Todo FII tem seus defeitos #122: FAED11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Ensino EaD é muito mais lucrativo para as empresas do setor, então esperem pressão delas para haver uma migração para essa modalidade e a pandemia adiantou essa migração em vários anos;

1.2. Valor Patrimonial mais do que dobrou nos últimos 10 anos, mas os rendimentos não acompanharam tal alta, saindo de R$0,93/cota em 2010 e agora estão em R$1,53/cota (julho/2022);

1.3. Mono inquilino (Cogna);

1.4. Relatório Gerencial não fornece informações sobre os imóveis, localização ou contratos;

1.5. Imóveis educacionais são muito específicos, sendo difícil sua conversão para o varejo;

1.6. Concentração elevada, com o imóvel Taboão representando quase 50% da ABL do fundo;

1.7. Campus localizados no interior paulista.

Todo FII tem seus defeitos #121: RBED11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Ensino EaD é muito mais lucrativo para as empresas do setor, então é de esperar pressão delas para haver uma migração para essa modalidade e a pandemia adiantou essa migração em vários anos. Tal movimento fica bem evidente nos Relatórios Trimestrais da Cogna;

1.2. Gestão tentou fazer emissões, mesmo com as incertezas do mercado educacional e o fundo sendo negociado abaixo do VP;

1.3. Risco de desova nas novas emissões devido ao primeiro ponto;

1.4. Alavancagem atual do fundo se encontra em 18%, porcentagem saudável diante da grande quantidade de contratos atípicos. Entretanto, caso aumentem esse valor é necessário ter atenção;

1.5. Contratos atípicos: risco dos aluguéis estarem fora da média do mercado;

1.6. Contratos atípicos: risco de vacância reprimida, ou seja, o inquilino tem intenção de sair ou diminuir a área ocupada, mas a única coisa que o segura é o contrato;

Todo FII tem seus defeitos #120: LUGG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Risco de conflito de interesses, já que tanto a gestora (Banco Inter), como a vendedora dos imóveis (MRV) são do mesmo dono (Rubens Menin);

1.2. Cerca de 28% da receita é consumida em despesas imobiliárias, despesas operacionais e reservas;

1.3. Despesas imobiliárias (condomínio, IPTU, seguros...) caros mesmo com uma alta taxa de ocupação;

1.4. Rendimento tem aumentado, mas não tem acompanhado completamente a inflação, no início do fundo (fev/20) distribuía R$0,49/cota, hoje em dia tem distribuído entre R$0,55 e R$0,60/cota;

1.5. Existência de uma PJ desconhecida com mais de 41% das cotas. Algo que pode trazer implicações imprevisíveis

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=219480&cvm=true

1.6. Liquidez horrível.

Todo FII tem seus defeitos #119: ABCP11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Rolo com a CVM/Receita Federal podem causar uma multa gigantesca para o fundo, não vou me lembrar de cabeça, mas gira em torno das centenas de milhões de reais;

1.2. Gestão Rio Bravo tentou “peitar” a CVM e empurrou o problema com a barriga. Nem se quer tomou atitudes para estancar o fato gerador do rolo no começo do caso;

1.3. Cyrela tem demonstrado o menor interesse de ajudar nas negociações;

1.4. Meu chute quanto ao desfecho da novela com a CVM: o fundo deve ser punido. Entretanto, tudo pode acontecer;

Todo FII tem seus defeitos #118: SADI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. A quase totalidade do fundo é composta por CRIs empréstimo de pai para filho, sendo que muitos possuem remuneração de CDI + 1%, daí você subtrai a taxa de gestão e chega em apenas CDI

1.2. Duration elevada (5,38 anos), o que dificulta ainda mais o giro da carteira para CRIs mais rentáveis. Atualização 2ª versão: atualmente a duration do fundo é de 4,4 anos e como havia dito, a duration elevada que existia estava e está atrapalhando o fundo a se livrar dos CRIs de taxa muito baixa;

1.3. Taxa de administração (1,00% a.a.) cara para um Ultra High Grade. Atualização 2ª versão: a partir de julho/22 até dezembro/22 vão dar um desconto sobre a taxa de gestão de 0,20%a.a., algo muito bem-vindo, mas que demorou bastante para acontecer;;

1.4. CRI Iguatemi (2,6% do PL) com remuneração de apenas CDI + 0,3%, descontando a taxa de gestão chegamos a CDI - 0,7%, ou seja, rende menos do que uma LCI 100% do CDI. Atualização 2ª versão: esse CRI não se encontra mais no portfólio do fundo, mas é bom para que vejam as decisões escabrosas que foram tomadas aqui;

Todo FII tem seus defeitos #117: XPPR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Exagerou na alavancagem. Sou uma pessoa favorável aos fundos tomarem dívidas, mas desde que de forma parcimoniosa e com contratos atípicos por trás, o que não é o caso aqui;

1.2. Em junho/2021 foi dado carência de juros e principal para a maior parte da dívida do fundo, então o rendimento atual está inflado, mais especificamente em 0,07/cota, devido ao fundo não estar tendo despesas financeiras com alguns dos passivos que possui;

1.3. Ao ter ganho carência o fundo passa a pagar juros sobre juros e como são 36 meses de carência, os juros compostos vão fazer uma festa aqui. Para piorar mais ainda a dívida está atrelada ao IPCA;

1.4. Além do passivo descrito acima, os outros 2 CRIs que o fundo deve também estão sob carência, que se encerra em jan/2023;

1.5. Fez uma emissão bem abaixo do VP;

1.6. Fim da RMG se aproximando (segundo semestre 2022) e 56% das receitas são provenientes desse “prêmio de locação”. Outro ponto aqui é que não vejo motivos para não divulgarem o mês exato em que o fundo irá parar de receber esse dinheiro

1.7. Movimentação estranha da cota antes da divulgação de Fato Relevante positivo (obtenção de carência nos CRIs), o que levou algumas pessoas a pensarem que houve vazamento de informações privilegiadas;

Todo FII tem seus defeitos #116: HGRE11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Queda nominal dos rendimentos, saindo de R$0,83/cota em abril/2009 para R$0,69/cota em agosto de 2021. Atualização 2ª versão: em junho de 2022 o rendimento se encontra em R$0,78/cota com a ajuda de receitas não recorrentes

1.2. Apesar da queda nominal dos rendimentos, há uma valorização expressiva do VP do fundo, tendo o IPO acontecido a R$100,00 e hoje o VP está acima de R$160,00;

1.3. Aproximadamente ¼ dos imóveis do fundo se encontram vagos e tal vacância tem sido persistente

1.4. Ausência de uma tabela dificulta a identificação de onde se encontra a vacância do fundo. Foi por acaso analisando o gráfico de ativos que consegui identificar onde a vacância está concentrada (Edifício Paulista Star). Tal imóvel se encontra completamente vago a mais de 2 anos (fui apenas até o RG de 2 anos atrás)

1.5. 2022 e 2023 com poucas revisionais, então não é de esperar reajustes acima da inflação nesses anos, mas pode ser algo positivo caso o mercado de lajes ainda esteja fraco nesses anos

1.6. Ausência de um gráfico básico: porcentagem por padrão construtivo dos imóveis. Sendo que muitos imóveis possuem classificação BB e alguns C;

Todo FII tem seus defeitos #115: KNCR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Taxa de administração cara (1,08% a.a.) para um fundo High Grade;

1.2. Emissões exclusivas para clientes Itaú;

1.3. Não deram desconto na taxa de administração nos meses em que a SELIC estava a 2%, tendo meses em que a gestora ficava com ¼ das receitas do fundo;

1.4. Lotado de CRIs empréstimo de pai pra filho, como o CRI MRV Engenharia, que representa 7,4% da carteira e possui remuneração de CDI + 0,95%, ou seja, deduzindo as taxas do fundo, o que chega no bolso do investidor é inferior a 100% do CDI. Há casos ainda mais graves, como o CRI da Cyrela (CDI + 0,32%). Tópico da 1ª versão dessa análise (final de 2021);

1.5. Antes da SELIC a 2% o fundo possuía operações com remunerações menores ainda, como CDI + 0% e 104% do CDI, o link a seguir é do RG de janeiro de 2020, de onde tirei tais dados:

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=74685&flnk

1.6. Felizmente os CRIs dos pontos acima não se encontram mais na carteira, mas ainda há alguns com remuneração que não fazem sentido para o cotista, como o CRI São Carlos (4% do PL) cuja taxa é CDI + 1,09% a.a., ou seja, o que chega líquido para o cotista é CDI + 0,01% a.a.

Todo FII tem seus defeitos #114: SNFF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Grande exposição do fundo a mídia faz com que o fundo seja negociado a P/VP superior aos demais FOFs, proporcionando menos janelas de entrada. Em contrapartida isso pode ser bastante benéfico em momentos de euforia do mercado;

1.2. Legal fazerem o Relatório Gerencial interativo em Power BI, mas seria bom ter uma versão em PDF também, principalmente para os cotistas menos modernos;

1.3. No início o fundo possuía uma posição não desprezível em FOFs, algo que considero negativo devido ao carrego pesado das operações, já que há uma Tripla Taxação (Taxa do SNFF11 + Taxa FOF + Taxa fundos dentro o FOF). Comprar FOFs super descontados podem até fazer sentido para as pessoas físicas, mas para outros fundos não;

1.4. Não abrir a posição dos FIIs investidos nos primeiros Relatórios Gerenciais foi uma baita bola fora;

Todo FII tem seus defeitos #113: KISU11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Risco de tomar prejuízos ao ter que fazer rebalanceamentos da carteira. Estou ciente de que a gestão não precisa realizar as trocar imediatamente, mas se quiser realmente seguir o índice, em algum momento terá que fazer vendas com prejuízo. Atualização 2ª versão: uma olhada na DRE do fundo mostra que os prejuízos têm sido frequentes

 

1.2. Vários fundos que não me agradam e o fundo não vai poder se livrar: BRCR11, KNCR11, BBPO11, RBVA11, GTWR11, MXRF11 e HGRE11;