Todo FII tem seus defeitos #143: HSRE11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentração de quase 100% em um único inquilino (C&A), de forma que o fundo fica nas mãos da varejista de roupas, algo que deve dificultar muito as negociações

1.2. O inquilino C&A foi muito chato durante a pandemia, não só nesse fundo, pedindo carência e descontos

1.3. Reserva de lucros exageradas, sendo superior a um mês de rendimento. Isso pode ser até bom para quem está entrando agora no fundo, mas péssimo para quem é cotista desde o começo, pois está recebendo menos do que deveria e poderia estar reinvestindo tais recursos em ativos mais lucrativos

1.4. Fundo com patrimônio de mais de 800MM, ou seja, diluir o atual inquilino será muito difícil;

1.5. Com menos de 150 cotistas a liquidez deve ser um complicador até mesmo para pessoas físicas;

1.6. Relatos preocupantes sobre o fundo

"Long and Short" com FIIs: HCTR11 e RBRY11/RBRX11

Contexto: Deflação nos meses de julho e agosto já começando a impactar fundos altamente concentrados em IPCA e SELIC em 13,75% favorecendo fundos com CRIs atrelados ao CDI.

Introdução: RBRY11 sofrendo uma queda relevante no dia 05/10/2022, saindo de R$102,40 para abaixo de R$101,00, enquanto HCTR11 estava com a cotação pouco volátil. O primeiro fundo possui posição em CDI, o que pode ajudar a balancear o resultado atrelado ao IPCA, já o fundo da Hectare é 100% indexado ao IPCA e possui posição relevante em equities que não pagam dividendos. Logo, imaginei que o mercado fosse precificar com pessimismo HCTR11.

"Long and Short" com FIIs: VSLH11 e EGAF11 II

Contexto: SELIC em 13,75% fazendo com que FIAgros tenham rendimentos muito elevados e FIIs de papel tenham rendimentos magros devido a deflação do IPCA em julho, agosto e talvez em setembro.

Introdução: Após um trade de sucesso no dia anterior tentei colocar em prática a mesma estratégia. No entanto, dessa vez não consegui concluir no mesmo dia, algo dentro do esperado devido a liquidez baixíssima de EGAF11.

Operacional:

22/09/2022: Venda 1300 VSLH11 a R$9,07

22/09/2022: Compra 117 EGAF11 a R$102,35

Comentário: Vendi Versalhes por um pouco menos, mas também consegui comprar EGAF11 mais em conta. Ao longo do dia VSLH11 demonstrou uma boa resiliência e se manteve na faixa dos 9,10 a 9,11. Já na ponta comprada não ultrapassou os 102,70.

Todo FII tem seus defeitos #142: FIIB11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Administrador Banco Daycoval: não tenho relatos se presta um bom serviço nos informes de rendimento. Conheça minha blacklist de custodiantes e dicas para não passar raiva na declaração de I.R. nos artigos abaixo:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/03/blacklist-custodiantes.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/como-nao-passar-raiva-na-declaracao-do.html

1.2. Duas empresas permanecendo no complexo industrial sem contrato demonstra que o poder de negociação se encontra nas mãos dos inquilinos. Além de que essa situação estimula outros inquilinos a querer tal benesse, algo que reduz a segurança da renda dos cotistas

1.3. Desindustrialização do Brasil parece ser um processo irreversível;

1.4. “Mono-imóvel”, ou melhor dizendo, mono-local;

1.5. Histórico de inquilinos problemáticos. E é muito provável que os problemas continuem a aparecer, pois aparentemente os inquilinos são de pequeno porte, logo são mais frágeis financeiramente e não tem um nome a honrar (simplesmente quebra e abre outra empresa com o CPF de um parente)

1.6. Fundo fazendo obras relevantes para os novos inquilinos, mais uma demonstração de pouco poder de negociação do fundo. Concordo que é melhor fazer as adequações para o inquilino do que vacância, mas esse é um sinal inequívoco de que o fundo precisa “bajular” os inquilinos, já que esses custos geralmente são arcados pelo locatário

1.7. Concentração na indústria metal mecânica

1.8. Grande rotatividade de inquilinos, facilmente detectável pela variação da taxa de vacância.

Todo FII tem seus defeitos #141: KCRE11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Não considero um índice de cobertura de 1,00x no Mezanino como algo saudável, esse valor significa que não há gordura alguma e talvez as séries subordinadas não estejam recebendo integralmente as parcelas

1.2. Garantias residências são muito mais susceptíveis a judicialização em caso de alienação (tomar o imóvel dado em garantia);

1.3. Demora no repasse da inflação, já que considera os índices de 2 e 3 meses anteriores

1.4. Utilização de alavancagem via compromissadas, que tem custo em CDI, em um fundo exclusivamente IPCA, algo que pode gerar descasamentos negativos (ou positivos). No momento em que escrevo (CDI alto e deflação), o impacto deve estar sendo negativo;

1.5. Não há informações quanto a porcentagem de imóveis performados dados em garantias. Acredito que o percentual seja bem elevado, mas seria uma boa informação a ser acrescentada;

1.6. Não há coobrigação TOTAL da Creditas quanto aos créditos vendidos, ou seja, ela não se responsabiliza pelos créditos vendidos. Apesar do sistema de subordinação criar um alinhamento, o que não significa que a empresa possa empurrar créditos podres para os CRIs

Todo FII tem seus defeitos #140: PORD11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Custodiante Oliveira Trust consta na minha Blacklist pela dor de cabeça que me deu em UBSR11 (atual RECR11). A seguir deixo essa lista e algumas dicas para não passar raiva na declaração:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/03/blacklist-custodiantes.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/como-nao-passar-raiva-na-declaracao-do.html

1.2. Do jeito que está escrito no relatório gerencial da a entender que a Taxa de performance é sobre apenas o Yield do IMA-B, ao invés de IPCA + Yield (Contribuição do usuário Hauer do ClubeFII)

1.3. Investimentos em FIIs representam 6% do PL e caixa 9%, mesmo passado bastante tempo desde a última emissão, reduzindo o potencial de ganho do fundo;

1.4. CRI Arena MRV, o principal ativo do fundo com quase 8% do PL, não conta com alienação fiduciária e está relacionado um clube de futebol (Atlético-MG) e como deve ser de conhecimento de muitos, times de futebol no Brasil possuem um desequilíbrio financeiro gigantesco, gastando muito mais do que arrecadam e com pouca visão de longo prazo

1.5. Sem informações quanto ao LTV dos CRIs;

1.6. Ausência de meios para avaliar a saúde financeira dos CRI Pulverizados. Na verdade, não há informação alguma sobre tais CRIs, nem mesmo localização, qual a garantia (loteamentos ou imóveis), inadimplência, etc.

1.7. CRI Alphaville, 5% do PL, não conta com alienação fiduciária e se trata de uma empresa listada em bolsa com prejuízos recorrentes e patrimônio líquido negativo

https://www.fundamentus.com.br/detalhes.php?papel=avll3

1.8. Em 2021 o fundo chegou a estar com 7% do PL em um CRI Pré-fixado de 10% a.a., sendo que a inflação já beirava os 9% e os juros futuros ultrapassavam os 10%. Tal CRI ainda se encontra na carteira, mas com uma porcentagem bem menor. (Contribuição do usuário Hauer do ClubeFII)

1.9. Já realizou emissão abaixo do VP e com altas taxas de emissão (Contribuição do usuário Hauer do ClubeFII).

Todo FII tem seus defeitos #139: GAME11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Relatório Gerencial não consta uma informação primordial para os cotistas: a Taxa Média dos CRIs. Tal informação deve ser omitida porque está muito baixa, vide os vários CRIs com taxas magras e o gestor ressaltando que está girando ativos para aumentar a taxa média do fundo;

1.2. Custódia pelo Banco Daycoval, empresa que não conheço como é o serviço prestado na entrega dos informes de rendimentos;

1.3. Possui CRIs excessivamente High Grade, como o CRI Vitacon, que conta com quase 10% do PL e não possui uma remuneração muito boa (CDI + 2,33%), que após taxas de administração sobra um prêmio muito pequeno para o cotista

1.4. Vários CRIs com prêmio inferior a 6%, taxa que não considero muito atraente;

1.5. Possui algumas posições concentradas, mas como se trata de um fundo High Grade isso gera menos problemas;

1.6. Não considero o trabalho do gestor no outro FII da casa (GALG11) como positivo, pois se trata de um fundo de tijolos com contratos atípicos em que a renda está estagnada a quase 2 anos.

Todo FII tem seus defeitos #138: NCRA11

1. Defeitos/riscos:

1.1. CRAs com pagamento trimestrais, semestrais e anuais fazem com que os rendimentos sejam irregulares;

1.2. Apenas 21% dos CRAs contam com garantias reais, ou seja, alienação fiduciária de imóveis ou terras. Infelizmente esse é um problema crônico da indústria de FIAgros atualmente. Como o fundo é pequeno essa porcentagem pode mudar bastante com novas emissões, tanto pra mais, quanto pra menos;

1.3. Cessão de Recebíveis com Razão pouco acima do Saldo Devedor, geralmente 110% ou 115%, ou seja, pouca gordura de cobertura dos CRAs. Importante ressaltar que em outros fundos essa porcentagem é similar e ainda estou aprendendo sobre o funcionamento CRA Pulverizados. Logo, ainda não posso “cravar” que essa seja uma porcentagem alta ou baixa, independente disso, não permitir um acompanhamento mensal pelo cotista pode ser considerado outro defeito

1.4. Alta concentração em poucos CRAs. O fundo é pequeno, então esse problema pode ser facilmente resolvido com uma ou duas emissões e o gestor já deixou claro que tem a intenção de limitar a concentração a 5% do PL

Todo FII tem seus defeitos #137: VCRI11

1. Defeitos/riscos:

1.1. 4% do PL investido em outros fundos imobiliários, que sequer são citados no relatório gerencial

1.2. Gestão Vinci em alguns momentos demonstrou muita pressa em realizar novas emissões;

1.3. Fundo negociado abaixo do VP e a Vinci já fez emissões abaixo do VP, como por exemplo, em VISC11 (2 vezes);

1.4. CRI Casa & Vídeo: não conta com alienação fiduciária e o devedor é uma varejista, setor que frequentemente empresas pequenas, médias e até mesmo grandes entram em falência;

1.5. IPO do fundo aconteceu em maio/2022 e o fundo carrega CRIs com taxas bem aquém para o cenário atual, como CRI Direcional (IPCA + 5,5%), CRI CHP (IPCA + 6,2%), CRI Cassol (IPCA + 5,5%), dentre outros.

"Long and Short" com FIIs: VSLH11 e EGAF11 I

Contexto: SELIC em 13,75% fazendo com que FIAgros tenham rendimentos muito elevados e FIIs de papel tenham rendimentos magros devido a deflação do IPCA em julho, agosto e talvez em setembro.

 

Introdução:

Hoje pela manhã vi o fundo EGAF11 sendo negociado por R$102,50, um excelente ponto de entrada, deu muita vontade de comprar, mas estava com o caixa zerado.

 

Foi então que decidi por utilizar uma estratégia que consiste em vender um FII que você espera ficar estável e utilizar o dinheiro para comprar um que você espera que vá subir.

 

No caso vendi VSLH11 que está com uma volatilidade bem baixa e não vejo margem para altas expressivas.

 

Operacional:

21/09/2022 (manhã): Venda 1300 VSLH11 a R$9,09

21/09/2022 (manhã): Compra 116 EGAF11 a R$102,50

 

21/09/2022 (tarde): Compra 1300 VSLH11 a R$9,04

21/09/2022 (tarde): Venda 116 EGAF11 a R$103,15

 

Resultado: 1300*(9,09 - 9,04) + 116*(103,15 - 102,50) = R$65,00 + R$75,40 = R$140,40

 

Considerações:

- Ambos os fundos possuem Data Com no 5º Dia Útil, mas o EGAF11 possui rendimentos trimestrais, então é de se esperar que ele reagisse melhor do que o fundo da RCap;

- Nesse exemplo consegui fechar a operação dentro do mesmo dia, mas nem sempre isso será possível;

- Ambas as pontas deram lucro, só que muitas vezes apenas uma das pontas reage conforme esperado;

- Existe a possibilidade de tudo sair diferente do esperado (VSLH11 subir e EGAF11 cair), então é necessário estar preparado para fazer uma troca de ativos por tempo indeterminado, algo que pra mim estaria OK, pois estaria trocando um ativo Ultra HY por um FIAgro com poucas garantias reais;

- Não fiz uma venda completa da minha posição em VSLH11;

- É recomendável começar a estratégia pela manhã, principalmente se envolver papéis com baixa liquidez.