Todo FII tem seus defeitos #134: NAVT11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Investimento em outros FOFs: HGFF11 e MCHF11, 3,7% e 3,5%, respectivamente. Ocasionando em tripla taxação (taxa NAVT11 + taxa FOF + taxa FIIs dentro do FOF).

1.2. As 3 principais posições do fundo (LGCP11, LFTT11 e SPVJ11) não possuem tanto liquidez;

1.3. Dos 6 CRIs em carteira 2 tem como devedor a Gafisa, perfazendo um total de 6,6% do PL. Tal incorporadora é negociada em bolsa (GFSA3) e passou por grupamentos diversas vezes, além de apresentar prejuízos constantemente

1.4. XPCI11 e PLCR11 são fundos de papel High Grade com Taxa Média na casa dos IPCA + 6%. Sou contra FOFs comprarem fundos HG porque depois de 2 taxas sobra bem menos para o cotista;

1.5. Ter uma posição relevante em crédito é algo excelente para o carrego e enfrentamento de períodos mais difíceis, como o que experimentamos recentemente, no entanto, isso também quer dizer que o fundo possui menos potencial do que os FOFs concentrados em fundos de tijolos

Todo FII tem seus defeitos #133: JPPA11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Administrador Finaxis, nunca ouvi falar, então não sei dizer se presta um bom serviço na época dos informes de rendimento. Para consultar minha Blacklist de custodiantes acesse o link abaixo:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/03/blacklist-custodiantes.html

1.2. Não informa o saldo de correção monetária acruada, mas levando em consideração os últimos rendimentos, que foram muito elevados, concluo que não haja muita CM a distribuir

1.3. Tabela de CRIs não ordenada pela % do PL. Só não dificulta tanto a análise porque a quantidade de CRIs não é tão grande;

1.4. Quatro CRIs com concentrações elevadas

1.5. Sem informações quanto a proteção contra deflação;

1.6. CRI Arquiplan (12% do PL): Sem informações quanto a andamento de obras e vendas, impossibilitando a avaliação dos riscos;

1.7. CRI GPCI (9,3% do PL): Sem informações quanto a razão PMT não é possível avaliar os riscos da operação.

Todo FII tem seus defeitos #132: SNCI11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Fundo caro, ou seja, P/VP elevado. No momento em que escrevo o ágio está de apenas 3%, no entanto, podemos encontrar fundos de papel excelentes com deságio de 5% ou mais, como MORC11, por exemplo. Resumindo: sempre haverá opções mais descontadas e com qualidade disponível;

1.2. Cotista com estratégia de comprar aos poucos irá acabar fazendo compras com bastante ágio, portanto, acredito que o mais adequado a se fazer seja fazer aportes pontuais nas quedas ou nas emissões;

1.3. Apesar do fundo seguir o Regime Caixa (administrador BTG), não é possível afirmar que haja muita Correção Monetária acruada nos CRIs, uma vez que o fundo faz muito giro de ativos, vide o item 1.d. na DRE estar presente em vários momentos com valores elevados. Além de que não divulgam o saldo de Correção Monetária acruada

1.4. CRI Ceratti Magna: acho positivo CRIs cujo devedor seja um fundo imobiliário, pois é fácil de acompanhar, possuem um endividamento limitado e em caso de estresse basta fazer emissão abaixo do VP. No entanto, precisamos deixar claro que a Suno está utilizando o SNCI11 para socorrer o MGLG11, que passou para a gestão da Suno recentemente;

Todo FII tem seus defeitos #131: HCHG11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Extremamente concentrado, os 5 principais CRIs representam mais de ¾ do PL, sendo que o CRI Reiter Log sozinho representa 29%

1.2. CRI Reiter possui amortização bullet (amortiza tudo no vencimento), ou seja, quase 1/3 do PL vai ficar acruando Correção Monetária até dezembro/2025, a não ser que vendam o CRI antecipadamente e destravem a inflação;

1.3. Duration elevada (4,5 anos) dificulta o giro da carteira e melhora da Taxa Média;

1.4. HCTR11 possui mais de 80% das cotas de HCHG11, o que acaba deixando a liquidez do fundo horrível

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=281771&flnk

1.5. Estar contribuindo para o rolo da Hectare (utilizar seu fundo High Yield para ancorar o fundo High Grade da casa).

Todo FII tem seus defeitos #130: EQIR11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentração elevada em poucos CRIs. No entanto, esse fundo é pequeno e consegue diluir tais posições com facilidade com uma ou duas emissões

1.2. CRI Opy, que representa praticamente 10% do PL, não conta com garantias reais. Além de ser uma operação envolvendo um hospital, público ainda por cima, e como pode-se ver em NSLU11 e HCRI11, em casos de judicialização o hospital sempre vai ganhar

1.3. CRI Casa & Video, que representa 4,5% do PL, não possui garantias reais e o devedor é uma empresa varejista, segmento com histórico de empresas falidas

1.4. Quase 20% do PL com correção monetária anual;

Todo FII tem seus defeitos #129: IRIM11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Carteira de FIIs composta majoritariamente por fundos do grupo Hectare/Devant com Preço Médio bem alto. Esse defeito é minimizado pelo fato de IRIM11 ter bastante espaço para crescer e diluir essas posições

1.2. Apesar de ter apuração via Regime Caixa não é adequado considerar que o fundo possua boas “reservas” de Correção Monetária, pois a gestão realiza frequentemente o giro dos CRIs para destravar a CM acruada. Esse problema poderia ser resolvido caso a gestão informasse a Correção Monetária acruada nos CRIs;

1.3. CRI Tabas, o mais representativo do fundo com 4,75% do PL, não conta com alienação fiduciária e se trata de um CRI para financiar empreendimentos em construção de uma Startup

1.4. CRI Starbucks, segunda maior posição com 4,71% do PL, também não conta com alienação fiduciária. Lembrando que o CRI não conta com o aval da controladora, apenas do controlador no Brasil. E a julgar pela taxa do CRI (CDI + 5%), obter crédito não parece ser tão fácil assim para tal controlador

1.5. Além dos 2 CRIs mencionados acima é possível identificar outros sem garantia real, como o CRI ADN, CRI Alphaville e outros;

1.6. Complicado de montar posição aos poucos, pois é um fundo caro (P/VP elevado).

Todo FII tem seus defeitos #128: MORC11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentrações elevadas em alguns CRIs e por se tratar de um fundo High Yield, considero que o ideal é algo como 5% por ativo. O fundo ainda é pequeno, então não será muito difícil melhorar a diversificação com uma ou duas emissões, mas até lá o fundo deverá estar mais concentrado do que eu e os gestores gostariam

1.2. Alguns CRIs com LTV muito elevada, a saber, CRI Ceratti & Magna (LTV 73%), CRI Minas Brisa (LTV 85%) e alguns outros. Para saber o que é LTV recomendo meu artigo sobre garantias em CRI:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/06/garantias-dos-cris-pulverizados.html

1.3. Como a maioria dos CRIs do fundo são corporativos, não é tão fácil acompanhar a saúde financeira dos CRIs (nos pulverizados podemos acompanhar a Razão PMT). E gestores de fundos imobiliários tem o costume de comunicar a situação de estresse dos CRIs somente quando a situação já está caótica, vide o caso CRI Calçada em FLCR11, CRI “Ipatinga” em ARRI11 e outro em GCRI11. Importante ressaltar que até aqui a More tem feito uma gestão muito transparente e creio que em uma eventual situação de estresse comuniquem o quanto antes aos cotistas;

1.4. Zero informações quanto ao percentual de obras ou vendas dos ativos lastro dos CRIs;

Todo FII tem seus defeitos #127: IBCR11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Gestor Integral Brei fez um trabalho tão fraco no FOF da casa (IBFF11) que o mesmo foi liquidado;

1.2. Concentração de mais de 22% em um único CRI (CRVO). Gestão tem trabalhado para diminuir essa porcentagem (me lembro de algum tempo atrás ser 26%), ainda assim é uma baita irresponsabilidade concentrar tanto em um único CRI

1.3. Além do CRI CRVO e seus 22%, vários outros CRIs são muito representativos (aproximadamente 10% do PL)

1.4. Necessidade de fazer emissão para diluir os CRIs, mas nunca vi o fundo sendo negociado com ágio;

Todo FII tem seus defeitos #126: VCRR11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Guidance de renda após conclusão das obras muito conservador (retorno-alvo de 10% a.a.), já que o cotista estará exposto a um projeto especulativo, ou seja, zero garantias de que o projeto terá a performance comercial esperada, mesmo estando associada a uma especialista no ramo. Além de que pensava que o alto giro com o ShortStay proporcionasse rentabilidades maiores;

1.2. Não ficou claro pra mim se o fundo estará exposto a risco de obra (aumento dos custos) ou se estes riscos são assumidos pela Cyrela;

1.3. Concentração de 42% no Iconyc

1.4. Ausência de uma DRE;

1.5. Meta da Taxa de Performance bem baixa (6% a.a.), se é que eu entendi corretamente como funciona o cálculo da taxa;

Exemplo prático de como operar a volatilidade diária/semanal de um FII

A intenção desse post é demonstrar o racional dos meus trades para que vocês possam replicar em outras oportunidades, portanto é fundamental que leiam com atenção os comentários.

- 19/04: Venda 135 VGIP11 a R$100,10 e compra de 143 KNSC11 a R$94,00

Comentário: Vendi minha posição em VGIP11 antes da Data Com direitos (arbitragem) e com o dinheiro comprei cotas de KNSC11, que tem Data Com Rendimentos antes de VGIP11. Minha intenção aqui é aproveitar que as cotas do fundo da Valora vão estar pressionadas pela emissão e o preço de KNSC11 estava historicamente baixo para receber os rendimentos do fundo da Kinea, vender na Data Ex por um valor similar ao que entrei e ainda voltar a tempo de receber os rendimentos de VGIP11 pagando um preço inferior ao que eu vendi inicialmente.

- 29/04: Venda 143 KNSC11 a R$94,60 e compra de 135 VGIP11 a R$99,20

Lucro: R$85,32 (ou R$175,60 se considerarmos a diminuição de PM em VGIP11)

Comentário: Rendimento de KNSC11 foi muito menor do que o esperado, me obrigando a sair do ativo no After Market já prevendo que na Data Ex iria derreter, algo que veio a acontecer. Ou seja, minha estratégia inicial não deu tão certo quanto imaginava.