Como eu faço Valuation de Fundos Imobiliários #1 FIIs de Papel

 1º) Análise do VP: Não gosto de ficar pagando muito ágio em fundo de papel, a única vez que fiz isso foi em DEVA11 e me dei mal. Entretanto, diante do cenário atual, em que o VP dos FIIs de papel tem caído bastante devido a Marcação a Mercado tenho aceitado pagar um ágio de até 1,05x. Faço isso na expectativa de que quando as Taxas de Juros se normalizarem o ágio que eu paguei desapareça com o VP do fundo aumentando.

Por exemplo: No dia em que escrevo KNSC11 está sendo negociado por R$92,79 e seu VP está em R$88,61, ou seja, P/VP de 1,05x. Entretanto, um ano atrás o fundo estava com um VP de R$95,38. Pode até ser que não volte nesse patamar devido as emissões com VPs nas mínimas, mas acredito que o patamar atual do VP não seja permanente.

Resumindo: para fundos que fazem Marcação a Mercado do VP eu considero “VP Histórico”.

Todo FII tem seus defeitos #109: BRCO11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Risco de conflito de interesses gigantesco, independente de quantos artifícios para mitigar sejam utilizados. Apenas esse item já é suficiente para que eu não o coloque em carteira;

1.2. Administrador Oliveira Trust, outro item que sozinho já me faria descartar qualquer possibilidade de comprar esse fundo. Para os que não sabem, esse administrador deu muita dor de cabeça aos cotistas de UBSR11 (hoje RECR11) ao não enviar o informe de rendimentos, o fundo trocou de administrador e a Oliveira não enviou o informe referente ao tempo que custodiou as cotas;

1.3. Despesas do fundo comendo uma fatia de aproximadamente 20% da receita. Atualização 2ª versão: custo médio em 2022 está em 15%, algo mais tolerável. Entretanto, esse valor de 20% que menciono na primeira versão era por causa de taxas de comercialização e de corretagem, sendo que não me lembro de vendas de imóveis do fundo;

1.4. Quase metade do PL em contratos atípicos, para entender o porquê não gosto de contratos atípicos leia o seguinte post:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/todo-contrato-tem-os-seus-defeitos.html

Todo FII tem seus defeitos #108: FIIP11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Em 2010 distribuía R$ 0,93/cota e agora em abril/22 distribuiu R$ 1,28, um aumento muito menor do que a inflação acumulada nesses 12 anos;

1.2. IPO a R$100,00 e hoje o VP é o dobro desse valor, no entanto, os rendimentos não acompanharam o VP.

1.3. Todos os imóveis são monoinquilinos, algo que diminui o poder de negociação do fundo e uma única eventual desocupação pode elevar a vacância do fundo para a casa dos dois dígitos;

Todo FII tem seus defeitos #107: FIGS11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Shopping Parque Maia patinho feio do fundo. Afirmo isso porque já vi membros do fórum comentando, mas não sei dizer com base em que afirmam isso, apesar de que a vacância ser quase o dobro do outro shopping é um sinal disso;

1.2. Vacância histórica não é das melhores, sendo que em 2019 girava em torno de 9 a 11%

1.3. Sem diversificação geográfica, ambos os shoppings estão localizados em Guarulhos;

Todo FII tem seus defeitos #106: HBRH11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Terceira emissão foi abaixo do VP e ainda por cima foi utilizada para comprar imóvel no Rio de Janeiro;

1.2. Metade do Patrimônio Líquido localizado no Rio de Janeiro;

1.3. Emissão em janeiro de 2020, preços dos imóveis em alta e realidade era completamente outra;

1.4. Já ouvi comentários de que o FII seria uma forma da Helbor desovar imóveis;

Explicando a Crise de 2008 para sardinhas

1°) Estado estimula a compra de casas através de 2 programas estatais para a construção civil com a finalidade de gerar empregos

2°) Bancos emprestam sem critério algum, normalmente não fariam isso, mas o fazem sabendo que seriam resgatados caso desse ruim

3°) Pessoas comuns chegam a financiam 2 ou mais casas para especular, fazem isso porque caso não aguentassem pagar as parcelas bastaria revender a casa no lucro, já que os imóveis estavam sempre subindo. O filme "A Grande Aposta" nos trás um excelente exemplo dessa época: prostitutas financiando 3 casas ao mesmo tempo

4°) Bancos envelopam as dívidas e distribuem pelo mundo inteiro, os famosos CDO subprime, primos dos CRIs, só que bem mais arriscados

5°) Tudo correu muito bem por um tempo, Estado gerou empregos, bancos emprestaram dinheiro, construtoras lucraram, pessoas especularam.

Criando prejuízo contábil para diminuição de despesas com I.R.

Introdução

Antes de começar: está é uma estratégia completamente legal, se trata de elisão fiscal, ou seja, utilizar brechas na legislação para pagar menos imposto.

 

De forma bem reduzida: vender parcialmente uma posição que está em prejuízo no final do pregão e recomprar tal posição no início do próximo pregão por valor igual ou similar.

Alavancado com Inteligência (Exemplo Real)

Introdução

Saber o que é uma venda de PUT é fácil, o “complicado” é fazer o seu manejo. A seguir exponho uma operação que estou realizando neste momento.

Em fevereiro de 2022 a Petrobrás anunciou um dividendo gigantesco (R$2,86/ação) com Data Com em 13/04. Como ainda faltavam quase 2 meses para a Data Com de tal dividendo o mercado não precificou imediatamente tal provento, então eu aproveitei para lançar PUTs com vencimento em 14/04, já prevendo que quando tal data se aproximasse muita gente iria comprar PETR4 para aproveitar o dividendo.

Poucos dias após o lançamento do primeiro lote opções o governo começou a dar sinais de interferência na Petrobrás, devido a disparada do Petróleo ocasionada pela Guerra na Ucrânia, algo que fez com que a cotação da empresa caísse razoavelmente. O governo interferir em uma empresa de capital misto é algo negativo, entretanto, o dividendo continuava intacto, foi então que decidi lançar mais 100 PUTs, só que com vencimento em 20/05 (posteriormente lancei mais 100 PUT com vencimento em junho).

Resultado

Como previsto, em abril a ação começou a sustentar uma alta mais consistente, de forma que pude sair com um bom lucro, mesmo tendo errado no lançamento das 100 primeiras PUTs (mercado eufórico com o barril de petróleo disparando).

Todo FII tem seus defeitos #105: RBFF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Duas emissões (2ª e 3ª) abaixo do valor patrimonial, ao menos declararam no Relatório Gerencial que não pretendem lançar novas emissões enquanto a cota no secundário não se aproximar do VP;

1.2. Gestão Rio Bravo é meio queimada entre os investidores de FIIs, então em um eventual boom dos FIIs, eu não espero que esse FOF seja negociado com um P/VP muito elevado;

1.3. Investimento em RBVA11 (6% do PL), fundo de agência com vacância e reajustes negativos em 2022;

1.4. BRCR11 (4,5%) como sempre presente nos FOFs, não vou repetir o que acho desse fundo;

Todo FII tem seus defeitos #104: JSRE11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Administrador/custodiante Safra: já ouvi muitos relatos de atrasos na entrega dos informes e dificuldade para acessa-los

1.2. Pagando menos rendimentos do que a uma década atrás (em 2011 chegou a pagar 0,71/cota)

1.3. Queda dos rendimentos em 2020, ou seja, ou teve vacância ou teve choradeira de inquilino, mas durou pouco;