Todo FII tem seus defeitos #131: HCHG11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Extremamente concentrado, os 5 principais CRIs representam mais de ¾ do PL, sendo que o CRI Reiter Log sozinho representa 29%

1.2. CRI Reiter possui amortização bullet (amortiza tudo no vencimento), ou seja, quase 1/3 do PL vai ficar acruando Correção Monetária até dezembro/2025, a não ser que vendam o CRI antecipadamente e destravem a inflação;

1.3. Duration elevada (4,5 anos) dificulta o giro da carteira e melhora da Taxa Média;

1.4. HCTR11 possui mais de 80% das cotas de HCHG11, o que acaba deixando a liquidez do fundo horrível

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=281771&flnk

1.5. Estar contribuindo para o rolo da Hectare (utilizar seu fundo High Yield para ancorar o fundo High Grade da casa).

Todo FII tem seus defeitos #130: EQIR11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentração elevada em poucos CRIs. No entanto, esse fundo é pequeno e consegue diluir tais posições com facilidade com uma ou duas emissões

1.2. CRI Opy, que representa praticamente 10% do PL, não conta com garantias reais. Além de ser uma operação envolvendo um hospital, público ainda por cima, e como pode-se ver em NSLU11 e HCRI11, em casos de judicialização o hospital sempre vai ganhar

1.3. CRI Casa & Video, que representa 4,5% do PL, não possui garantias reais e o devedor é uma empresa varejista, segmento com histórico de empresas falidas

1.4. Quase 20% do PL com correção monetária anual;

Todo FII tem seus defeitos #129: IRIM11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Carteira de FIIs composta majoritariamente por fundos do grupo Hectare/Devant com Preço Médio bem alto. Esse defeito é minimizado pelo fato de IRIM11 ter bastante espaço para crescer e diluir essas posições

1.2. Apesar de ter apuração via Regime Caixa não é adequado considerar que o fundo possua boas “reservas” de Correção Monetária, pois a gestão realiza frequentemente o giro dos CRIs para destravar a CM acruada. Esse problema poderia ser resolvido caso a gestão informasse a Correção Monetária acruada nos CRIs;

1.3. CRI Tabas, o mais representativo do fundo com 4,75% do PL, não conta com alienação fiduciária e se trata de um CRI para financiar empreendimentos em construção de uma Startup

1.4. CRI Starbucks, segunda maior posição com 4,71% do PL, também não conta com alienação fiduciária. Lembrando que o CRI não conta com o aval da controladora, apenas do controlador no Brasil. E a julgar pela taxa do CRI (CDI + 5%), obter crédito não parece ser tão fácil assim para tal controlador

1.5. Além dos 2 CRIs mencionados acima é possível identificar outros sem garantia real, como o CRI ADN, CRI Alphaville e outros;

1.6. Complicado de montar posição aos poucos, pois é um fundo caro (P/VP elevado).

Todo FII tem seus defeitos #128: MORC11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentrações elevadas em alguns CRIs e por se tratar de um fundo High Yield, considero que o ideal é algo como 5% por ativo. O fundo ainda é pequeno, então não será muito difícil melhorar a diversificação com uma ou duas emissões, mas até lá o fundo deverá estar mais concentrado do que eu e os gestores gostariam

1.2. Alguns CRIs com LTV muito elevada, a saber, CRI Ceratti & Magna (LTV 73%), CRI Minas Brisa (LTV 85%) e alguns outros. Para saber o que é LTV recomendo meu artigo sobre garantias em CRI:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/06/garantias-dos-cris-pulverizados.html

1.3. Como a maioria dos CRIs do fundo são corporativos, não é tão fácil acompanhar a saúde financeira dos CRIs (nos pulverizados podemos acompanhar a Razão PMT). E gestores de fundos imobiliários tem o costume de comunicar a situação de estresse dos CRIs somente quando a situação já está caótica, vide o caso CRI Calçada em FLCR11, CRI “Ipatinga” em ARRI11 e outro em GCRI11. Importante ressaltar que até aqui a More tem feito uma gestão muito transparente e creio que em uma eventual situação de estresse comuniquem o quanto antes aos cotistas;

1.4. Zero informações quanto ao percentual de obras ou vendas dos ativos lastro dos CRIs;

Todo FII tem seus defeitos #127: IBCR11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Gestor Integral Brei fez um trabalho tão fraco no FOF da casa (IBFF11) que o mesmo foi liquidado;

1.2. Concentração de mais de 22% em um único CRI (CRVO). Gestão tem trabalhado para diminuir essa porcentagem (me lembro de algum tempo atrás ser 26%), ainda assim é uma baita irresponsabilidade concentrar tanto em um único CRI

1.3. Além do CRI CRVO e seus 22%, vários outros CRIs são muito representativos (aproximadamente 10% do PL)

1.4. Necessidade de fazer emissão para diluir os CRIs, mas nunca vi o fundo sendo negociado com ágio;

Todo FII tem seus defeitos #126: VCRR11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Guidance de renda após conclusão das obras muito conservador (retorno-alvo de 10% a.a.), já que o cotista estará exposto a um projeto especulativo, ou seja, zero garantias de que o projeto terá a performance comercial esperada, mesmo estando associada a uma especialista no ramo. Além de que pensava que o alto giro com o ShortStay proporcionasse rentabilidades maiores;

1.2. Não ficou claro pra mim se o fundo estará exposto a risco de obra (aumento dos custos) ou se estes riscos são assumidos pela Cyrela;

1.3. Concentração de 42% no Iconyc

1.4. Ausência de uma DRE;

1.5. Meta da Taxa de Performance bem baixa (6% a.a.), se é que eu entendi corretamente como funciona o cálculo da taxa;

Exemplo prático de como operar a volatilidade diária/semanal de um FII

A intenção desse post é demonstrar o racional dos meus trades para que vocês possam replicar em outras oportunidades, portanto é fundamental que leiam com atenção os comentários.

- 19/04: Venda 135 VGIP11 a R$100,10 e compra de 143 KNSC11 a R$94,00

Comentário: Vendi minha posição em VGIP11 antes da Data Com direitos (arbitragem) e com o dinheiro comprei cotas de KNSC11, que tem Data Com Rendimentos antes de VGIP11. Minha intenção aqui é aproveitar que as cotas do fundo da Valora vão estar pressionadas pela emissão e o preço de KNSC11 estava historicamente baixo para receber os rendimentos do fundo da Kinea, vender na Data Ex por um valor similar ao que entrei e ainda voltar a tempo de receber os rendimentos de VGIP11 pagando um preço inferior ao que eu vendi inicialmente.

- 29/04: Venda 143 KNSC11 a R$94,60 e compra de 135 VGIP11 a R$99,20

Lucro: R$85,32 (ou R$175,60 se considerarmos a diminuição de PM em VGIP11)

Comentário: Rendimento de KNSC11 foi muito menor do que o esperado, me obrigando a sair do ativo no After Market já prevendo que na Data Ex iria derreter, algo que veio a acontecer. Ou seja, minha estratégia inicial não deu tão certo quanto imaginava.

Todo FII tem seus defeitos #125: KNIP11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Alguns CRIs são High Grade demais, como os CRIs Lajes Faria Lima, que possuem remuneração de apenas IPCA + 5,10%, talvez tenham sido adquiridos quando as taxas estavam no chão, mas ainda serão CRIs que o fundo irá carregar com prêmio de risco muito baixo;

1.2. Fundo utiliza a distribuição por regime competência, algo que pode ser muito bom nos momentos de inflação elevada, mas também significa que o fundo não fica com CRIs com correção monetária acruada, algo que pode ser negativo em períodos de deflação ou inflação muito baixa;

1.3. Emissão sem direito de preferência;

1.4. Utiliza operações compromissadas reversas, mas não possuem CRIs atrelados ao CDI e como o custo de tais alavancagens é o CDI mais uma porcentagem, haverá momentos em que o custo pode ser superior a remuneração do CRI;

1.5. Não apresenta quedas relevantes quando o mercado está derretendo, ou seja, abre menos janelas de oportunidades no secundário (estou ciente de que isso também pode ser visto como uma qualidade). Atualização 2ª versão: em julho e agosto de 2022 está sendo negociado abaixo do VP devido a deflação;

1.6. CRIs não possuem proteção contra deflação;

1.7. Marcação a Mercado dos CRIs pela Intrag/Kinea apresenta bastante volatilidade;

1.8. Combinação de emissões frequentes + emissão somente para clientes Itaú prejudica enormemente os cotistas que operam por outras corretoras;

1.9. Combinação de emissões frequentes com a volatilidade do VP (houve muita captação a um VP castigado pela marcação a mercado) prejudica cotistas que não participam das emissões, seja com dinheiro novo ou arbitrando.

Todo FII tem seus defeitos #124: EVBI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentração no Rio de Janeiro (80%), mas como o fundo é pequeno, essa concentração pode ser facilmente diluída. Atualização 2ª versão: atualmente 53% da receita do fundo é proveniente do Rio de Janeiro;

1.2. Rolo envolvendo o principal ativo do fundo, aparentemente um engano

1.3. Vacância enorme do Rio de Janeiro pode dificultar o repasse da inflação;

1.4. Liquidez baixa, até mesmo para pessoas físicas;

1.5. Ausência de um gráfico por localização, informação básica em um fundo de tijolo;

1.6. Alavancagem de 37% do PL e CRIs em carência até outubro/2022 e novembro/2023;

1.7. O fundo necessita de emissões para diversificar e futuramente para amortizar os CRIs, mas nunca vi o fundo ser negociado acima do VP.

Todo FII tem seus defeitos #123: BBPO11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Gestores passaram quase uma década recebendo a taxa de gestão tendo que fazer praticamente nada e quando chega o momento de trabalhar (renegociação dos contratos), chamam uma consultoria para fazer o trabalho deles com o dinheiro do cotista;

1.2. Contratos vencem no final de 2022, mas a gestão antecipou as negociações para um dos piores momentos possíveis para se negociar (no meio da pandemia);

1.3. Risco de conflito de interesses, já que a BV Asset é controlada pelo Banco do Brasil;

1.4. Edifício Sede, que representa 19% das receitas, se encontra em Brasília e tenho minhas dúvidas de que haja algum outro inquilino que possua porte suficiente para ocupar tal prédio no caso de uma desocupação do Banco do Brasil. Ou seja, uma eventual desocupação condenaria o prédio a uma vacância extremamente prolongada, assim como acontece com o BBFI11B, que também possuía imóveis em Brasília locados para o Banco do Brasil;

1.5. Administração do Votorantim, não sei dizer se prestam um bom serviço como custodiante;

1.6. Agências são imóveis específicos, o que encarece uma eventual migração para o varejo;

1.7. Acredito na permanência do inquilino nas agências, muito devido ao caráter social que o banco possui, mas não posso dizer o mesmo das lajes corporativas/comerciais, que possuem fatia relevante no fundo. Possivelmente é isso que deve acontecer nos 6 imóveis que não foram renovados, o banco deve manter a agência e desocupar os escritórios