Como analisar Fundos Logísticos

1) Verificar a porcentagem de imóveis Condomínio Logístico: Tais galpões são o fillet mignon dos fundos logísticos pelos seguintes motivos: são menos específicos, o que facilita a troca de inquilino; muitas vezes são multi-inquilinos, algo que aumenta o poder de negociação do fundo; geralmente possuem contratos típicos, que possibilitam reajustes acima da inflação e não tem surpresas ao fim do contrato; na maioria dos casos localização privilegiada, já que precisam estar melhor preparados para a saída de um inquilino;

2) Contrato atípico? Tomem cuidado com fundos Logísticos de galpões com contratos atípicos, são muito específicos e os inquilinos tem muito poder sobre o locador

3) Atende empresas de e-commerce? Melhor forma de avaliar a qualidade de um galpão, já que as operações dessas empresas exigem um imóvel moderno

4) Possui projetos de desenvolvimento? Preço de compra de galpões está nas alturas, a saída então é desenvolver por conta própria

5) Locais disputados: Cajamar, Extrema, Cabo Agostinho (Pernambuco), Rodovia Castelo Branco, próximos a portos, Etc.;

Todo FII tem seus defeitos #41: HGCR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Cheio de CRI indexado ao CDI com prêmios ridículos, verdadeiros empréstimos de pai para filho, fazendo com que o cotista de longa data sofresse bastante em 2020 e no começo de 2021 com rendimentos medíocres;

1.2. Não vejo motivos para ficar segurando resultados, quem investe em FIIs de papel tem que estar acostumado a rendimentos não linearizados;

1.3. 20% do fundo é composto por outros FIIs, sendo que nem falam quais são no Relatório Gerencial;

1.4. Para compensar os CRIs extremamente conservadores e aumentar a taxa média do fundo, os gestores parecem estar comprando CRIs que classifico como High Yield, vide o CRI Sforza e o CRI Rojemac;

1.5. O resultado do item acima é um fundo com taxas bem medianas;

Todo FII tem seus defeitos #40: PATC11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Dividend Yield muito baixo, o que é consequência de compras com Cap Rates baixíssimos, lembrando que o fundo cresceu bastante no final de 2019, que foi o ápice da bolha dos Cap Rates nanicos em FIIs de lajes corporativas;

1.2. Lentidão na alocação a ponto de devolverem o dinheiro para os cotistas;

1.3. Quase ¼ do fundo se encontra vago no momento em que escrevo essa análise;

1.4. Gestora comprou FIIs de lajes para diminuir o dinheiro em caixa, o problema é que esses fundos já não possuem um bom Yield/Cap rate, daí vc coloca 2 taxas (gestão do FII e do Pátria), não sobra quase nada. Usar o BRCR11 como exemplo, chutando um Cap Rate generoso de 7% a.a.: 7% - 1,165% (taxa PATC11) – 1,10% (taxa BRCR11) = 4,7% a.a.;

1.5. Gestora vendeu FIIs com prejuízo para comprar imóveis: Prejuízo em trades com FIIs + Cap rate baixo + 2 taxas = carrego horrível para o cotista;

Todo FII tem seus defeitos #39: BCIA11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Bradesco como administrador/escriturador tem sido problemático para mim, quem tem PETR4 sabe do que estou falando, 2 anos seguidos que o informe de rendimentos atrasa semanas;

1.2. Boa parte da parcela em FIIs de papel é de fundos High Grade, que possuem um carrego péssimo após 2 taxas de administração;

1.3. BRCR11 (3,9%), FII obrigatório na carteira dos FOFs, já tinha uma vacância enorme, agora com home office vai piorar. Além de que deve estar com um prejuízo enorme nessa operação;

1.4. Fez uma grande venda de ativos com prejuízo em novembro, que geraram perdas de R$0,34/cota, ou seja, pouco tempo antes do IFIX apresentar uma recuperação relevante;

1.5. Na primeira versão dessa análise já tinha constatado que se tratava de um fundo que não fazia tanto giro de ativos e com as quedas no IFIX passou a ter prejuízo por vários meses consecutivos;

1.6. Não possui FIIs de Renda Urbana, o segmento de FIIs de tijolos mais promissor.

Todo FII tem seus defeitos #38: HFOF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Fundo gigante, 2 BI, o que dificulta a entrada e saída de fundos, principalmente dos pequenos;

1.2. Quantidade excessiva de fundos da própria casa;

1.3. Concentração excessiva em FII de tijolo, isso após um longo período de bonanças para FIIs de papel. Uma possível explicação para isso seja o item 1.1., pois pelo tamanho do FOF, girar a carteira não é tão fácil;

1.4. Antigamente o gráfico de segmentos possuía 5% em varejo e chamar RBVA11 de FII de varejo é meio complicado. Atualmente consta 13% em Renda Urbana, que na verdade são agências;

1.5. Preocupantes 18,7% do PL expostos ao segmento bancário: BBPO11 (8,3%), GTWR11 (5,6%), RBVA11 (4,8%);

Todo FII tem seus defeitos #37: XPIN11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Galpões industriais são muito depreciados, qualquer um que já entrou em um pode constatar isso;

1.2. Histórico de emissão abaixo do VP;

1.3. A indústria no Brasil não vai pra frente, cada ano que passa representa menos em porcentagem do PIB nacional;

1.4. Não conheço a maioria dos inquilinos, então não tenho a menor ideia do perfil de crédito dos mesmos;

1.5. Preconceito com fundos de galpões industriais, logo não tem o apoio dos influenciadores;

1.6. Clara tendência de aumento de vacância, que atinge todos os principais galpões do fundo

Fonte: Relatório Gerencial XPIN11

1.7. Elevada concentração geográfica nas cidades de Atibaia/Janirú, que representam mais de 60% da ABL do fundo.

Todo FII tem seus defeitos #36: XPLG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Distribuía mais de R$0,68/cota no começo de 2019 e 3 anos depois está distribuindo R$0,64/cota. Uma das possíveis causas é a compra de imóveis com Cap Rates baixos e os projetos em desenvolvimento;

1.2. Rápido ciclo imobiliário dos galpões logísticos, observem que o galpão em desenvolvimento em Extrema tem previsão de construção de apenas 1 ano e meio;

1.3. Salto de mais de 10% no VP em 2019, sem contrapartida aparente nos aluguéis: VP aumentou, distribuição diminuiu. Dizer que os imóveis valorizaram é fácil, quero ver aumentar o aluguel;

1.4. Vacância alta (10%) persistente a vários meses;

1.5. RMGs se encerrando no início de 2022;

Todo FII tem seus defeitos #35: MORE11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. ¼ do fundo em lajes, segmento que não estou muito otimista devido aos impactos do Home Office ainda a serem desconhecidos;

1.2. Investimento em MGLG11 (1,95% do PL), fundo que comprou Galpões Logísticos descartados pelo BTLG11 (comprados quando o fundo ainda se chamava TRXL11 e era gerido pela TRX) e que metade dos imóveis se encontram no Rio de Janeiro. Fatores que contribuíram para que o fundo apresente uma queda de quase 50% no mercado secundário;

1.3. Investimento em BRCR11 (3,78% do PL), fundo que sofria com vacância antes mesmo da pandemia;

1.4. Investimento em MGHT11 (3,43% do PL), fundo de Hotéis (majoritariamente CRIs) que eu não compraria;

1.5. Investimento em RBCO11 (2,73% do PL), fundo de lajes que tem sofrido bastante com vacância e a depender de quando o fundo montou posição está com um belo prejuízo;

Todo FII tem seus defeitos #34: VILG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Distribuía R$0,80/cota no começo de 2019 e hoje, mais de 2 anos e meio depois, está distribuindo R$0,64/cota, uma queda nominal de 20%, além de um IPCA de 17% durante esse período. Muito provável que essa queda tenha acontecido devido a aquisição de imóveis com Cap Rates bem baixos;

1.2. Rápido ciclo imobiliário dos galpões logísticos, observem que o galpão em desenvolvimento do fundo estava em “Greenfield” em dez/2020 e tem previsão de entrega no 2T/2022, apenas 1 ano e meio;

1.3. Apesar da euforia criada pelo mercado com galpões Logísticos, o aluguel médio do segmento está estagnado, como um dos gráficos do RG mesmo mostra

Fonte: Relatório Gerencial VILG11

1.4. Imóveis locados para AMBEV, que é um dos piores locatários possíveis, pode até ter um ótimo perfil de crédito, mas a empresa esculacha com o proprietário ao fim do contrato (pesquisem o caso do fundo GRLV11). E como são imóveis fora de grandes centros, só a AMBEV pode ocupa-los integralmente, então esperem quedas significativas ao final dos contratos;

Todo FII tem seus defeitos #33: BCFF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Baixa remuneração e historicamente não aparenta ser capaz de subir o Valor Patrimonial, ou seja, não entrega nem rendimentos e nem valorização do patrimônio;

1.2. Rendimentos estagnados há anos, na verdade caíram, ou seja, perda de poder de compra com o passar dos anos. Saindo de R$0,87/cota em nov/11 e uma década depois se encontra em R$0,50/cota;

1.3. FOF gigantesco, com mais de 2 bilhões de patrimônio, o que dificulta muito na realização de trades, já que são poucos os FIIs em que ele pode operar sem distorcer a cotação;

1.4. Maior taxa de administração que já vi em um FOF (1,25% a.a.);

1.5. Não se posicionou em fundos de papel indexados ao IPCA para aproveitar os rendimentos gordos devido a inflação elevada;