Todo FII tem seus defeitos #150: DVFF11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Gestão Devant, que em vários momentos demonstrou não estar alinhada com os interesses dos cotistas (ancoragem de fundos da casa, emissões consecutivas, tentativa de emissões sem a menor condição, censura de comentários em redes sociais...);

1.2. Origem do fundo é meio polêmica, já que o FOF foi ancorado por DEVA11, algo que na época gerou revolta entre os cotistas do fundo de papel;

1.3. Ancoragem do fundo logístico da casa (DPRO11), FOFs ancorando emissões da própria gestão já é algo corriqueiro no mundo dos fundos imobiliários (estão fazendo isso até mesmo com fundos de papel). Entretanto, em DVFF11 os gestores nem esperaram o fundo encorpar um pouco para fazerem isso. Além de que agora temos a seguinte situação: DEVA11 ancorou DVFF11 e este ancorou DPRO11;

1.4. Fundo DPRO11 é cheio de rolos: monoimóvel + monoinquilino + contrato típico + alavancagem de 200% de curto prazo (6 a 18 meses);

1.5. No início do fundo compraram vários CRIs bem conhecidos pelos cotistas de DEVA11 (GPK, Circuito de Compras, WAM e loteamento goiás). Atualmente restou apenas WAM e melhoraram a diversificação da carteira;

1.6. Posição em KNCR11, fundo muito High Grade, portanto não suporta 2 taxas de administração, sobrando pouca coisa para o cotista;

1.7. Mesmo sendo um FOF recente possui cotas de BRCR11, um fundo de lajes corporativas muito problemático que está descontado desde que me conheço por investidor de fundos imobiliários. Era um dos queridos dos FOFs em 2018 e 2019, mas nunca foi pra frente;

Todo FII tem seus defeitos #149: NEWL11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Cotas custodiadas pelo Banco Genial, que deu muita dor de cabeça na declaração de IR no ano de 2022, com muitos investidores tendo de criar conta no banco para terem acesso ao informe de rendimentos. Conheça minha Blacklist de custodiantes no link abaixo:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/03/blacklist-custodiantes.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/como-nao-passar-raiva-na-declaracao-do.html

1.2. Teve problemas com inadimplência do principal inquilino (Brinox) durante a pandemia. Houve diferimento de aluguéis e aparentemente hoje em dia está tudo bem, mas esse episódio mostra falta de poder de negociação do fundo com o inquilino;

1.3. Fundo negociado bem abaixo do Valor Patrimonial e dificuldade dos fundos de tijolos captarem, dificultando novas emissões e a diversificação do NEWL11;

1.4. CRIs com longas carências inflam artificialmente os rendimentos

1.5. Gestor fica retendo resultado mensalmente para soltar rendimentos maiores no final do semestre

1.6. O fundo se chama Newport “Logística”, mas boa parte da ABL do fundo é composta por galpões industriais. Além de que não acho positivo ter inquilinos industriais

1.7. Alavancagem e contratos típicos não combinam;

1.8. Segunda emissão com pretensão de aumentar o tamanho do fundo em 4 vezes foi feita abaixo do Valor Patrimonial.

Todo FII tem seus defeitos #148: SEQR11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Proposta de emissão a R$70,00 com VP a R96,00 e preço no secundário na casa dos R$67,00, ou seja, além de não ser interessante para o investidor pessoa física, o VP será diluído. Muitos gestores defendem que basta os cotistas participarem das emissões abaixo do VP que não terão a renda e o patrimônio diluídos, mas quando o preço de mercado está abaixo do preço de emissão isso não fica viável. Além de não ser sempre que o cotista quer aumentar posição;

1.2. Segundo relatos haviam prometido não fazer emissões abaixo do VP em uma live pouco tempo atrás;

1.3. 45% da receita do fundo é proveniente do inquilino Atento, empresa de Call Center. Tal ramo de atuação é facilmente migrável para Home Office. Outro ponto de atenção com a empresa é que a atuação de Telemarketing tem passado por regulamentações que limitam o seu funcionamento, como por exemplo, a exigência do prefixo 0303, algo que facilita a identificação e recusa das ligações

https://www1.folha.uol.com.br/mercado/2022/06/prefixo-0303-em-ligacoes-de-telemarketing-passa-a-ser-obrigatorio-a-partir-desta-quarta-8.shtml

 

1.4. Taxa de administração cara, já que além dos 1,24% a.a., o fundo ainda tem taxa de performance;

1.5. Nos últimos 12 meses a relação Despesas/Receitas ficou em quase 20%: 2.893K/15.034K = 19,24%;

1.6. Mistura de segmentos não me agrada muito;

1.7. Lajes corporativas fazem parte da tese de investimento do fundo, apesar de atualmente não possuir imóveis desse segmento;

1.8. Quase 40% da ABL e 45% da receita são provenientes do Rio de Janeiro

1.9. Aluguel do imóvel Atento Madureira sofreu uma queda de 50% quando o contrato passou de atípico para típico

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=204312&flnk

1.10. Comprou imóveis com contratos atípicos em andamento, algo muito arriscado, já que ao final de tais contratos muitas surpresas negativas podem acontecer, como o que aconteceu no imóvel Atento Madureira. Os imóveis Atento Penha e Magna SAP possuem contrato atípico se encerrando num futuro não muito distante;

1.11. Aluguel do imóvel Atento Penha tem potencial para cair mais de 50%, caso compararmos com o outro imóvel locado para a Atento, que também fica no Rio de Janeiro

Aluguel/m² Atento Madureira (Típico): R$323K/12,2K m² = R$26,47/m²

Aluguel/m² Atento Penha (Atípico): R$511K/8,16K m² = R$62,62/m²

1.12. Aluguel Magna SAP também está distorcido pelo contrato atípico:

R$307K/11,8K m² = R$26,01/m²

A título de comparação apresento o aluguel médio dos galpões de VILG11, que em sua maioria são condomínios logísticos modernos:

Todo FII tem seus defeitos #147: SHPH11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Dividend Yield muito baixo

1.2. Rio Bravo segue tentando fazer emissões;

1.3. Vacância mais alta do que a maioria dos outros fundos de shopping

1.4. Baixa liquidez;

1.5. Tombamentos realizados pela prefeitura podem dificultar expansões.

2. Qualidades:

2.1. Shopping consolidado e de excelente padrão construtivo;

2.2. Público alvo com alto poder aquisitivo;

2.3. Rendimentos retornaram mais rapidamente do que os demais fundos de shopping

2.4. Taxa de administração de apenas 0,20% a.a.;

Todo FII tem seus defeitos #146: FCFL11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Renegociação de um contrato típico, dando carência de 1 ano sobre essa parte do contrato e posteriormente um desconto de 50% sobre essa parte do aluguel. Tal desconto vai reduzir o rendimento em R$0,12/cota. Lembrando que no final de 2021 foi feito um retrofit no imóvel e menos de um ano depois o inquilino já está pedindo desconto relevante;

1.2. Proposta de compra do imóvel pelo locatário por um valor bem abaixo do praticado no mercado, algo que rejeitado pelos cotistas em AGE;

1.3. Os 2 itens acima são um claro sinal de que o inquilino está incomodado com o contrato vigente. As implicações disso são incertas;

1.4. Inquilino do ramo educacional, que sofreu grandes mudanças com a pandemia, reduzindo a necessidade de área devido a popularização das aulas online. Não acredito que o INSPER mude para o formato EaD, mas é provável que incorpore o modelo semi-presencial;

1.5. Com a diminuição da demanda por área o inquilino ganha poder de negociação frente o locador, algo bem visível pela renegociação do aluguel típico;

1.6. Cotado bem acima do valor patrimonial;

1.7. Gestão BTG tem irritado bastante os cotistas;

1.8. Grande parte dos cursos oferecidos pela instituição podem ser migrados, mesmo que parcialmente, para o meio online

Todo FII tem seus defeitos #145: PLCR11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Custodiante Genial, que na declaração de imposto de renda de 2022 fez uma grande lambança na entrega dos informes de rendimentos. Sendo que muitos investidores tiveram que criar conta no Banco para terem acesso aos informes. A seguir minha blacklist de custodiantes e dicas para não passar raiva com a declaração:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/03/blacklist-custodiantes.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/como-nao-passar-raiva-na-declaracao-do.html

1.2. Lentidão na alocação alguns anos atrás quando acompanhava mais de perto esse fundo. E aparentemente o problema continua, já que o fundo se encontra com 8% em caixa mesmo não tendo emissão a algum tempo;

1.3. Taxa Média no IPCA sempre deixou a desejar, atualmente está em 6,10%, enquanto as NTN-B são negociadas próximo a 5,8%;

1.4. Tabela de CRIs não ordenada pelo montante investido, dificultando a análise dos principais CRIs;

1.5. Carrega CRIs com prêmios horríveis, como o CRI Rede D’Or, que representa 5,13% do PL e possui remuneração de apenas IPCA + 3,88%, além de outros. Certamente esse foi um CRI adquirido em uma época diferente, mas mesmo assim deve ter sido uma compra com spread sobre os títulos públicos muito apertados, ainda mais se descontarmos os 1,2% a.a. da taxa de administração

Todo FII tem seus defeitos #144: APTO11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Se diz um fundo residencial, mas na verdade está comprando unidades hoteleiras. Enquanto um é extremamente especulativo, o outro remete a segurança e estabilidade;

1.2. Não me agrada essa mistura de crédito e tijolo, prefiro eu mesmo balancear a quantidade na minha carteira;

1.3. Ausência de um guidance de alocação em crédito e tijolo. O relatório gerencial informa que o fundo possui liberdade para oscilar entre 0 e 100%, tanto em crédito, quanto imóveis, mas seria bom ter um norte, ao menos para o médio prazo;

1.4. Taxa de administração cara (1,5% a.a.);

1.5. Redução da taxa de administração para 0,1%. Em algum momento essa taxa voltará ao normal, impactando os rendimentos;

1.6. 12% do ativo são CRIs Gafisa, construtora em dificuldade financeira. Mesmo que haja alienação fiduciária, uma eventual quebra da empresa traria muita dor de cabeça ao cotista.

Todo FII tem seus defeitos #143: HSRE11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentração de quase 100% em um único inquilino (C&A), de forma que o fundo fica nas mãos da varejista de roupas, algo que deve dificultar muito as negociações

1.2. O inquilino C&A foi muito chato durante a pandemia, não só nesse fundo, pedindo carência e descontos

1.3. Reserva de lucros exageradas, sendo superior a um mês de rendimento. Isso pode ser até bom para quem está entrando agora no fundo, mas péssimo para quem é cotista desde o começo, pois está recebendo menos do que deveria e poderia estar reinvestindo tais recursos em ativos mais lucrativos

1.4. Fundo com patrimônio de mais de 800MM, ou seja, diluir o atual inquilino será muito difícil;

1.5. Com menos de 150 cotistas a liquidez deve ser um complicador até mesmo para pessoas físicas;

1.6. Relatos preocupantes sobre o fundo

"Long and Short" com FIIs: HCTR11 e RBRY11/RBRX11

Contexto: Deflação nos meses de julho e agosto já começando a impactar fundos altamente concentrados em IPCA e SELIC em 13,75% favorecendo fundos com CRIs atrelados ao CDI.

Introdução: RBRY11 sofrendo uma queda relevante no dia 05/10/2022, saindo de R$102,40 para abaixo de R$101,00, enquanto HCTR11 estava com a cotação pouco volátil. O primeiro fundo possui posição em CDI, o que pode ajudar a balancear o resultado atrelado ao IPCA, já o fundo da Hectare é 100% indexado ao IPCA e possui posição relevante em equities que não pagam dividendos. Logo, imaginei que o mercado fosse precificar com pessimismo HCTR11.

"Long and Short" com FIIs: VSLH11 e EGAF11 II

Contexto: SELIC em 13,75% fazendo com que FIAgros tenham rendimentos muito elevados e FIIs de papel tenham rendimentos magros devido a deflação do IPCA em julho, agosto e talvez em setembro.

Introdução: Após um trade de sucesso no dia anterior tentei colocar em prática a mesma estratégia. No entanto, dessa vez não consegui concluir no mesmo dia, algo dentro do esperado devido a liquidez baixíssima de EGAF11.

Operacional:

22/09/2022: Venda 1300 VSLH11 a R$9,07

22/09/2022: Compra 117 EGAF11 a R$102,35

Comentário: Vendi Versalhes por um pouco menos, mas também consegui comprar EGAF11 mais em conta. Ao longo do dia VSLH11 demonstrou uma boa resiliência e se manteve na faixa dos 9,10 a 9,11. Já na ponta comprada não ultrapassou os 102,70.