Todo FII tem seus defeitos #155: VCRA11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Baixa diversificação de devedores, com os 2 mais relevantes representando quase 60% do PL. Esse defeito/risco será minimizado com a segunda emissão, que pretende triplicar o tamanho do fundo

1.2. Ruídos negativos quanto a Usina Coruripe (10% do PL), mas dando uma pesquisa na mídia não encontrei nada a respeito. Entretanto, num passado não muito longínquo a empresa parecia estar bem endividada. Esse é um dos CRAs que não contam com garantias reais

https://istoe.com.br/usina-coruripe-renegocia-r-19-bilhao-em-dividas/

1.3. Diminuição do ICMS sobre a gasolina pressiona pra baixo os preços do etanol, fazendo com que algumas usinas migrassem a produção para açúcar e não sei dizer se as usinas financiadas pelo fundo possuem tal flexibilidade.

https://www.moneytimes.com.br/usinas-jogaram-a-toalha-com-o-etanol-e-nao-correrao-mais-atras-da-competicao-com-a-gasolina/

1.4. Aparentemente apenas o CRA da Raça Agro (15% do PL) está no segmento de Revenda, que em relatórios gerenciais de outros FIAgros é considerado como o mais seguro, devido pulverização de devedores;

1.5. CRA BB Fuels Palmas financia um ramo desconhecido para o mercado: uma usina termoelétrica a base de biocombustível (óleo de Palma). Algo que minimiza os riscos é que usinas assim são importantes para Roraima, já que o estado não está interligado ao sistema elétrico do restante do país

2. Qualidades:

2.1. Gestor tem feito um excelente trabalho em VCJR11, FII de crédito da casa;

2.2. Parceria com a DATAGRO, empresa de consultoria agrícola com décadas de experiência;

Todo FII tem seus defeitos #154: FVPQ11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Shopping próximo ao Via Parque;

1.2. Imóvel localizado no Rio de Janeiro;

1.3. Informe anual indica que há um cotista com mais de 27% das cotas, que é a Aliansce Sonae. A Rio Bravo diz que a empresa não atuou na incorporação do imóvel. Mesmo assim não me agrada essa posição relevante

1.4. Inadimplência de 2019 não era assim tão baixa

1.5. Despesa operacional muito relevante. Segundo a gestão o motivo é despesas com vacância, entretanto, a vacância não subiu tanto nos últimos anos (o máximo foi 7,4%)

2. Qualidades:

2.1. Espaço de shows Qualistage é um grande atrativo para o shopping, tanto nas vendas de ingressos quanto na atração de clientes para o local;

2.2. Vacância em 2019 era próximo de 2%

2.3. Shopping administrado pela Aliansce Sonae, uma das maiores do mercado;

Todo FII tem seus defeitos #153: EDGA11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Laje Corporativa localizada no centro do Rio de Janeiro e há muitos relatos de que essa região está sendo deixada de lado pelas empresas;

1.2. Vacância de quase 50% e deve aumentar ainda mais com a recente saída da Wilson Sons

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=360672&flnk

1.3. Vários casos de inadimplência e/ou necessidade de despejo

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=361186&flnk

1.4. Valor patrimonial caindo ano após ano

1.5. Único inquilino relevante (Wilson Sons) irá desocupar o imóvel

1.6. Despesas operacionais consumindo 25% das receitas;

Todo FII tem seus defeitos #152: MAXR11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Padrão construtivo bem abaixo do que é comumente encontrado em fundos imobiliários

1.2. 1/3 do fundo em comodato há mais de 3 anos, nesse tipo de contrato o fundo está cedendo os imóveis para se livrar de custos com condomínio, IPTU, etc.

1.3. Relatos de cotistas de longa data mostram que o BTG pouco se importa com o fundo

1.4. Problemas de inadimplência no passado;

1.5. Devido a alta concentração em um inquilino e a passividade da gestão é de se esperar decisões futuras desfavoráveis aos cotistas.

2. Qualidades:

2.1. Fundo pertencente ao segmento de renda urbana, um dos dois que considero como mais adequado para investidores de longo prazo

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/como-eu-faco-valuation-de-fundos_26.html

2.2. Boa parte dos imóveis estão localizados em capitais ou regiões metropolitanas

Todo FII tem seus defeitos #151: SARE11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Quase um mono imóvel (WT Morumbi);

1.2. Vacância persistente no imóvel WT Morumbi (17,1%);

1.3. Localização do imóvel não é ruim, mas também não está na mais área mais nobre da cidade ou em sua vizinhança

1.4. Mesma renda de março/21, ou seja, um ano e meio antes

1.5. Porcentagem relevante dos contratos vai passar por revisionais em 2023 e não acredito na recuperação do segmento até lá

1.6. Grande quantidade de dinheiro em caixa (117MM) e em fundos de papel (168MM), que não é o foco dos cotistas;

1.7. Linha “Outras despesas” bem relevante e não há um bom detalhamento quanto a isso

Todo FII tem seus defeitos #150: DVFF11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Gestão Devant, que em vários momentos demonstrou não estar alinhada com os interesses dos cotistas (ancoragem de fundos da casa, emissões consecutivas, tentativa de emissões sem a menor condição, censura de comentários em redes sociais...);

1.2. Origem do fundo é meio polêmica, já que o FOF foi ancorado por DEVA11, algo que na época gerou revolta entre os cotistas do fundo de papel;

1.3. Ancoragem do fundo logístico da casa (DPRO11), FOFs ancorando emissões da própria gestão já é algo corriqueiro no mundo dos fundos imobiliários (estão fazendo isso até mesmo com fundos de papel). Entretanto, em DVFF11 os gestores nem esperaram o fundo encorpar um pouco para fazerem isso. Além de que agora temos a seguinte situação: DEVA11 ancorou DVFF11 e este ancorou DPRO11;

1.4. Fundo DPRO11 é cheio de rolos: monoimóvel + monoinquilino + contrato típico + alavancagem de 200% de curto prazo (6 a 18 meses);

1.5. No início do fundo compraram vários CRIs bem conhecidos pelos cotistas de DEVA11 (GPK, Circuito de Compras, WAM e loteamento goiás). Atualmente restou apenas WAM e melhoraram a diversificação da carteira;

1.6. Posição em KNCR11, fundo muito High Grade, portanto não suporta 2 taxas de administração, sobrando pouca coisa para o cotista;

1.7. Mesmo sendo um FOF recente possui cotas de BRCR11, um fundo de lajes corporativas muito problemático que está descontado desde que me conheço por investidor de fundos imobiliários. Era um dos queridos dos FOFs em 2018 e 2019, mas nunca foi pra frente;

Todo FII tem seus defeitos #149: NEWL11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Cotas custodiadas pelo Banco Genial, que deu muita dor de cabeça na declaração de IR no ano de 2022, com muitos investidores tendo de criar conta no banco para terem acesso ao informe de rendimentos. Conheça minha Blacklist de custodiantes no link abaixo:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/03/blacklist-custodiantes.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/como-nao-passar-raiva-na-declaracao-do.html

1.2. Teve problemas com inadimplência do principal inquilino (Brinox) durante a pandemia. Houve diferimento de aluguéis e aparentemente hoje em dia está tudo bem, mas esse episódio mostra falta de poder de negociação do fundo com o inquilino;

1.3. Fundo negociado bem abaixo do Valor Patrimonial e dificuldade dos fundos de tijolos captarem, dificultando novas emissões e a diversificação do NEWL11;

1.4. CRIs com longas carências inflam artificialmente os rendimentos

1.5. Gestor fica retendo resultado mensalmente para soltar rendimentos maiores no final do semestre

1.6. O fundo se chama Newport “Logística”, mas boa parte da ABL do fundo é composta por galpões industriais. Além de que não acho positivo ter inquilinos industriais

1.7. Alavancagem e contratos típicos não combinam;

1.8. Segunda emissão com pretensão de aumentar o tamanho do fundo em 4 vezes foi feita abaixo do Valor Patrimonial.

Todo FII tem seus defeitos #148: SEQR11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Proposta de emissão a R$70,00 com VP a R96,00 e preço no secundário na casa dos R$67,00, ou seja, além de não ser interessante para o investidor pessoa física, o VP será diluído. Muitos gestores defendem que basta os cotistas participarem das emissões abaixo do VP que não terão a renda e o patrimônio diluídos, mas quando o preço de mercado está abaixo do preço de emissão isso não fica viável. Além de não ser sempre que o cotista quer aumentar posição;

1.2. Segundo relatos haviam prometido não fazer emissões abaixo do VP em uma live pouco tempo atrás;

1.3. 45% da receita do fundo é proveniente do inquilino Atento, empresa de Call Center. Tal ramo de atuação é facilmente migrável para Home Office. Outro ponto de atenção com a empresa é que a atuação de Telemarketing tem passado por regulamentações que limitam o seu funcionamento, como por exemplo, a exigência do prefixo 0303, algo que facilita a identificação e recusa das ligações

https://www1.folha.uol.com.br/mercado/2022/06/prefixo-0303-em-ligacoes-de-telemarketing-passa-a-ser-obrigatorio-a-partir-desta-quarta-8.shtml

 

1.4. Taxa de administração cara, já que além dos 1,24% a.a., o fundo ainda tem taxa de performance;

1.5. Nos últimos 12 meses a relação Despesas/Receitas ficou em quase 20%: 2.893K/15.034K = 19,24%;

1.6. Mistura de segmentos não me agrada muito;

1.7. Lajes corporativas fazem parte da tese de investimento do fundo, apesar de atualmente não possuir imóveis desse segmento;

1.8. Quase 40% da ABL e 45% da receita são provenientes do Rio de Janeiro

1.9. Aluguel do imóvel Atento Madureira sofreu uma queda de 50% quando o contrato passou de atípico para típico

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=204312&flnk

1.10. Comprou imóveis com contratos atípicos em andamento, algo muito arriscado, já que ao final de tais contratos muitas surpresas negativas podem acontecer, como o que aconteceu no imóvel Atento Madureira. Os imóveis Atento Penha e Magna SAP possuem contrato atípico se encerrando num futuro não muito distante;

1.11. Aluguel do imóvel Atento Penha tem potencial para cair mais de 50%, caso compararmos com o outro imóvel locado para a Atento, que também fica no Rio de Janeiro

Aluguel/m² Atento Madureira (Típico): R$323K/12,2K m² = R$26,47/m²

Aluguel/m² Atento Penha (Atípico): R$511K/8,16K m² = R$62,62/m²

1.12. Aluguel Magna SAP também está distorcido pelo contrato atípico:

R$307K/11,8K m² = R$26,01/m²

A título de comparação apresento o aluguel médio dos galpões de VILG11, que em sua maioria são condomínios logísticos modernos:

Todo FII tem seus defeitos #147: SHPH11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Dividend Yield muito baixo

1.2. Rio Bravo segue tentando fazer emissões;

1.3. Vacância mais alta do que a maioria dos outros fundos de shopping

1.4. Baixa liquidez;

1.5. Tombamentos realizados pela prefeitura podem dificultar expansões.

2. Qualidades:

2.1. Shopping consolidado e de excelente padrão construtivo;

2.2. Público alvo com alto poder aquisitivo;

2.3. Rendimentos retornaram mais rapidamente do que os demais fundos de shopping

2.4. Taxa de administração de apenas 0,20% a.a.;

Todo FII tem seus defeitos #146: FCFL11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Renegociação de um contrato típico, dando carência de 1 ano sobre essa parte do contrato e posteriormente um desconto de 50% sobre essa parte do aluguel. Tal desconto vai reduzir o rendimento em R$0,12/cota. Lembrando que no final de 2021 foi feito um retrofit no imóvel e menos de um ano depois o inquilino já está pedindo desconto relevante;

1.2. Proposta de compra do imóvel pelo locatário por um valor bem abaixo do praticado no mercado, algo que rejeitado pelos cotistas em AGE;

1.3. Os 2 itens acima são um claro sinal de que o inquilino está incomodado com o contrato vigente. As implicações disso são incertas;

1.4. Inquilino do ramo educacional, que sofreu grandes mudanças com a pandemia, reduzindo a necessidade de área devido a popularização das aulas online. Não acredito que o INSPER mude para o formato EaD, mas é provável que incorpore o modelo semi-presencial;

1.5. Com a diminuição da demanda por área o inquilino ganha poder de negociação frente o locador, algo bem visível pela renegociação do aluguel típico;

1.6. Cotado bem acima do valor patrimonial;

1.7. Gestão BTG tem irritado bastante os cotistas;

1.8. Grande parte dos cursos oferecidos pela instituição podem ser migrados, mesmo que parcialmente, para o meio online