Quer diminuir a sua reserva de oportunidade? Aprenda operar opções!!!

 Devido aos preços muito atrativos em ações e os rendimentos gordos dos FIIs de papel em 2022. eu tenho mantido minha reserva de oportunidade em níveis muito baixos, mesmo com sinais de crise no exterior.

 

O que não quer dizer que não esteja preparado para aproveitar um eventual crash. Para tanto tenho mantido meu nível de alavancagem zerado (zero PUTs vendidas ou contratos a Termo), de forma que quando chegar o momento basta fazer lançamentos que possam ser cobertos pelo meu aporte + rendimentos para os próximos meses.

 

A Clear oferece a plataforma mais fácil para se operar opções, entretanto, permite o lançamento de opções somente com 3 vencimentos a frente. Lembrando que algumas ações possuem opções com vencimento de 2 anos. Você pode conferir uma lista com as opções longas no link gratuito abaixo:

https://opcoes.net.br/opcoes/bovespa/vencimentos-longos

 

Algumas dicas:

- Não faça os lançamentos todos de uma vez, pois o mercado pode continuar caindo e você estar sem poder de alavancagem;

- Observe as suas garantias, a desvalorização das ações faz com que suas garantias percam valor e as PUTs cobrem mais garantias. A Clear permite o fácil acompanhamento das garantias, mas a maioria das corretoras deixa bastante a desejar nesse quesito, fique de olho;

- Deixe os lançamentos de PETR4 e VALE3 por último, pois você tem maior liquidez de opções longas.

 

Exemplo hipotético:

Joãozinho separa R$3.000,00 de seu salário todo mês para investimentos, além de receber em média R$2.000,00 via rendimentos de fundos imobiliários. Portanto podemos dizer que ele possui um poder de aporte mensal na casa dos R$5.000,00. Por estar ciente de que Estados vão fazer de tudo para que uma crise financeira não aconteça, Joãozinho seguiu as dicas acima e reduziu a sua reserva de oportunidade para melhor rentabilizar o seu capital.

 

Até que em janeiro de 2023 o Crash e os Circuit Breaks enfim vieram. Na primeira semana Joãozinho utilizou a sua pequena reserva de oportunidade para a compra de FIIs e ações. Já na segunda semana houve uma queda completamente desproporcional, de forma que Joãozinho decidiu que não iria ficar tentando acertar o fundo do poço e iria comprar tudo que poderia. Foi então que começou a fazer o lançamento de opções. Para os R$5.000 de fevereiro ele lançou opções de boas empresa que não possuem tanta liquidez em opções (BBSE3 e CMIG4), para o vencimento março ele fez lançamento de BBAS3 e CYRE3, já em abril foi a vez de algumas siderúrgicas como GGBR4, CSNA3 e USIM5.

 

Joãozinho deu uma olhada no site da opções.net e viu que opções de BBDC4 e ABEV3 para daqui um ano estavam com liquidez, além das PETR4. Então fez mais alguns lançamentos com vencimento razoavelmente longo.

 

Como as opções de VALE3 tem um valor que supera o seu poder de aporte mensal, ele decide fazer venda de PUT dessa empresa para janeiro de 2025, de forma que ele possa se organizar para eventualmente ter que honrar tal compra.

 

Passado um mês, a crise está se prorrogando mais do que o previsto por Joãozinho e ele foi exercido nas opções que vendeu com vencimento em fevereiro, para honrar tais compras ele utiliza seu aporte de fevereiro e os rendimentos dos FIIs recebidos nesse mês. Como os preços estavam bem atraentes ele decide lançar mais opções, só que agora para o vencimento de maio.

Como eu faço Valuation de Fundos Imobiliários #3 Fundos de Tijolos

Para facilitar o entendimento vou dividir em 3 etapas:

1) análise setorial: escolher os melhores segmentos

2) análise intrasetorial: escolher as melhores opções dentro de um determinado segmento

3) valuation: determinar um ponto de entrada seguro

1. Análise Setorial

Antes de mais nada saiba que a análise de fundos de tijolos é uma análise mais qualitativa do que quantitativa. E minha principal base teórica, que é muito relacionada a prática, são as forças competitivas de Michael Porter, caso nunca tenha tido contato recomendo a leitura do livro ou ao menos artigos sobre o tema.

As 5 forças de Porter são:

1. Ameaça de novos entrantes: facilidade com que novos imóveis são construídos

2. Ameaça de produtos substitutos: risco de mudanças no mercado afetarem o segmento

3. Poder de barganha dos clientes: análise de quem precisa mais de quem, o fundo precisa mais do inquilino ou o inquilino necessita mais do imóvel

4. Poder de barganha dos fornecedores: não se encaixa muito bem em fundos imobiliários

5. Rivalidade entre concorrentes: nível de disputa pelos inquilinos

A seguir a análise das forças de Porter para cada um dos segmentos:

Como eu faço Valuation de Fundos Imobiliários #2 FOFs

Antes de iniciar gostaria de esclarecer que não tenho FOFs em carteira e não gosto tanto desse segmento, cogitando comprar somente com um belo desconto e para surfar a queda dos juros.

1º) verificar o VP atualizado do dia procurando o site do fundo, caso o FOF não tenha site, observe se faz muito tempo desde a última atualização do VP. Essa informação é fundamental, já que será a principal para a tomada de decisão;

2º) verificar a idade do FOF: fundos mais velhos geralmente carregam mais posições que deram errado. Então quanto mais novo, melhor;

3º) verificar o tamanho do fundo: quanto maior o fundo, maior a dificuldade para realizar o giro de ativos. Considero o tamanho ideal entre 100 e 200MM;

4º) verificar a porcentagem do lucro proveniente de Ganho de Capital. Entre dois FOFs com P/VP na casa dos 0,80x eu escolho aquele com maior porcentagem de renda proveniente de rendimentos;

5º) verificar porcentagem de CRIs na carteira. FOFs com esses ativos geralmente são precificados mais próximos a VP;

Como funciona uma calculadora de I.R. Integrada a corretora

Algumas semanas atrás um membro do ClubeFII me questionou como funcionava uma calculadora integrada a corretora, e hoje venho aqui mostrar algumas telas, apesar de que não há tanto o que mostrar. No meu caso eu utilizo a MyCapital integrada a ModalMais e atualmente pago R$15,00/mês.

A tela abaixo mostra as Notas de Corretagem lançadas, temos as notas da Modal, que são puxadas automaticamente (eu realmente não tenho que fazer nada) e as notas da Clear, que preciso importar o PDF, que vou mostrar mais adiante.

Aqui deixou uma dica de organização, utilize uma corretora para Ações/Opções e uma para FIIs, dessa forma fica fácil separar a quantidade de um do outro e uma classe de ativo não “rouba” dinheiro uma da outra.

Como eu faço Valuation de Fundos Imobiliários #1 FIIs de Papel

 1º) Análise do VP: Não gosto de ficar pagando muito ágio em fundo de papel, a única vez que fiz isso foi em DEVA11 e me dei mal. Entretanto, diante do cenário atual, em que o VP dos FIIs de papel tem caído bastante devido a Marcação a Mercado tenho aceitado pagar um ágio de até 1,05x. Faço isso na expectativa de que quando as Taxas de Juros se normalizarem o ágio que eu paguei desapareça com o VP do fundo aumentando.

Por exemplo: No dia em que escrevo KNSC11 está sendo negociado por R$92,79 e seu VP está em R$88,61, ou seja, P/VP de 1,05x. Entretanto, um ano atrás o fundo estava com um VP de R$95,38. Pode até ser que não volte nesse patamar devido as emissões com VPs nas mínimas, mas acredito que o patamar atual do VP não seja permanente.

Resumindo: para fundos que fazem Marcação a Mercado do VP eu considero “VP Histórico”.

Todo FII tem seus defeitos #109: BRCO11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Risco de conflito de interesses gigantesco, independente de quantos artifícios para mitigar sejam utilizados. Apenas esse item já é suficiente para que eu não o coloque em carteira;

1.2. Administrador Oliveira Trust, outro item que sozinho já me faria descartar qualquer possibilidade de comprar esse fundo. Para os que não sabem, esse administrador deu muita dor de cabeça aos cotistas de UBSR11 (hoje RECR11) ao não enviar o informe de rendimentos, o fundo trocou de administrador e a Oliveira não enviou o informe referente ao tempo que custodiou as cotas;

1.3. Despesas do fundo comendo uma fatia de aproximadamente 20% da receita. Atualização 2ª versão: custo médio em 2022 está em 15%, algo mais tolerável. Entretanto, esse valor de 20% que menciono na primeira versão era por causa de taxas de comercialização e de corretagem, sendo que não me lembro de vendas de imóveis do fundo;

1.4. Quase metade do PL em contratos atípicos, para entender o porquê não gosto de contratos atípicos leia o seguinte post:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/todo-contrato-tem-os-seus-defeitos.html

Todo FII tem seus defeitos #108: FIIP11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Em 2010 distribuía R$ 0,93/cota e agora em abril/22 distribuiu R$ 1,28, um aumento muito menor do que a inflação acumulada nesses 12 anos;

1.2. IPO a R$100,00 e hoje o VP é o dobro desse valor, no entanto, os rendimentos não acompanharam o VP.

1.3. Todos os imóveis são monoinquilinos, algo que diminui o poder de negociação do fundo e uma única eventual desocupação pode elevar a vacância do fundo para a casa dos dois dígitos;

Todo FII tem seus defeitos #107: FIGS11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Shopping Parque Maia patinho feio do fundo. Afirmo isso porque já vi membros do fórum comentando, mas não sei dizer com base em que afirmam isso, apesar de que a vacância ser quase o dobro do outro shopping é um sinal disso;

1.2. Vacância histórica não é das melhores, sendo que em 2019 girava em torno de 9 a 11%

1.3. Sem diversificação geográfica, ambos os shoppings estão localizados em Guarulhos;

Todo FII tem seus defeitos #106: HBRH11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Terceira emissão foi abaixo do VP e ainda por cima foi utilizada para comprar imóvel no Rio de Janeiro;

1.2. Metade do Patrimônio Líquido localizado no Rio de Janeiro;

1.3. Emissão em janeiro de 2020, preços dos imóveis em alta e realidade era completamente outra;

1.4. Já ouvi comentários de que o FII seria uma forma da Helbor desovar imóveis;

Explicando a Crise de 2008 para sardinhas

1°) Estado estimula a compra de casas através de 2 programas estatais para a construção civil com a finalidade de gerar empregos

2°) Bancos emprestam sem critério algum, normalmente não fariam isso, mas o fazem sabendo que seriam resgatados caso desse ruim

3°) Pessoas comuns chegam a financiam 2 ou mais casas para especular, fazem isso porque caso não aguentassem pagar as parcelas bastaria revender a casa no lucro, já que os imóveis estavam sempre subindo. O filme "A Grande Aposta" nos trás um excelente exemplo dessa época: prostitutas financiando 3 casas ao mesmo tempo

4°) Bancos envelopam as dívidas e distribuem pelo mundo inteiro, os famosos CDO subprime, primos dos CRIs, só que bem mais arriscados

5°) Tudo correu muito bem por um tempo, Estado gerou empregos, bancos emprestaram dinheiro, construtoras lucraram, pessoas especularam.