1. Defeitos/riscos:
1.1. Terceira
emissão foi abaixo do VP e ainda por cima foi utilizada para comprar imóvel no
Rio de Janeiro;
1.2. Metade
do Patrimônio Líquido localizado no Rio de Janeiro;
1.3. Emissão
em janeiro de 2020, preços dos imóveis em alta e realidade era completamente
outra;
1.4. Já ouvi comentários de que o FII seria uma forma da Helbor desovar imóveis;
1°) Estado estimula a compra de casas através de 2 programas estatais para a construção civil com a finalidade de gerar empregos
2°) Bancos emprestam sem critério algum,
normalmente não fariam isso, mas o fazem sabendo que seriam resgatados caso
desse ruim
3°) Pessoas comuns chegam a financiam 2 ou mais
casas para especular, fazem isso porque caso não aguentassem pagar as parcelas
bastaria revender a casa no lucro, já que os imóveis estavam sempre subindo. O
filme "A Grande Aposta" nos trás um excelente exemplo dessa época:
prostitutas financiando 3 casas ao mesmo tempo
4°) Bancos envelopam as dívidas e distribuem pelo
mundo inteiro, os famosos CDO subprime, primos dos CRIs, só que bem mais
arriscados
5°) Tudo correu muito bem por um tempo, Estado
gerou empregos, bancos emprestaram dinheiro, construtoras lucraram, pessoas
especularam.
Introdução
Antes de começar: está é uma
estratégia completamente legal, se trata de elisão fiscal, ou seja, utilizar
brechas na legislação para pagar menos imposto.
De forma bem reduzida: vender
parcialmente uma posição que está em prejuízo no final do pregão e recomprar
tal posição no início do próximo pregão por valor igual ou similar.
Introdução
Saber o que é uma venda de PUT é fácil, o “complicado” é fazer o seu manejo. A seguir exponho uma operação que estou realizando neste momento.
Em fevereiro de 2022 a Petrobrás
anunciou um dividendo gigantesco (R$2,86/ação) com Data Com em 13/04. Como
ainda faltavam quase 2 meses para a Data Com de tal dividendo o mercado não
precificou imediatamente tal provento, então eu aproveitei para lançar PUTs com
vencimento em 14/04, já prevendo que quando tal data se aproximasse muita gente
iria comprar PETR4 para aproveitar o dividendo.
Poucos dias após o lançamento do
primeiro lote opções o governo começou a dar sinais de interferência na
Petrobrás, devido a disparada do Petróleo ocasionada pela Guerra na Ucrânia,
algo que fez com que a cotação da empresa caísse razoavelmente. O governo interferir
em uma empresa de capital misto é algo negativo, entretanto, o dividendo
continuava intacto, foi então que decidi lançar mais 100 PUTs, só que com
vencimento em 20/05 (posteriormente lancei mais 100 PUT com vencimento em
junho).
Resultado
Como previsto, em abril a ação
começou a sustentar uma alta mais consistente, de forma que pude sair com um
bom lucro, mesmo tendo errado no lançamento das 100 primeiras PUTs (mercado
eufórico com o barril de petróleo disparando).
1. Defeitos/riscos:
1.1. Duas
emissões (2ª e 3ª) abaixo do valor patrimonial, ao menos declararam no
Relatório Gerencial que não pretendem lançar novas emissões enquanto a cota no
secundário não se aproximar do VP;
1.2. Gestão
Rio Bravo é meio queimada entre os investidores de FIIs, então em um eventual
boom dos FIIs, eu não espero que esse FOF seja negociado com um P/VP muito
elevado;
1.3.
Investimento em RBVA11 (6% do PL), fundo de agência com vacância e reajustes
negativos em 2022;
1.4. BRCR11 (4,5%) como sempre presente nos FOFs, não vou repetir o que acho desse fundo;
1. Defeitos/riscos:
1.1. Administrador/custodiante Safra: já ouvi muitos relatos de atrasos na entrega dos informes e dificuldade para acessa-los
1. Defeitos/riscos:
1.1. Agências bancárias representam 74% das receitas do fundo
1.2. Na
primeira versão da análise a porcentagem de receita advinda de bancos era de
76%, hoje, cerca de 6 meses depois, esse valor está em 74%, demonstrando a
dificuldade dos gestores em diminuir essa porcentagem;
1.3. Valor
dos contratos de aluguel devem estar completamente distorcidos devido a anos de
contratos atípicos, principalmente os imóveis locados para a Caixa;
1.4. Caso
do processo do banco Santander: o banco iniciou toda a confusão e o fundo ainda
teve que arcar os custos advocatícios do processo;
1.5. Caso do processo do banco Santander: claramente beneficiou mais o banco. Várias gestoras negociaram o não repasse das correções pelo IGPM, mas em troca requisitaram aditamentos de contratos, já aqui houve desconto no aluguel e nem se quer conseguiu segurar todas as agências;
1. Defeitos/riscos:
1.1. Demora na alocação de recursos captados em 2020, foram vários e vários meses sem alocar nada, mesmo após a fase de maior pânico, prejudicando imensamente as distribuições nesse ano
1.2. Possui
2 CRIs empréstimo de pai para filho na carteira, algo que considero um
desrespeito aos cotistas, são eles: CRI Shoppings (8,3% do PL e taxa CDI +
1,5%) e CRI JCC (4,2% do PL e taxa CDI + 1,3%;
1.3. Mantêm uma grande quantidade de dinheiro em caixa, 9% em fev/2022, mesmo tendo vários meses da última emissão;
1. Defeitos/riscos:
1.1. Administrador/escrituração
do Ourinvest, pode até ser que tenha um bom suporte com o informe de
rendimento, mas como eu não conheço, isso pesa negativamente pra mim;
1.2. Investimento
em BRCR11 (3,7% do PL), FII de lajes com vários imóveis bem fracos;
1.3. Muito
provável que esteja tomando um fumo enorme em JSRE11 (4,7% do PL);
1.4. Vários
FIIs (SALI11, SPVJ11, BLMG11, JPPA11 e AIEC11) de pouco conhecimento do
público, o que dificulta avaliar a qualidade da carteira;
1.5. Segundo
relatos em fóruns, gestor comeu mosca no Guedes Day mesmo tendo dinheiro em
caixa;
1.6. Ignorou completamente o segmento de shopping;
0. Análise dos imóveis:
0.1. Imóvel
Clariant (22%)
0.1.4.
Contrato atípico de apenas 5 anos, tempo muito curto para que o fundo ao menos
recupere o investimento realizado. E lembrem-se que está é a maior posição do
fundo;