Todo FII tem seus defeitos #123: BBPO11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Gestores passaram quase uma década recebendo a taxa de gestão tendo que fazer praticamente nada e quando chega o momento de trabalhar (renegociação dos contratos), chamam uma consultoria para fazer o trabalho deles com o dinheiro do cotista;

1.2. Contratos vencem no final de 2022, mas a gestão antecipou as negociações para um dos piores momentos possíveis para se negociar (no meio da pandemia);

1.3. Risco de conflito de interesses, já que a BV Asset é controlada pelo Banco do Brasil;

1.4. Edifício Sede, que representa 19% das receitas, se encontra em Brasília e tenho minhas dúvidas de que haja algum outro inquilino que possua porte suficiente para ocupar tal prédio no caso de uma desocupação do Banco do Brasil. Ou seja, uma eventual desocupação condenaria o prédio a uma vacância extremamente prolongada, assim como acontece com o BBFI11B, que também possuía imóveis em Brasília locados para o Banco do Brasil;

1.5. Administração do Votorantim, não sei dizer se prestam um bom serviço como custodiante;

1.6. Agências são imóveis específicos, o que encarece uma eventual migração para o varejo;

1.7. Acredito na permanência do inquilino nas agências, muito devido ao caráter social que o banco possui, mas não posso dizer o mesmo das lajes corporativas/comerciais, que possuem fatia relevante no fundo. Possivelmente é isso que deve acontecer nos 6 imóveis que não foram renovados, o banco deve manter a agência e desocupar os escritórios

Todo FII tem seus defeitos #122: FAED11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Ensino EaD é muito mais lucrativo para as empresas do setor, então esperem pressão delas para haver uma migração para essa modalidade e a pandemia adiantou essa migração em vários anos;

1.2. Valor Patrimonial mais do que dobrou nos últimos 10 anos, mas os rendimentos não acompanharam tal alta, saindo de R$0,93/cota em 2010 e agora estão em R$1,53/cota (julho/2022);

1.3. Mono inquilino (Cogna);

1.4. Relatório Gerencial não fornece informações sobre os imóveis, localização ou contratos;

1.5. Imóveis educacionais são muito específicos, sendo difícil sua conversão para o varejo;

1.6. Concentração elevada, com o imóvel Taboão representando quase 50% da ABL do fundo;

1.7. Campus localizados no interior paulista.

Todo FII tem seus defeitos #121: RBED11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Ensino EaD é muito mais lucrativo para as empresas do setor, então é de esperar pressão delas para haver uma migração para essa modalidade e a pandemia adiantou essa migração em vários anos. Tal movimento fica bem evidente nos Relatórios Trimestrais da Cogna;

1.2. Gestão tentou fazer emissões, mesmo com as incertezas do mercado educacional e o fundo sendo negociado abaixo do VP;

1.3. Risco de desova nas novas emissões devido ao primeiro ponto;

1.4. Alavancagem atual do fundo se encontra em 18%, porcentagem saudável diante da grande quantidade de contratos atípicos. Entretanto, caso aumentem esse valor é necessário ter atenção;

1.5. Contratos atípicos: risco dos aluguéis estarem fora da média do mercado;

1.6. Contratos atípicos: risco de vacância reprimida, ou seja, o inquilino tem intenção de sair ou diminuir a área ocupada, mas a única coisa que o segura é o contrato;

Todo FII tem seus defeitos #120: LUGG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Risco de conflito de interesses, já que tanto a gestora (Banco Inter), como a vendedora dos imóveis (MRV) são do mesmo dono (Rubens Menin);

1.2. Cerca de 28% da receita é consumida em despesas imobiliárias, despesas operacionais e reservas;

1.3. Despesas imobiliárias (condomínio, IPTU, seguros...) caros mesmo com uma alta taxa de ocupação;

1.4. Rendimento tem aumentado, mas não tem acompanhado completamente a inflação, no início do fundo (fev/20) distribuía R$0,49/cota, hoje em dia tem distribuído entre R$0,55 e R$0,60/cota;

1.5. Existência de uma PJ desconhecida com mais de 41% das cotas. Algo que pode trazer implicações imprevisíveis

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=219480&cvm=true

1.6. Liquidez horrível.

Todo FII tem seus defeitos #119: ABCP11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Rolo com a CVM/Receita Federal podem causar uma multa gigantesca para o fundo, não vou me lembrar de cabeça, mas gira em torno das centenas de milhões de reais;

1.2. Gestão Rio Bravo tentou “peitar” a CVM e empurrou o problema com a barriga. Nem se quer tomou atitudes para estancar o fato gerador do rolo no começo do caso;

1.3. Cyrela tem demonstrado o menor interesse de ajudar nas negociações;

1.4. Meu chute quanto ao desfecho da novela com a CVM: o fundo deve ser punido. Entretanto, tudo pode acontecer;

Todo FII tem seus defeitos #118: SADI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. A quase totalidade do fundo é composta por CRIs empréstimo de pai para filho, sendo que muitos possuem remuneração de CDI + 1%, daí você subtrai a taxa de gestão e chega em apenas CDI

1.2. Duration elevada (5,38 anos), o que dificulta ainda mais o giro da carteira para CRIs mais rentáveis. Atualização 2ª versão: atualmente a duration do fundo é de 4,4 anos e como havia dito, a duration elevada que existia estava e está atrapalhando o fundo a se livrar dos CRIs de taxa muito baixa;

1.3. Taxa de administração (1,00% a.a.) cara para um Ultra High Grade. Atualização 2ª versão: a partir de julho/22 até dezembro/22 vão dar um desconto sobre a taxa de gestão de 0,20%a.a., algo muito bem-vindo, mas que demorou bastante para acontecer;;

1.4. CRI Iguatemi (2,6% do PL) com remuneração de apenas CDI + 0,3%, descontando a taxa de gestão chegamos a CDI - 0,7%, ou seja, rende menos do que uma LCI 100% do CDI. Atualização 2ª versão: esse CRI não se encontra mais no portfólio do fundo, mas é bom para que vejam as decisões escabrosas que foram tomadas aqui;

Todo FII tem seus defeitos #117: XPPR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Exagerou na alavancagem. Sou uma pessoa favorável aos fundos tomarem dívidas, mas desde que de forma parcimoniosa e com contratos atípicos por trás, o que não é o caso aqui;

1.2. Em junho/2021 foi dado carência de juros e principal para a maior parte da dívida do fundo, então o rendimento atual está inflado, mais especificamente em 0,07/cota, devido ao fundo não estar tendo despesas financeiras com alguns dos passivos que possui;

1.3. Ao ter ganho carência o fundo passa a pagar juros sobre juros e como são 36 meses de carência, os juros compostos vão fazer uma festa aqui. Para piorar mais ainda a dívida está atrelada ao IPCA;

1.4. Além do passivo descrito acima, os outros 2 CRIs que o fundo deve também estão sob carência, que se encerra em jan/2023;

1.5. Fez uma emissão bem abaixo do VP;

1.6. Fim da RMG se aproximando (segundo semestre 2022) e 56% das receitas são provenientes desse “prêmio de locação”. Outro ponto aqui é que não vejo motivos para não divulgarem o mês exato em que o fundo irá parar de receber esse dinheiro

1.7. Movimentação estranha da cota antes da divulgação de Fato Relevante positivo (obtenção de carência nos CRIs), o que levou algumas pessoas a pensarem que houve vazamento de informações privilegiadas;

Todo FII tem seus defeitos #116: HGRE11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Queda nominal dos rendimentos, saindo de R$0,83/cota em abril/2009 para R$0,69/cota em agosto de 2021. Atualização 2ª versão: em junho de 2022 o rendimento se encontra em R$0,78/cota com a ajuda de receitas não recorrentes

1.2. Apesar da queda nominal dos rendimentos, há uma valorização expressiva do VP do fundo, tendo o IPO acontecido a R$100,00 e hoje o VP está acima de R$160,00;

1.3. Aproximadamente ¼ dos imóveis do fundo se encontram vagos e tal vacância tem sido persistente

1.4. Ausência de uma tabela dificulta a identificação de onde se encontra a vacância do fundo. Foi por acaso analisando o gráfico de ativos que consegui identificar onde a vacância está concentrada (Edifício Paulista Star). Tal imóvel se encontra completamente vago a mais de 2 anos (fui apenas até o RG de 2 anos atrás)

1.5. 2022 e 2023 com poucas revisionais, então não é de esperar reajustes acima da inflação nesses anos, mas pode ser algo positivo caso o mercado de lajes ainda esteja fraco nesses anos

1.6. Ausência de um gráfico básico: porcentagem por padrão construtivo dos imóveis. Sendo que muitos imóveis possuem classificação BB e alguns C;

Todo FII tem seus defeitos #115: KNCR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Taxa de administração cara (1,08% a.a.) para um fundo High Grade;

1.2. Emissões exclusivas para clientes Itaú;

1.3. Não deram desconto na taxa de administração nos meses em que a SELIC estava a 2%, tendo meses em que a gestora ficava com ¼ das receitas do fundo;

1.4. Lotado de CRIs empréstimo de pai pra filho, como o CRI MRV Engenharia, que representa 7,4% da carteira e possui remuneração de CDI + 0,95%, ou seja, deduzindo as taxas do fundo, o que chega no bolso do investidor é inferior a 100% do CDI. Há casos ainda mais graves, como o CRI da Cyrela (CDI + 0,32%). Tópico da 1ª versão dessa análise (final de 2021);

1.5. Antes da SELIC a 2% o fundo possuía operações com remunerações menores ainda, como CDI + 0% e 104% do CDI, o link a seguir é do RG de janeiro de 2020, de onde tirei tais dados:

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=74685&flnk

1.6. Felizmente os CRIs dos pontos acima não se encontram mais na carteira, mas ainda há alguns com remuneração que não fazem sentido para o cotista, como o CRI São Carlos (4% do PL) cuja taxa é CDI + 1,09% a.a., ou seja, o que chega líquido para o cotista é CDI + 0,01% a.a.

Todo FII tem seus defeitos #114: SNFF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Grande exposição do fundo a mídia faz com que o fundo seja negociado a P/VP superior aos demais FOFs, proporcionando menos janelas de entrada. Em contrapartida isso pode ser bastante benéfico em momentos de euforia do mercado;

1.2. Legal fazerem o Relatório Gerencial interativo em Power BI, mas seria bom ter uma versão em PDF também, principalmente para os cotistas menos modernos;

1.3. No início o fundo possuía uma posição não desprezível em FOFs, algo que considero negativo devido ao carrego pesado das operações, já que há uma Tripla Taxação (Taxa do SNFF11 + Taxa FOF + Taxa fundos dentro o FOF). Comprar FOFs super descontados podem até fazer sentido para as pessoas físicas, mas para outros fundos não;

1.4. Não abrir a posição dos FIIs investidos nos primeiros Relatórios Gerenciais foi uma baita bola fora;