Todo FII tem seus defeitos #126: VCRR11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Guidance de renda após conclusão das obras muito conservador (retorno-alvo de 10% a.a.), já que o cotista estará exposto a um projeto especulativo, ou seja, zero garantias de que o projeto terá a performance comercial esperada, mesmo estando associada a uma especialista no ramo. Além de que pensava que o alto giro com o ShortStay proporcionasse rentabilidades maiores;

1.2. Não ficou claro pra mim se o fundo estará exposto a risco de obra (aumento dos custos) ou se estes riscos são assumidos pela Cyrela;

1.3. Concentração de 42% no Iconyc

1.4. Ausência de uma DRE;

1.5. Meta da Taxa de Performance bem baixa (6% a.a.), se é que eu entendi corretamente como funciona o cálculo da taxa;

Exemplo prático de como operar a volatilidade diária/semanal de um FII

A intenção desse post é demonstrar o racional dos meus trades para que vocês possam replicar em outras oportunidades, portanto é fundamental que leiam com atenção os comentários.

- 19/04: Venda 135 VGIP11 a R$100,10 e compra de 143 KNSC11 a R$94,00

Comentário: Vendi minha posição em VGIP11 antes da Data Com direitos (arbitragem) e com o dinheiro comprei cotas de KNSC11, que tem Data Com Rendimentos antes de VGIP11. Minha intenção aqui é aproveitar que as cotas do fundo da Valora vão estar pressionadas pela emissão e o preço de KNSC11 estava historicamente baixo para receber os rendimentos do fundo da Kinea, vender na Data Ex por um valor similar ao que entrei e ainda voltar a tempo de receber os rendimentos de VGIP11 pagando um preço inferior ao que eu vendi inicialmente.

- 29/04: Venda 143 KNSC11 a R$94,60 e compra de 135 VGIP11 a R$99,20

Lucro: R$85,32 (ou R$175,60 se considerarmos a diminuição de PM em VGIP11)

Comentário: Rendimento de KNSC11 foi muito menor do que o esperado, me obrigando a sair do ativo no After Market já prevendo que na Data Ex iria derreter, algo que veio a acontecer. Ou seja, minha estratégia inicial não deu tão certo quanto imaginava.

Todo FII tem seus defeitos #125: KNIP11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Alguns CRIs são High Grade demais, como os CRIs Lajes Faria Lima, que possuem remuneração de apenas IPCA + 5,10%, talvez tenham sido adquiridos quando as taxas estavam no chão, mas ainda serão CRIs que o fundo irá carregar com prêmio de risco muito baixo;

1.2. Fundo utiliza a distribuição por regime competência, algo que pode ser muito bom nos momentos de inflação elevada, mas também significa que o fundo não fica com CRIs com correção monetária acruada, algo que pode ser negativo em períodos de deflação ou inflação muito baixa;

1.3. Emissão sem direito de preferência;

1.4. Utiliza operações compromissadas reversas, mas não possuem CRIs atrelados ao CDI e como o custo de tais alavancagens é o CDI mais uma porcentagem, haverá momentos em que o custo pode ser superior a remuneração do CRI;

1.5. Não apresenta quedas relevantes quando o mercado está derretendo, ou seja, abre menos janelas de oportunidades no secundário (estou ciente de que isso também pode ser visto como uma qualidade). Atualização 2ª versão: em julho e agosto de 2022 está sendo negociado abaixo do VP devido a deflação;

1.6. CRIs não possuem proteção contra deflação;

1.7. Marcação a Mercado dos CRIs pela Intrag/Kinea apresenta bastante volatilidade;

1.8. Combinação de emissões frequentes + emissão somente para clientes Itaú prejudica enormemente os cotistas que operam por outras corretoras;

1.9. Combinação de emissões frequentes com a volatilidade do VP (houve muita captação a um VP castigado pela marcação a mercado) prejudica cotistas que não participam das emissões, seja com dinheiro novo ou arbitrando.

Todo FII tem seus defeitos #124: EVBI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentração no Rio de Janeiro (80%), mas como o fundo é pequeno, essa concentração pode ser facilmente diluída. Atualização 2ª versão: atualmente 53% da receita do fundo é proveniente do Rio de Janeiro;

1.2. Rolo envolvendo o principal ativo do fundo, aparentemente um engano

1.3. Vacância enorme do Rio de Janeiro pode dificultar o repasse da inflação;

1.4. Liquidez baixa, até mesmo para pessoas físicas;

1.5. Ausência de um gráfico por localização, informação básica em um fundo de tijolo;

1.6. Alavancagem de 37% do PL e CRIs em carência até outubro/2022 e novembro/2023;

1.7. O fundo necessita de emissões para diversificar e futuramente para amortizar os CRIs, mas nunca vi o fundo ser negociado acima do VP.

Todo FII tem seus defeitos #123: BBPO11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Gestores passaram quase uma década recebendo a taxa de gestão tendo que fazer praticamente nada e quando chega o momento de trabalhar (renegociação dos contratos), chamam uma consultoria para fazer o trabalho deles com o dinheiro do cotista;

1.2. Contratos vencem no final de 2022, mas a gestão antecipou as negociações para um dos piores momentos possíveis para se negociar (no meio da pandemia);

1.3. Risco de conflito de interesses, já que a BV Asset é controlada pelo Banco do Brasil;

1.4. Edifício Sede, que representa 19% das receitas, se encontra em Brasília e tenho minhas dúvidas de que haja algum outro inquilino que possua porte suficiente para ocupar tal prédio no caso de uma desocupação do Banco do Brasil. Ou seja, uma eventual desocupação condenaria o prédio a uma vacância extremamente prolongada, assim como acontece com o BBFI11B, que também possuía imóveis em Brasília locados para o Banco do Brasil;

1.5. Administração do Votorantim, não sei dizer se prestam um bom serviço como custodiante;

1.6. Agências são imóveis específicos, o que encarece uma eventual migração para o varejo;

1.7. Acredito na permanência do inquilino nas agências, muito devido ao caráter social que o banco possui, mas não posso dizer o mesmo das lajes corporativas/comerciais, que possuem fatia relevante no fundo. Possivelmente é isso que deve acontecer nos 6 imóveis que não foram renovados, o banco deve manter a agência e desocupar os escritórios

Todo FII tem seus defeitos #122: FAED11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Ensino EaD é muito mais lucrativo para as empresas do setor, então esperem pressão delas para haver uma migração para essa modalidade e a pandemia adiantou essa migração em vários anos;

1.2. Valor Patrimonial mais do que dobrou nos últimos 10 anos, mas os rendimentos não acompanharam tal alta, saindo de R$0,93/cota em 2010 e agora estão em R$1,53/cota (julho/2022);

1.3. Mono inquilino (Cogna);

1.4. Relatório Gerencial não fornece informações sobre os imóveis, localização ou contratos;

1.5. Imóveis educacionais são muito específicos, sendo difícil sua conversão para o varejo;

1.6. Concentração elevada, com o imóvel Taboão representando quase 50% da ABL do fundo;

1.7. Campus localizados no interior paulista.

Todo FII tem seus defeitos #121: RBED11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Ensino EaD é muito mais lucrativo para as empresas do setor, então é de esperar pressão delas para haver uma migração para essa modalidade e a pandemia adiantou essa migração em vários anos. Tal movimento fica bem evidente nos Relatórios Trimestrais da Cogna;

1.2. Gestão tentou fazer emissões, mesmo com as incertezas do mercado educacional e o fundo sendo negociado abaixo do VP;

1.3. Risco de desova nas novas emissões devido ao primeiro ponto;

1.4. Alavancagem atual do fundo se encontra em 18%, porcentagem saudável diante da grande quantidade de contratos atípicos. Entretanto, caso aumentem esse valor é necessário ter atenção;

1.5. Contratos atípicos: risco dos aluguéis estarem fora da média do mercado;

1.6. Contratos atípicos: risco de vacância reprimida, ou seja, o inquilino tem intenção de sair ou diminuir a área ocupada, mas a única coisa que o segura é o contrato;

Todo FII tem seus defeitos #120: LUGG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Risco de conflito de interesses, já que tanto a gestora (Banco Inter), como a vendedora dos imóveis (MRV) são do mesmo dono (Rubens Menin);

1.2. Cerca de 28% da receita é consumida em despesas imobiliárias, despesas operacionais e reservas;

1.3. Despesas imobiliárias (condomínio, IPTU, seguros...) caros mesmo com uma alta taxa de ocupação;

1.4. Rendimento tem aumentado, mas não tem acompanhado completamente a inflação, no início do fundo (fev/20) distribuía R$0,49/cota, hoje em dia tem distribuído entre R$0,55 e R$0,60/cota;

1.5. Existência de uma PJ desconhecida com mais de 41% das cotas. Algo que pode trazer implicações imprevisíveis

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=219480&cvm=true

1.6. Liquidez horrível.

Todo FII tem seus defeitos #119: ABCP11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Rolo com a CVM/Receita Federal podem causar uma multa gigantesca para o fundo, não vou me lembrar de cabeça, mas gira em torno das centenas de milhões de reais;

1.2. Gestão Rio Bravo tentou “peitar” a CVM e empurrou o problema com a barriga. Nem se quer tomou atitudes para estancar o fato gerador do rolo no começo do caso;

1.3. Cyrela tem demonstrado o menor interesse de ajudar nas negociações;

1.4. Meu chute quanto ao desfecho da novela com a CVM: o fundo deve ser punido. Entretanto, tudo pode acontecer;

Todo FII tem seus defeitos #118: SADI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. A quase totalidade do fundo é composta por CRIs empréstimo de pai para filho, sendo que muitos possuem remuneração de CDI + 1%, daí você subtrai a taxa de gestão e chega em apenas CDI

1.2. Duration elevada (5,38 anos), o que dificulta ainda mais o giro da carteira para CRIs mais rentáveis. Atualização 2ª versão: atualmente a duration do fundo é de 4,4 anos e como havia dito, a duration elevada que existia estava e está atrapalhando o fundo a se livrar dos CRIs de taxa muito baixa;

1.3. Taxa de administração (1,00% a.a.) cara para um Ultra High Grade. Atualização 2ª versão: a partir de julho/22 até dezembro/22 vão dar um desconto sobre a taxa de gestão de 0,20%a.a., algo muito bem-vindo, mas que demorou bastante para acontecer;;

1.4. CRI Iguatemi (2,6% do PL) com remuneração de apenas CDI + 0,3%, descontando a taxa de gestão chegamos a CDI - 0,7%, ou seja, rende menos do que uma LCI 100% do CDI. Atualização 2ª versão: esse CRI não se encontra mais no portfólio do fundo, mas é bom para que vejam as decisões escabrosas que foram tomadas aqui;