1. Qualidades:
1.1. Estabilidade dos rendimentos;
1.2. Contratos de longa duração;
1.3. Geralmente realizado com empresas com perfil de crédito excelente;
1.4. Pode ser combinada com alavancagem e melhorar a renda;
1.5. Permite passar por momentos de crise com maior segurança.
Hoje vou passar para vocês alguns pontos que vocês devem ficar de olho nos influenciadores que vocês acompanham:
1) Se o influenciador fica fazendo cálculos/projeções absurdamente otimistas pode ter certeza que ele está muito mais interessado em vender o peixe dele do que te ensinar. Não se iluda, o objetivo dos influnciadores é ganhar dinheiro (nada de errado nisso), te ensinar é apenas o meio, mas tem alguns que exageram e fazem de tudo para que você fique animado com o mercado de FIIs e compre o curso/assinatura dele;
2) Verifique se ao analisar fundos o Youtuber além de apresentar os dados básicos e qualidades dos fundos, também comenta sobre os defeitos e riscos. Já lhes adianto que nunca vi um influenciador que passaria nesse quesito, o único que ousa fazer críticas a fundos tem o problema de pegar no pé de forma exagerada com alguns gestores e pegar leve com outros;
3) Verifique se as análises possuem profundidade ou se são rasas demais. É óbvio que o influenciador vai querer deixar as análises mais profundas para a parte paga, mas se ele não deixa isso claro nos vídeos, tome cuidado;
1) Verificar a porcentagem de imóveis Condomínio Logístico: Tais galpões são o fillet mignon dos fundos logísticos pelos seguintes motivos: são menos específicos, o que facilita a troca de inquilino; muitas vezes são multi-inquilinos, algo que aumenta o poder de negociação do fundo; geralmente possuem contratos típicos, que possibilitam reajustes acima da inflação e não tem surpresas ao fim do contrato; na maioria dos casos localização privilegiada, já que precisam estar melhor preparados para a saída de um inquilino;
2) Contrato atípico? Tomem cuidado com fundos Logísticos de galpões com contratos atípicos, são muito específicos e os inquilinos tem muito poder sobre o locador
3) Atende empresas de e-commerce? Melhor forma de avaliar a qualidade de um galpão, já que as operações dessas empresas exigem um imóvel moderno
4) Possui projetos de desenvolvimento? Preço de compra de galpões está nas alturas, a saída então é desenvolver por conta própria
5) Locais disputados: Cajamar, Extrema, Cabo Agostinho (Pernambuco), Rodovia Castelo Branco, próximos a portos, Etc.;
1. Defeitos/riscos:
1.1. Cheio
de CRI indexado ao CDI com prêmios ridículos, verdadeiros empréstimos de pai
para filho, fazendo com que o cotista de longa data sofresse bastante em 2020 e
no começo de 2021 com rendimentos medíocres;
1.2. Não
vejo motivos para ficar segurando resultados, quem investe em FIIs de papel tem
que estar acostumado a rendimentos não linearizados;
1.3. 20%
do fundo é composto por outros FIIs, sendo que nem falam quais são no Relatório
Gerencial;
1.4. Para
compensar os CRIs extremamente conservadores e aumentar a taxa média do fundo,
os gestores parecem estar comprando CRIs que classifico como High Yield, vide o
CRI Sforza e o CRI Rojemac;
1.5. O resultado do item acima é um fundo com taxas bem medianas;
1. Defeitos/riscos:
1.1. Dividend
Yield muito baixo, o que é consequência de compras com Cap Rates baixíssimos,
lembrando que o fundo cresceu bastante no final de 2019, que foi o ápice da
bolha dos Cap Rates nanicos em FIIs de lajes corporativas;
1.2.
Lentidão na alocação a ponto de devolverem o dinheiro para os cotistas;
1.3. Quase
¼ do fundo se encontra vago no momento em que escrevo essa análise;
1.4. Gestora
comprou FIIs de lajes para diminuir o dinheiro em caixa, o problema é que esses
fundos já não possuem um bom Yield/Cap rate, daí vc coloca 2 taxas (gestão do
FII e do Pátria), não sobra quase nada. Usar o BRCR11 como exemplo, chutando um
Cap Rate generoso de 7% a.a.: 7% - 1,165% (taxa PATC11) – 1,10% (taxa BRCR11) =
4,7% a.a.;
1.5. Gestora vendeu FIIs com prejuízo para comprar imóveis: Prejuízo em trades com FIIs + Cap rate baixo + 2 taxas = carrego horrível para o cotista;
1. Defeitos/riscos:
1.1. Bradesco
como administrador/escriturador tem sido problemático para mim, quem tem PETR4
sabe do que estou falando, 2 anos seguidos que o informe de rendimentos atrasa
semanas;
1.2. Boa
parte da parcela em FIIs de papel é de fundos High Grade, que possuem um
carrego péssimo após 2 taxas de administração;
1.3.
BRCR11 (3,9%), FII obrigatório na carteira dos FOFs, já tinha uma vacância
enorme, agora com home office vai piorar. Além de que deve estar com um
prejuízo enorme nessa operação;
1.4. Fez
uma grande venda de ativos com prejuízo em novembro, que geraram perdas de
R$0,34/cota, ou seja, pouco tempo antes do IFIX apresentar uma recuperação
relevante;
1.5. Na
primeira versão dessa análise já tinha constatado que se tratava de um fundo
que não fazia tanto giro de ativos e com as quedas no IFIX passou a ter
prejuízo por vários meses consecutivos;
1.6. Não
possui FIIs de Renda Urbana, o segmento de FIIs de tijolos mais promissor.
1. Defeitos/riscos:
1.1. Fundo
gigante, 2 BI, o que dificulta a entrada e saída de fundos, principalmente dos
pequenos;
1.2. Quantidade
excessiva de fundos da própria casa;
1.3.
Concentração excessiva em FII de tijolo, isso após um longo período de bonanças
para FIIs de papel. Uma possível explicação para isso seja o item 1.1., pois
pelo tamanho do FOF, girar a carteira não é tão fácil;
1.4. Antigamente
o gráfico de segmentos possuía 5% em varejo e chamar RBVA11 de FII de varejo é meio
complicado. Atualmente consta 13% em Renda Urbana, que na verdade são agências;
1.5. Preocupantes 18,7% do PL expostos ao segmento bancário: BBPO11 (8,3%), GTWR11 (5,6%), RBVA11 (4,8%);
1. Defeitos/riscos:
1.1. Galpões
industriais são muito depreciados, qualquer um que já entrou em um pode
constatar isso;
1.2. Histórico
de emissão abaixo do VP;
1.3. A
indústria no Brasil não vai pra frente, cada ano que passa representa menos em
porcentagem do PIB nacional;
1.4. Não
conheço a maioria dos inquilinos, então não tenho a menor ideia do perfil de
crédito dos mesmos;
1.5. Preconceito
com fundos de galpões industriais, logo não tem o apoio dos influenciadores;
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| Fonte: Relatório Gerencial XPIN11 |
1. Defeitos/riscos:
1.1. Distribuía
mais de R$0,68/cota no começo de 2019 e 3 anos depois está distribuindo
R$0,64/cota. Uma das possíveis causas é a compra de imóveis com Cap Rates
baixos e os projetos em desenvolvimento;
1.2.
Rápido ciclo imobiliário dos galpões logísticos, observem que o galpão em
desenvolvimento em Extrema tem previsão de construção de apenas 1 ano e meio;
1.3. Salto
de mais de 10% no VP em 2019, sem contrapartida aparente nos aluguéis: VP
aumentou, distribuição diminuiu. Dizer que os imóveis valorizaram é fácil,
quero ver aumentar o aluguel;
1.4. Vacância
alta (10%) persistente a vários meses;
1.5. RMGs se encerrando no início de 2022;
1. Defeitos/riscos:
1.1. ¼ do
fundo em lajes, segmento que não estou muito otimista devido aos impactos do
Home Office ainda a serem desconhecidos;
1.2. Investimento em MGLG11 (1,95% do PL),
fundo que comprou Galpões Logísticos descartados pelo BTLG11 (comprados quando
o fundo ainda se chamava TRXL11 e era gerido pela TRX) e que metade dos imóveis
se encontram no Rio de Janeiro. Fatores que contribuíram para que o fundo
apresente uma queda de quase 50% no mercado secundário;
1.3. Investimento em BRCR11 (3,78% do PL),
fundo que sofria com vacância antes mesmo da pandemia;
1.4. Investimento em MGHT11 (3,43% do PL), fundo de
Hotéis (majoritariamente CRIs) que eu não compraria;
1.5. Investimento em RBCO11 (2,73% do PL), fundo de lajes que tem sofrido bastante com vacância e a depender de quando o fundo montou posição está com um belo prejuízo;