Todo FII tem seus defeitos #96: DEVA11 2.0.

1. Defeitos/riscos:

1.1. Em uma das suas emissões (não lembro qual) tentou dar um passo muito grande, fazendo com que o fundo ficasse com dinheiro em caixa por vários meses, prejudicando os rendimentos. Atualização 2ª versão: melhorou bastante no quesito velocidade de alocação;

1.2. CRIs de Multipropriedade são muito arriscados, já que trata de um negócio com giro extremamente alto de clientes (muitos distratos) e as garantias de tais CRIs são mais mercadológicas do que reais, ou seja, para cobrir a dívida é necessário vender o mesmo espaço várias vezes (não basta um leilão vendendo o tijolo);

1.3. A não muito tempo atrás corria uma história de que DEVA11 teria uma pegada mais Middle Risk do que High Yield, o que poderia causar uma quebra de expectativa entre os cotistas atuais. Atualização 2ª versão: aparentemente a gestão tirou essa ideia da cabeça;

1.4. Aquisição de CRIs Multipropriedade com prêmios de risco muito baixos, por exemplo, IPCA + 8,5%, valor que não remunera adequadamente o investidor pelo risco incorrido;

1.5. Investimento em DVFF11, FOF da casa, que não tem nada a ver com o perfil do fundo. Tal investimento representa uma porcentagem pequena do PL, mas é um completo desrespeito ao dinheiro do cotista. Atualização 2ª versão: esconderam o DVFF11 ao juntarem todos os FIIs “táticos”

1.6. Taxa Média dos CRIs investidos pelo fundo tem caído mesmo com as altas recentes das taxas de juros longos, saindo de IPCA + 10,74% em Maio/21, IPCA + 10,54% em Junho/21, IPCA + 10,42% em Julho/21 e IPCA + 10,24% em Agosto/21. Para piorar, agora que o fundo cresceu muito fica difícil aumentar a Taxa Média;

1.7. O Relatório Gerencial traz que aproximadamente 1/4 do fundo é composto pelo segmento de Multipropriedade, mas na realidade é bem mais do que isso, já que a grande parte dos CRIs corporativos são de empresas que operam Resort de Multipropriedade (CRI Hope, CRIs GPK e CRIs WAM)

1.8. Parou de colocar no início do Relatório Gerencial quais os CRIs foram adquiridos com os valores captados, uma das informações mais básicas e uma clara evidência de falta de transparência;

1.9. Participou de diversas rolagens de CRIs que estavam ficando desenquadrados. Aqui o que mais me incomoda é que na maioria das vezes eles emprestam mais dinheiro do que o Saldo Devedor antigo do CRI e os novos CRIs possuem taxas menores, ou seja, o devedor está com operações “estressadas” e o fundo empresta mais dinheiro para tal empresa e por um prêmio menor;

1.10. Investimento em FIIs representam cerca de 7,5% do PL, mas geram apenas 2,6% das receitas, ou seja, a rentabilidade desses fundos é muito menor do que a presente nos CRIs;

1.11. Maioria dos CRIs com Alienação Fiduciária de cotas de SPE, o que considero inferior a alienação de imóveis, uma vez que SPEs podem tomar dívidas e se enrolar, o que pode complicar ainda mais uma execução de garantias;

1.12. Fundo já atingiu a marca de Bilhão, então não lhe interessa mais operações pequenas, que geralmente possuem spreads maiores. Outro problema decorrente do porte do fundo é que diluir as posições existentes ficou bem mais difícil;

1.13. Investimento em CRIs não High Yield, como o CRI São José, que é remunerado a IPCA + 7%, reduzindo a Taxa Média da carteira;

1.14. Concentração em alguns poucos grupos econômicos (GPK e WAM) e não deixa claro tal concentração, já que nem sempre é possível identificar facilmente a empresa por trás de um CRI e investidores pessoa física não tem tempo para ficar pesquisando CRI por CRI;

1.15. Lançamento de emissões sem antes deixar a cotação no mercado secundário se recuperar, tornando a emissão pouco interessante para investidores pessoa física;

1.16. No segundo semestre de 2021 teve uma emissão com baixa adesão e mesmo assim poucos dias depois lançou uma nova emissão, que também não captou grandes coisas;

1.17. Gestores apagaram críticas feitas nas redes sociais quanto as emissões consecutivas. E como a quantidade de comentários era muito grande, resolveram bloquear comentários;

1.18. “Nasceu” em uma época de taxa SELIC baixa, mas mesmo assim propôs Taxa de Performance sobre 100% do CDI, contrastando com as operações High Yield em carteira, que batem facilmente tal benchmark;

1.19. CRI Hope apresenta um claro conflito de interesse, já que o devedor e comprador do CRI são do mesmo grupo;

1.20. Selegatto, gestor da Iridium, que foi quem ancorou Devant e Hectare, teceu críticas aos fundos em uma Live e não tem mais participado de emissões desses fundos, além de não deixar a cotação subir devido a grande quantidade de cotas que o IRDM11 possui. Como Selegatto tem uma grande proximidade com os gestores de Devant e Hectare e bastante conhecimento sobre as operações dos CRIs comprados por tais fundos, considero esse claro sinal de que os fundos dessas 2 casas estão trilhando o caminho errado;

1.21. Muitos CRIs em comum com os fundos da Hectare, então os cotistas têm que ficar atentos, pois possuir DEVA11 + FIIs da Hectare não significa estar diversificado;

1.22. Antigamente todo CRI possuía Fundo de Reserva de 2 meses, hoje em dia tem vários sem essa importante garantia, inclusive CRIs representativos como os CRI corporativos da GPK;

1.23. Não é possível avaliar a saúde financeira de CRIs corporativos;

1.24. Gestores pararam de participar de Lives com Youtubers, mesmo quando não estão em período de silêncio;

1.25. CRIs de financiamento direto possuem mais riscos, mas suas taxas não são melhores. Considero tais CRIs mais arriscados porque a Holding (GPK/WAM) recebe apenas o que sobra após pagar os CRIs de financiamento de um projeto específico

2. Qualidades:

2.1. Administradora/custodiante Vórtx, ou seja, plataforma de fácil acesso ao informe de rendimentos;

2.2. Maioria das razões de garantias enquadradas nos limites (cuidado com esse tópico, quando você ler esse post as condições podem estar muito diferentes);

2.3. Quase metade da carteira de CRI composta por séries Sênior

2.4. Relatórios Gerenciais têm melhorado, trazendo conteúdos educacionais e informações sobre reestruturações;

2.5. Melhoraram a velocidade de alocação;

2.6. Deu alguns sinais de ter sentido a pressão dos cotistas, como a divulgação de Pipeline adquirido no meio da emissão, no momento em que escrevo está a mais de 2 meses sem lançar uma emissão e não participou de algumas rolagens de CRIs;

2.7. Não se meteu, até o momento, em rolos com Equities, diferente de seu irmão mais velho HCTR11;

2.8. CRIs pulverizados são não binários, diferente de CRIs corporativos que é Default ou Não Default;

2.9. CRIs pulverizados de loteamento apresentam uma grande resiliência, já que a última dívida que o devedor brasileiro para de pagar é da casa própria;

2.10. Muitos dos CRIs rolados foram por causa da indexação ao IGPM, que atingiu valores absurdos. Já outros porque os devedores queriam aproveitar as taxas baixas criadas pela Selic em 2%. Então é difícil estimar qual a porcentagem das rolagens que foi devido ao devedor estar com problemas financeiros;

2.11. CRIs Multipropriedade atravessaram até que razoavelmente bem uma crise sem precedentes e imprevisível (pandemia) que afetou um pilar fundamental de tal negócio, as novas vendas para compensar os distratos;

2.12. Grande maioria dos CRIs com imóveis dados em garantia concluídos

3. Compraria? Sim, inclusive o tenho em carteira, mas atualmente tenho contido as compras para não ficar muito concentrado em alguns grupos econômicos. Muita gente tomou raiva de DEVA11 e não quer saber do fundo, entretanto, não considero essa uma atitude saudável, pois como já disse em várias oportunidades, investidor High Yield precisa diversificar. Portanto, não pode ficar desprezando completamente as opções existentes.

4. Dicas:

4.1. Aumentar a Taxa Média dos CRIs investidos trocando CRIs Middle Risk por High Yield;

4.2. Se definir como um fundo High Yield ou Middle Risk;

4.3. Ancorar um fundo Middle Risk e repassar alguns CRIs em DEVA11 que se encaixam nessa faixa de risco para o novo fundo;

4.4. Realizar o desinvestimento em outros fundos, principalmente em DVFF11, pois pegou muito mal no mercado;

4.5. Apresentar um gráfico similar ao “Diversificação por localização” para grupos econômicos. Talvez a porcentagem seja menor do que a maioria dos investidores pensa que é, eu por exemplo não esperava que Gramado/RS representasse menos de 16% do PL

4.6. Nos CRIs corporativos dar algumas informações sobre as empresas;

4.7. Colocar no início do Relatório Gerencial as principais movimentações na carteira de CRI, principalmente após emissões;

4.8. Voltar com a tabela indicando os índices de inflação que influenciaram a Correção Monetária dos rendimentos daquele mês;

4.9. Criar Covenants (obrigação/metas de indicador que um devedor deve cumprir) para CRIs corporativos, como por exemplo, Dívida Líquida/EBITDA, Liquidez Corrente (quantos anos o caixa da empresa paga da dívida), Dívida Bruta/Patrimônio, etc. E caso já existam, espero que existam, sejam disponibilizados para os cotistas, nem que seja trimestral ou semestral;

4.10. Informar se a reserva de lucros ou Correção Monetária acruada em CRIs.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 05/03/2022

5.2. Cotação: R$ 102,40

5.3. VP: R$ 97,01

5.4. P/VP: 1,05x

5.4. Contexto: Inflação elevada, mas deu uma arrefecida por alguns meses, entretanto, com a Guerra na Ucrânia é de se esperar que tenhamos inflação próxima de 1% a.m. novamente. SELIC com 2 dígitos e aumentando.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista