Como não passar raiva na Declaração do I.R.

 Já lhes adianto que a maioria dos pontos elencados aqui não irão ajudar muito na declaração deste ano

1) Introduzir novos tipos de investimentos aos poucos, explico com um exemplo: se no seu primeiro ano como investidor você comprar ações, FIIs, opções, mercado futuro, aluguel de ações e principalmente INVESTIMENTO NO EXTERIOR, você pode ter certeza que vai ter muita dor de cabeça na declaração, pois vai ter que aprender muita coisa em um curto espaço de tempo. Então eu sugiro que vá devagar, porque você pode ter certeza que na sua primeira vez declarar só ações e I.R. já vai ser suficiente para te dar uma baita dor de cabeça;

2) Tenha uma calculadora de I.R., é baratinho e facilita demais. Uso a da MyCap, mas não recomendo, só não troquei porque daria um trabalho danado e já me acostumei a ela. Não cheguei a testar, mas “olhando por fora” a calculadora da Sencon parece ser muito boa;

3) Quanto mais diversificada a sua carteira, mais declarações você vai ter que correr atrás, então não exagere ao ponto de pulverizar;

Todo FII tem seus defeitos #61: MCCI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Sofreu um pequeno Default no início de 2022, o CRI Calçada (Hotel Vogue), que foi estruturado pela própria Mauá. Defaults fazem parte de ativos High Yield, o problema aqui é os gestores terem colocado um CRI High Yield dentro de um fundo High Grade;

1.2. CRI Calçada: não se pronunciaram sobre o evento, os cotistas ficaram sabendo do Default por outro fundo que também tinha o CRI (FLCR11);

1.3. Investidores foram pegos de surpresa pelo Default, então é bem provável que a gestão não vinha comentando sobre a situação do ativo nos Relatórios Gerenciais. E pelos relatos de algumas pessoas, a situação da empresa Calçada vinha piorando a algum tempo;

1.4. Ainda sobre o caso CRI Calçada: Gestor encheu a bola do devedor, dizendo que ele tinha caráter, mas na Recuperação Judicial disseram que o CRI não possuía garantias reais. A seguir o momento da Live a que me refiro: https://youtu.be/h4XXpRkuxU4?t=2994

1.5. Taxa de performance muito cara, 20% do que exceder 100% CDI;

Todo FII tem seus defeitos #60: CPFF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Alguns dos gráficos do Relatório Gerencial são um pouco desnecessários, como o de “Atribuição de performance” e alocação por imóvel;

1.2. Negociado com bem menos desconto do que seus pares, entretanto, têm conseguido entregar mais rendimento aos seus cotistas;

1.3. Parcela de CRIs representa apenas ¼ do fundo;

1.4. Queda da representatividade dos fundos de renda urbana;

1.5. Cheio de fundos que não são muito conhecidos (VVPR11, VXXV11, LASC11, PNPR11, CJCT11...), seria bom se tivesse um melhor detalhamento sobre tais ativos;

Todo FII tem seus defeitos #59: VGHF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentração exagerada no CRI Mabu, que no momento em que escrevo representa 17,7% do PL. Algo que não é muito saudável, já que se trata de um CRI High Yield de Multipropriedade;

1.2. O CRI acima passou por uma reestruturação recentemente e a Devant não quis participar do novo CRI;

1.3. Deveriam dedicar um pouco de espaço para a explicação dos FIDCs, já que são um instrumento que os investidores têm menos conhecimento e pelo retorno que tem tido deve ser algo bem arriscado;

1.4. Estratégia de Valor está meio que largada as traças, e assim deve permanecer, já que alocar nessa estratégia impactaria os rendimentos no curto prazo;

1.5. Não informa o LTV dos CRIs;

Todo FII tem seus defeitos #58: GCFF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Fundo vai amortizar parte do capital, operação que na minha opinião só vai dar dor de cabeça para o investidor na declaração do imposto de renda;

1.2. 6,16% do PL em RBED11, que além de ser do setor educacional, tem caído bastante nos últimos meses, logo chuto que o fundo está com um resultado bem negativo nesse FII;

1.3. Ausência de fundos de Renda Urbana, segmento que possui as melhores localizações

1.4. Na parcela de FIIs de tijolos há uma concentração muito grande em FIIs logísticos. Inclusive essa classe sofreu uma queda muito grande em 2021, algo que pode ter aumentado os prejuízos não realizados do fundo;

1.5. Ausência de FIIs de shopping, que é um segmento que gosto bastante, por ter uma grande diversificação de inquilinos;

1.6. Por ser um fundo muito pequeno, taxas fixas acabam pesando mais no fundo;

Todo FII tem seus defeitos #57: VINO11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Se alavancou em 350MM para aumentar os rendimentos em apenas R$0,01/cota, isso acontece porque o Cap Rate do imóvel da Globo é de 7,6% e o custo da dívida é de 6%, mas ainda temos as taxas do fundo;

1.2. Com a compra do imóvel Globo o fundo ganhou um inquilino majoritário com grande poder sobre o fundo;

1.3. Antes de acontecer a emissão houve uma reavaliação do VP em -5%, que somadas aos 10% do IPCA da uma queda real de 15% no VP, algo que beneficiou bastante a Globo, que conseguiu comprar uma quantidade maior do fundo com menos dinheiro;

1.4. Concentração excessiva (39%) em um imóvel/inquilino;

1.5. Baixa adesão na emissão para captar recursos para compra do imóvel Globo, o que demonstra falta de interesse dos cotistas pela operação;

Todo FII tem seus defeitos #56: HSLG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Aumento expressivo do VP, na ordem de 8,9% sem haver qualquer incremento de renda via aluguéis. O fundo até aumento o rendimento em janeiro/2022, mas foi devido a não recorrentes (venda de imóvel);

1.2. Falta de transparência das despesas na DRE, o que seria “Outras Despesas” e “Despesas de Ocupação”?;

1.3. Problema da 1ª versão que foi solucionado: Não é possível relacionar os imóveis aos inquilinos, apenas o último, que tem a logomarca da Casas Bahia;

1.4. Problema da 1ª versão que foi solucionado (será se o gestor viu o meu post?): Não há informações sobre quais imóveis são Condomínios Logísticos;

1.5. Concentração excessiva na Via Varejo, dificultando o repasse de reajustes. Pode ter certeza que a Via Varejo é muito mais importante para o fundo do que o fundo/imóvel é para a empresa.

Todo FII tem seus defeitos #55: CVBI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. CRIs não ordenados por % PL, atrapalhando a análise dos CRIs mais representativos;

1.2. Inexistência de uma breve descrição dos CRIs, a maioria dos corporativos são de empresas pouco conhecidas, dificultando a análise do risco;

1.3. Mistura de indexadores, prefiro eu mesmo escolher a porcentagem de IPCA e CDI na carteira;

1.4. Não informa a razão PMT dos CRIs pulverizados, logo não tem como acompanhar a saúde de tais CRIs;

1.5. No passado esse fundo fazia empréstimo de pai pra filho, como pode ser evidenciado no seguinte ponto da primeira versão: “CRIs CLE A e B, que somados representam 13,6% do PL, possuem uma remuneração ridícula de CDI + 1,5%. Acho uma sacanagem quando gestores colocam esse tipo de CRI em carteira, subtraia as taxas de ADM e sobra apenas CDI + 0,42%. Parece que os gestores não se colocam no lugar dos cotistas”;

Todo FII tem seus defeitos #54: RVBI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Negociado com menos desconto do que outros FOFs, mas apresenta um DY maior do que a média do segmento;

1.2. 5% do PL em BBPO11, fundo de agências;

1.3. 8% do PL em AIEC11, fundo de lajes com 2 imóveis e 2 inquilinos, sendo que um deles estava querendo quebrar contrato atípico. Acredito que haja opções melhores no mercado que estão bem descontadas;

1.4. ¼ do fundo é de fundos da casa, e geralmente os FOFs não ficam girando tanto essas posições;

1.5. Concentrado em poucos FIIs;

1.6. Conseguiu ter um prejuízo de 100 mil reais em dez/21, mês muito positivo para o IFIX.

Todo FII tem seus defeitos #53: HOFC11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Taxa de administração sem o desconto é bem salgada (1,25% a.a.);

1.2. Fazer alavancagem sem a cobertura de Contratos Atípicos é bem imprudente, porém, a alavancagem não é exagerada

1.3. Ed. Birmann 20, que representa quase 1/3 do fundo, está com sérios problemas de vacância (64%) e a região onde o imóvel se encontra (Santo Amaro) também está com uma ocupação muito baixa. E dando uma olhada nos mapas é possível notar que ele está bem afastado dos demais prédios e percebe-se que não é uma área muito privilegiada, inclusive com várias residências na proximidade. Além de um rio passando bem em frente e rios cortando sampa não tem fama de serem dos mais cheirosos;

1.4. Uma parcela relevante do FII é locada para empresas de tecnologia, ou seja, maiores riscos de vacância devido a home office;

1.5. 7% do PL (antes era 13%) “sem correção”. Nunca vi algo assim, vou propor algo do tipo pro meu locador pra ver se ele aceita;