Todo FII tem seus defeitos #20: ARRI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Demora na alocação, gestores atribuíram a demora ao fato do fundo ser pequeno e não sobrar pouca coisa pra ele após a bocanhada dos Hectares da vida. Parece uma desculpa plausível... Vamos ver como eles se saem em uma nova emissão com a aprovação do conflito de interesse, que lhes permitem fazer compras mais facilmente;

1.2. Administrador Oliveira Trust, que deu uma baita canseira ao cotistas do UBSR11 (atual RECR11), inclusive eu, por não ter enviado o informe de rendimento (o fundo trocou de ADM durante o ano). O rolo foi muito grande e levou tempo para a BRL Trust conseguir resolver a bagunça;

1.3. Quase 40% do fundo é composto por FIIs;

1.4. Taxa de performance de IPCA + 2%, sendo que a carteira do fundo é de IPCA + 9,50%, ou seja, bater o beanchmark é muito fácil;

1.5. Possui cotas de FIIs High Grade, que não suportam 2 taxas, atualmente o fundo possui KNIP11 (10,35%), BTCR11 (1,97%), CPTS11 (0,66%), HGCR11 (1,57%) e XPCI11 (6,21%). E na época em que escrevi a primeira versão tinha até KNCR11;

Todo FII tem seus defeitos #19: CACR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Devedor não pagar mensalmente a correção monetária (CM) 1: dividir o saldo acumulado com novas cotas em emissões;

1.2. Devedor não pagar mensalmente a correção monetária (CM) 2: aumenta o risco, uma vez que se houver default o investidor só terá recebido os juros até o momento;

1.3. Devedor não pagar mensalmente a correção monetária (CM) 3: Impossibilita conhecer verdadeiramente a capacidade do devedor pagar sua dívida, pois pagar somente o juros é moleza, quero ver é pagar juros + correção monetária + amortização todo mês;

1.4. Administrador (CM Capital Markets) pouco conhecido, não sei dizer se envia direitinho o informe de rendimento ou se tem um bom suporte;

1.5. Taxa de performance sobre CDI, que frequentemente é manipulada para baixo;

Todo FII tem seus defeitos #18: RZTR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Fundo nasceu na fase de juros baixos do Brasil, fazendo com que as taxas pactuadas sejam muito baixas para a realidade brasileira e por ser um fundo com mais de 1 Bi de patrimônio será difícil/demorado aumentar essa taxa média;

1.2. Está mais para uma operação de crédito do que uma compra de imóvel e não deixa isso claro no Relatório Gerencial, na verdade, quem vê o RG com vários gráficos e fotos do setor agro pensa que o fundo se beneficia com o bom momento do agro, o que não é verdade;

1.3. Operação de crédito prefixada, então caso a inflação dispare, o rendimento não acompanha tal movimento, diminuindo o rendimento líquido, como temos visto nos últimos meses;

1.4. Altos custos com a mudanças de titularidade dos imóveis/terrenos;

1.5. Emprestar a taxas pré-fixadas e por longos períodos no Brasil tem um risco considerável;

Todo FII tem seus defeitos #17: RZAT11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Relatório Gerencial muito fraco;

1.2. Relatório Gerencial trimestral não é o suficiente para um fundo movimentado como esse;

1.3. Baixa liquidez;

1.4. Difícil determinar qual é a renda recorrendo do fundo;

1.5. Está mais para uma operação de crédito do que uma compra de imóvel;

Todo FII tem seus defeitos #16: GALG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Alto valor do custo da ABL (Área Bruta Locável), na ordem de aproximadamente 11 mil/m². Em Live foi discutido que isso seja devido a terrenos livres grandes, terrenos próximos ao meio urbano e galpões refrigerados, sendo que todos os equipamentos são de propriedade do fundo. No entanto, eu acrescentaria mais um fator: o custo do Contrato Atípico, pois as empresas só aceitam as condições de tais contratos com uma contrapartida, a venda do imóvel por valores acima do mercado;

1.2. Fiança desnecessária com o contrato atípico da BRF, reduzindo o cap rate potencial;

1.3. Exposição ao segmento de cigarros, que está em declínio visível;

1.4. Como 100% dos contratos são atípicos, não podemos afirmar se o valor do aluguel está em linha com o praticado no mercado;

1.5. Imóveis muito específicos, no entanto, como exposto no item 2.4., os imóveis são muito importantes para os inquilinos;

Todo FII tem seus defeitos #15: HGRU11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Não consta os vencimentos dos contratos dos imóveis educacionais;

1.2. Segmento educacional tende a diminuir a demanda por espaços tão grandes, ainda mais nos cursos da IBMEC, que podem facilmente ser migrados para vídeo aulas. É óbvio que não vão passar para 100% a distância, mas a área demandada tende a diminuir;

1.3. Já ouvi histórias/boatos de que o Grupo Pernambucanas não estava muito saudável financeiramente;

1.4. Mais de 90% dos contratos são atípicos e não tiraram proveito disso para fazer alavancagem, o que na minha opinião é um desperdício de lastro;

1.5. Imóveis educacionais são muito específicos, sendo sua conversão para outro segmento muito custosa;

Todo FII tem seus defeitos #14: TRXF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentrado em um inquilino Pão de açúcar/Assaí;

1.2. Risco da dívida pressionar os rendimentos caso a o IPCA suba mais ainda;

1.3. FII sendo negociado abaixo do VP e a gestora deve querer fazer mais emissão em breve, então existe o risco de vir alguma emissão abaixo do VP em breve;

1.4. Gestora com histórico de fazer cagadas em outros fundos (TRXL11, XTED11...), apesar de que nesse acredito que estão fazendo um bom trabalho;

1.5. Rendimento tende a cair ao passo que o fundo vá quitando suas dívidas (demora alguns anos até que isso seja sentido). Entretanto, o fundo pode fazer novas aquisições com alavancagem para retomar ao patamar anterior;

Todo FII tem seus defeitos #13: URPR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Negociado a P/VP muito elevado;

1.2. Devedores dos CRIs sofreram com o IGPM elevado e agora estão sofrendo com o IPCA elevado por causa da mudança de indexador, o que pode comprometer a saúde dos CRIs. Inclusive o fundo começa a ter CRIs com razões de garantia desenquadradas;

1.3. Operações localizadas em cidades bem pequenas, o que aumenta os prêmios dos CRIs, mas aumenta os riscos das operações;

1.4. Concentração na securitizadora Travessia;

1.5. O fundo faz a distribuição de rendimentos por Lucro Contábil, então caso haja algum problema a situação pode se complicar bastante;

Todo FII tem seus defeitos #12: QAGR11

1. Defeitos/riscos

1.1. Silos não se valorizam com o tempo, muito pelo contrário, se desgastam;

1.2. Difícil avaliação das aquisições, uma vez que não há pares de comparação, não há tanta informação assim disponível e a maioria dos influenciadores também sabe pouco sobre agro;

1.3. Contratos atípicos e específicos é quase certeza de renda desabando ao final do contrato;

1.4. 1/3 da carteira tem vencimento de contrato em 2025...  É bom que o fundo tenha conseguido fazer novas emissões até lá;

1.5. Gestores antigos fizeram compras Sale and Leaseback com apenas 5 anos de duração, tempo insuficiente para que o fundo recupere o investimento realizado;

Todo FII tem seus defeitos #11: MFAI11 2.0

1. Defeitos/riscos

1.1. Gestora com filme queimado (Mérito);

1.2. Aumento dos custos de construção vai prejudicar as ações;

1.3. 1/3 do PL em ações, que atualmente não estão gerando nem renda e nem ganho de capital;

1.4. Administradora Planner, que também é responsável pelos rolos no outro FII da gestora (MFI11);

1.5. VP volátil devido a posição em ações (fique de olho antes de comprar);

1.6. Taxa de performance sobre o que exceder o CDI;