Prestana

1.2. Concentrações elevadas em alguns CRAs, como o Cotribá 1S e seus 21,56%, além de outros com mais de 10% do PL. Esse defeito será minimizado com as novas emissões que tem saído frequentemente

1.3. Aparentemente utilizam alavancagem via compromissadas. Eu considero positivo a utilização de alavancagens, quando bem estruturadas. Entretanto, este já é um fundo arriscado, se ele faz alavancagem, aumenta ainda mais o risco

1.4. Taxa de performance (10% do que exceder o CDI) que funciona como uma segunda taxa de gestão, já que o fundo sempre vai bater essa meta tendo uma carteira de CRAs com taxa média de CDI + 6,20%. Apesar disso, a relação Despesas/Receitas se encontra em aproximadamente em 5% no acumulado até julho, um valor extremamente baixo;

1.5. Nenhum dos CRAs contam com Rating;

1.6. Não explica como tem conseguido realizar uma distribuição que supera a Taxa Média do fundo (CDI + 6,20% x CDI + 8,45% nos últimos 6 meses), sendo que mesmo com alavancagem não considero viável aumentar tanto a distribuição;

1.7. Fundo de papel negociado com bastante ágio, algo para se tomar cuidado, ainda mais que as emissões são frequentes, que podem derrubar as cotações;

1.8. Emissões com alto custo (quase 4%);