Todo FII tem seus defeitos #103: RBVA11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Agências bancárias representam 74% das receitas do fundo

1.2. Na primeira versão da análise a porcentagem de receita advinda de bancos era de 76%, hoje, cerca de 6 meses depois, esse valor está em 74%, demonstrando a dificuldade dos gestores em diminuir essa porcentagem;

1.3. Valor dos contratos de aluguel devem estar completamente distorcidos devido a anos de contratos atípicos, principalmente os imóveis locados para a Caixa;

1.4. Caso do processo do banco Santander: o banco iniciou toda a confusão e o fundo ainda teve que arcar os custos advocatícios do processo;

1.5. Caso do processo do banco Santander: claramente beneficiou mais o banco. Várias gestoras negociaram o não repasse das correções pelo IGPM, mas em troca requisitaram aditamentos de contratos, já aqui houve desconto no aluguel e nem se quer conseguiu segurar todas as agências;

Todo FII tem seus defeitos #102: BTCR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Demora na alocação de recursos captados em 2020, foram vários e vários meses sem alocar nada, mesmo após a fase de maior pânico, prejudicando imensamente as distribuições nesse ano

1.2. Possui 2 CRIs empréstimo de pai para filho na carteira, algo que considero um desrespeito aos cotistas, são eles: CRI Shoppings (8,3% do PL e taxa CDI + 1,5%) e CRI JCC (4,2% do PL e taxa CDI + 1,3%;

1.3. Mantêm uma grande quantidade de dinheiro em caixa, 9% em fev/2022, mesmo tendo vários meses da última emissão;

Todo FII tem seus defeitos #101: OUFF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Administrador/escrituração do Ourinvest, pode até ser que tenha um bom suporte com o informe de rendimento, mas como eu não conheço, isso pesa negativamente pra mim;

1.2. Investimento em BRCR11 (3,7% do PL), FII de lajes com vários imóveis bem fracos;

1.3. Muito provável que esteja tomando um fumo enorme em JSRE11 (4,7% do PL);

1.4. Vários FIIs (SALI11, SPVJ11, BLMG11, JPPA11 e AIEC11) de pouco conhecimento do público, o que dificulta avaliar a qualidade da carteira;

1.5. Segundo relatos em fóruns, gestor comeu mosca no Guedes Day mesmo tendo dinheiro em caixa;

1.6. Ignorou completamente o segmento de shopping;

Todo FII tem seus defeitos #100: ALZR11 2.0

0. Análise dos imóveis:

0.1. Imóvel Clariant (22%)

0.1.1. A transação envolve a compra de 2 imóveis, um prédio administrativo e outro para laboratórios, sendo que o primeiro representa 80% da área e o de laboratórios, que é bem mais importante para a empresa, representa apenas 20% da área construída

0.1.2. Os imóveis estão localizados na região de Santo Amaro, que, segundo a gestora, está em pleno crescimento

0.1.3. Um ponto positivo é que há bastante área no terreno disponível para projetos de desenvolvimento

0.1.4. Contrato atípico de apenas 5 anos, tempo muito curto para que o fundo ao menos recupere o investimento realizado. E lembrem-se que está é a maior posição do fundo;

0.1.5. Link para o documento sobre a compra do imóvel: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=131300

0.1.6. Atualização Abril/2022: Os gestores informaram que há uma proposta de venda do imóvel e que o valor recebido pelo fundo será na de R$85MM já descontando o pagamento de passivos, taxas e impostos e como o fundo desembolsou R$53MM para adquirir o imóvel, teríamos um lucro de R$32MM ou R$5,40/cota, o que geraria por si só um Yield de 4,67% para os cotistas. 

Caso a transação se concretize será algo excelente para os cotistas, não só pelo belo rendimento, mas também por ser um sinal de que a gestão está se tornando mais ativa (uma das minhas principais críticas ao fundo/gestor é que ele só compra imóveis). Link para o Fato Relevante: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=290388

Todo FII tem seus defeitos #99: HCTR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Não divulga o pipeline das emissões, fazendo com que em várias ocasiões os cotistas fossem surpreendidos com as alocações (HCHG11, XBXO11, FII Serra Verde, etc.);

1.2. Ancoragem do HCHG11, fundo de papel High Grade da casa, que possui uma taxa média de IPCA + 6%, bem inferior a do HCTR11, mesmo considerando que a Taxa de Administração aplicada é a do fundo HG;

1.3. Retrocesso no rateio do Montante Adicional, saindo do modelo mais benéfico para as sardinhas para o mais benéfico para os institucionais. Em Live com o Baroni foi dito que a mudança foi feita porque no modelo anterior alguns investidores não estavam conseguindo aumentar sua posição significativamente via emissões. Minha opinião: quem quisesse comprar várias cotas em emissões deveria ter que fazer igual aos demais, pagar um pedágio alto na entrada (comprar com ágio no secundário);

1.4. Queda no prêmio das operações: IPCA + 8,50% em CRI de Multipropriedade era impensável alguns anos atrás. Espero que com o fim da palhaçada da SELIC em 2% os prêmios voltem a normalidade, apesar de que vai demorar muito para aumentar a taxa média dos CRIs, já que o fundo cresceu muito em épocas de juros baixos. Atualização 2ª versão: começaram a se preocupar com a Taxa Média do fundo, mas como previsto, agora essa é uma tarefa difícil devido ao porte do fundo

Todo FII tem seus defeitos #98: VSLH11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. CRI Resort do Lago Park com razões de garantia preocupantes, sendo que na Série Sênior a Razão PMT está em 56%, ou seja, o incorporador precisa complementar a parcela com cerca de metade do valor. Atualização 2ª versão: Razão PMT caiu mais ainda, agora (jan/22) está em 47% na série Sênior, mesmo que entre as duas análises tenha se passado um final de ano e a situação da Covid melhorado bastante;

1.2. Concentração irresponsável de mais de 14% nos CRIs Resort do Lago Park, fundos High Yield precisam ser diversificados, fundos Ultra High Yield como esse mais ainda;

1.3. Em vez de usarem os recursos captados com a última emissão para diluir os CRIs críticos (Razão PMT ruins), a gestão decidiu por aumentar posição em CRIs estressados;

1.4. Queda brutal da taxa média, saindo de IPCA + 13,90% no início do fundo para IPCA + 11,70% (jan/22). Sem que, na minha opinião, houvesse uma redução do risco e isso aconteceu em um período em que as taxas de juros subiam;

Todo FII tem seus defeitos #97: TORD11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. É do interesse da gestora estar sempre fazendo novas emissões, o que prejudica os cotistas, pois tais emissões geralmente são utilizadas em operações em estágio de desenvolvimento iniciais, diluindo assim as operações maduras. Além de que a entrada de novas cotas dilui os lucros acumulados nas SPEs. Atualização 2ª versão: bastante tempo que a gestora não faz emissão em TORD11 principalmente por causa das cotações no secundário, mas esse empecilho para a gestora pode ser resolvido facilmente com alguns rendimentos mais gordinhos;

1.2. Caso Serra Verde: considero bom demais para ser verdade, há coisas que não ficaram bem explicadas, principalmente a parte da Venda Forçada, mas ainda é muito cedo para dizer que será um investimento bom ou ruim;

1.3. TIR esperada dos projetos de Multipropriedade muito abaixo do esperado por mim, segundo o RG há projetos desse segmento com rentabilidade REAL esperada de 14%. Provavelmente a gestão está fazendo estimativas conservadoras, mas falar de uma TIR de IPCA + 14% de projetos de risco extremo me soa estranho;

1.4. A utilização de SPEs permite que a gestora drible a exigência de distribuição de 95% e fique “amarrando” a distribuição de rendimentos e distribuindo quando for mais conveniente para ela;

1.5. Aumento dos custos de construção em 2021 pode impactar a TIR dos projetos;

1.6. Multipropriedade é algo novo no Brasil, então é de esperar que ainda vai crescer bastante, entretanto, os projetos atuais se encontram em poucos locais, o que pode estar ocasionando uma bolha nessas regiões;

1.7. Ser investidor de TORD11 demanda muito tempo analisando e bastante paciência/resiliência para passar pelos meses de rendimentos fracos;

Todo FII tem seus defeitos #96: DEVA11 2.0.

1. Defeitos/riscos:

1.1. Em uma das suas emissões (não lembro qual) tentou dar um passo muito grande, fazendo com que o fundo ficasse com dinheiro em caixa por vários meses, prejudicando os rendimentos. Atualização 2ª versão: melhorou bastante no quesito velocidade de alocação;

1.2. CRIs de Multipropriedade são muito arriscados, já que trata de um negócio com giro extremamente alto de clientes (muitos distratos) e as garantias de tais CRIs são mais mercadológicas do que reais, ou seja, para cobrir a dívida é necessário vender o mesmo espaço várias vezes (não basta um leilão vendendo o tijolo);

1.3. A não muito tempo atrás corria uma história de que DEVA11 teria uma pegada mais Middle Risk do que High Yield, o que poderia causar uma quebra de expectativa entre os cotistas atuais. Atualização 2ª versão: aparentemente a gestão tirou essa ideia da cabeça;

1.4. Aquisição de CRIs Multipropriedade com prêmios de risco muito baixos, por exemplo, IPCA + 8,5%, valor que não remunera adequadamente o investidor pelo risco incorrido;

1.5. Investimento em DVFF11, FOF da casa, que não tem nada a ver com o perfil do fundo. Tal investimento representa uma porcentagem pequena do PL, mas é um completo desrespeito ao dinheiro do cotista. Atualização 2ª versão: esconderam o DVFF11 ao juntarem todos os FIIs “táticos”

Todo FII tem seus defeitos #95: HTMX11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Prejuízo acumulado de R$ 3,01/cota, ou seja, cerca de 4 a 6 meses de rendimentos de 2019 apenas para cobrir os prejuízos. Então, como o próprio gestor já falou, não devemos ter rendimentos em 2021. Atualização 2ª versão: a primeira versão foi feita em agosto/2021 e agora é março/22 e o prejuízo acumulado está em R$2,99/cota, ou seja, 6 meses depois e não conseguiu diminuir nada do prejuízo;

1.2. Setor hoteleiro empresarial deve sofrer bem mais do que o de turismo, pois as empresas perceberam que podem economizar uma quantidade enorme de dinheiro ao substituir as viagens empresariais por simples reuniões no ZOOM. É óbvio que as reuniões presenciais não vão acabar, mas acredito que irá ocorrer uma redução drástica;

1.3. Setor hoteleiro é altamente especulativo e cíclico;

1.4. Alta variabilidade dos rendimentos em épocas normais;

1.5. O fundo fez muita amortização em anos anteriores, e, pessoalmente, eu não gosto muito desse tipo de movimento, pois da trabalho para o investidor na declaração do imposto de renda;

Todo FII tem seus defeitos #94: FLMA11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Demora para lançar os relatórios gerenciais, é agosto e estou tendo que analisar o de maio. Atualização 2ª versão: parece ter melhorado um pouco, estou em março e ainda não saiu o de fevereiro, mas já melhorou bastante;

1.2. Setor hoteleiro empresarial deve sofrer bem mais do que o de turismo, pois as empresas perceberam que podem economizar uma quantidade enorme de dinheiro ao substituir as viagens empresariais por simples reuniões no ZOOM. É óbvio que as reuniões presenciais não vão acabar, mas acredito que irá ocorrer uma redução drástica;

1.3. Impactos do Home Office sobre as lajes ainda é incerto;

1.4. Acho o prêmio de risco desse fundo muito baixo (DY de apenas 0,62% a.m.);

1.5. Histórico de ocupação do hotel não me anima muito

1.6. Gestor não informa qual porcentagem cada ativo representa para o fundo, uma informação básica. Até tem a ABL de cada um deles, mas não é suficiente para saber o valor de cada um.