Todo FII tem seus defeitos #99: HCTR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Não divulga o pipeline das emissões, fazendo com que em várias ocasiões os cotistas fossem surpreendidos com as alocações (HCHG11, XBXO11, FII Serra Verde, etc.);

1.2. Ancoragem do HCHG11, fundo de papel High Grade da casa, que possui uma taxa média de IPCA + 6%, bem inferior a do HCTR11, mesmo considerando que a Taxa de Administração aplicada é a do fundo HG;

1.3. Retrocesso no rateio do Montante Adicional, saindo do modelo mais benéfico para as sardinhas para o mais benéfico para os institucionais. Em Live com o Baroni foi dito que a mudança foi feita porque no modelo anterior alguns investidores não estavam conseguindo aumentar sua posição significativamente via emissões. Minha opinião: quem quisesse comprar várias cotas em emissões deveria ter que fazer igual aos demais, pagar um pedágio alto na entrada (comprar com ágio no secundário);

1.4. Queda no prêmio das operações: IPCA + 8,50% em CRI de Multipropriedade era impensável alguns anos atrás. Espero que com o fim da palhaçada da SELIC em 2% os prêmios voltem a normalidade, apesar de que vai demorar muito para aumentar a taxa média dos CRIs, já que o fundo cresceu muito em épocas de juros baixos. Atualização 2ª versão: começaram a se preocupar com a Taxa Média do fundo, mas como previsto, agora essa é uma tarefa difícil devido ao porte do fundo

Todo FII tem seus defeitos #98: VSLH11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. CRI Resort do Lago Park com razões de garantia preocupantes, sendo que na Série Sênior a Razão PMT está em 56%, ou seja, o incorporador precisa complementar a parcela com cerca de metade do valor. Atualização 2ª versão: Razão PMT caiu mais ainda, agora (jan/22) está em 47% na série Sênior, mesmo que entre as duas análises tenha se passado um final de ano e a situação da Covid melhorado bastante;

1.2. Concentração irresponsável de mais de 14% nos CRIs Resort do Lago Park, fundos High Yield precisam ser diversificados, fundos Ultra High Yield como esse mais ainda;

1.3. Em vez de usarem os recursos captados com a última emissão para diluir os CRIs críticos (Razão PMT ruins), a gestão decidiu por aumentar posição em CRIs estressados;

1.4. Queda brutal da taxa média, saindo de IPCA + 13,90% no início do fundo para IPCA + 11,70% (jan/22). Sem que, na minha opinião, houvesse uma redução do risco e isso aconteceu em um período em que as taxas de juros subiam;

Todo FII tem seus defeitos #97: TORD11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. É do interesse da gestora estar sempre fazendo novas emissões, o que prejudica os cotistas, pois tais emissões geralmente são utilizadas em operações em estágio de desenvolvimento iniciais, diluindo assim as operações maduras. Além de que a entrada de novas cotas dilui os lucros acumulados nas SPEs. Atualização 2ª versão: bastante tempo que a gestora não faz emissão em TORD11 principalmente por causa das cotações no secundário, mas esse empecilho para a gestora pode ser resolvido facilmente com alguns rendimentos mais gordinhos;

1.2. Caso Serra Verde: considero bom demais para ser verdade, há coisas que não ficaram bem explicadas, principalmente a parte da Venda Forçada, mas ainda é muito cedo para dizer que será um investimento bom ou ruim;

1.3. TIR esperada dos projetos de Multipropriedade muito abaixo do esperado por mim, segundo o RG há projetos desse segmento com rentabilidade REAL esperada de 14%. Provavelmente a gestão está fazendo estimativas conservadoras, mas falar de uma TIR de IPCA + 14% de projetos de risco extremo me soa estranho;

1.4. A utilização de SPEs permite que a gestora drible a exigência de distribuição de 95% e fique “amarrando” a distribuição de rendimentos e distribuindo quando for mais conveniente para ela;

1.5. Aumento dos custos de construção em 2021 pode impactar a TIR dos projetos;

1.6. Multipropriedade é algo novo no Brasil, então é de esperar que ainda vai crescer bastante, entretanto, os projetos atuais se encontram em poucos locais, o que pode estar ocasionando uma bolha nessas regiões;

1.7. Ser investidor de TORD11 demanda muito tempo analisando e bastante paciência/resiliência para passar pelos meses de rendimentos fracos;

Todo FII tem seus defeitos #96: DEVA11 2.0.

1. Defeitos/riscos:

1.1. Em uma das suas emissões (não lembro qual) tentou dar um passo muito grande, fazendo com que o fundo ficasse com dinheiro em caixa por vários meses, prejudicando os rendimentos. Atualização 2ª versão: melhorou bastante no quesito velocidade de alocação;

1.2. CRIs de Multipropriedade são muito arriscados, já que trata de um negócio com giro extremamente alto de clientes (muitos distratos) e as garantias de tais CRIs são mais mercadológicas do que reais, ou seja, para cobrir a dívida é necessário vender o mesmo espaço várias vezes (não basta um leilão vendendo o tijolo);

1.3. A não muito tempo atrás corria uma história de que DEVA11 teria uma pegada mais Middle Risk do que High Yield, o que poderia causar uma quebra de expectativa entre os cotistas atuais. Atualização 2ª versão: aparentemente a gestão tirou essa ideia da cabeça;

1.4. Aquisição de CRIs Multipropriedade com prêmios de risco muito baixos, por exemplo, IPCA + 8,5%, valor que não remunera adequadamente o investidor pelo risco incorrido;

1.5. Investimento em DVFF11, FOF da casa, que não tem nada a ver com o perfil do fundo. Tal investimento representa uma porcentagem pequena do PL, mas é um completo desrespeito ao dinheiro do cotista. Atualização 2ª versão: esconderam o DVFF11 ao juntarem todos os FIIs “táticos”

Todo FII tem seus defeitos #95: HTMX11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Prejuízo acumulado de R$ 3,01/cota, ou seja, cerca de 4 a 6 meses de rendimentos de 2019 apenas para cobrir os prejuízos. Então, como o próprio gestor já falou, não devemos ter rendimentos em 2021. Atualização 2ª versão: a primeira versão foi feita em agosto/2021 e agora é março/22 e o prejuízo acumulado está em R$2,99/cota, ou seja, 6 meses depois e não conseguiu diminuir nada do prejuízo;

1.2. Setor hoteleiro empresarial deve sofrer bem mais do que o de turismo, pois as empresas perceberam que podem economizar uma quantidade enorme de dinheiro ao substituir as viagens empresariais por simples reuniões no ZOOM. É óbvio que as reuniões presenciais não vão acabar, mas acredito que irá ocorrer uma redução drástica;

1.3. Setor hoteleiro é altamente especulativo e cíclico;

1.4. Alta variabilidade dos rendimentos em épocas normais;

1.5. O fundo fez muita amortização em anos anteriores, e, pessoalmente, eu não gosto muito desse tipo de movimento, pois da trabalho para o investidor na declaração do imposto de renda;

Todo FII tem seus defeitos #94: FLMA11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Demora para lançar os relatórios gerenciais, é agosto e estou tendo que analisar o de maio. Atualização 2ª versão: parece ter melhorado um pouco, estou em março e ainda não saiu o de fevereiro, mas já melhorou bastante;

1.2. Setor hoteleiro empresarial deve sofrer bem mais do que o de turismo, pois as empresas perceberam que podem economizar uma quantidade enorme de dinheiro ao substituir as viagens empresariais por simples reuniões no ZOOM. É óbvio que as reuniões presenciais não vão acabar, mas acredito que irá ocorrer uma redução drástica;

1.3. Impactos do Home Office sobre as lajes ainda é incerto;

1.4. Acho o prêmio de risco desse fundo muito baixo (DY de apenas 0,62% a.m.);

1.5. Histórico de ocupação do hotel não me anima muito

1.6. Gestor não informa qual porcentagem cada ativo representa para o fundo, uma informação básica. Até tem a ABL de cada um deles, mas não é suficiente para saber o valor de cada um.

Todo FII tem seus defeitos #93: ONEF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Risco de ser incorporado por outro fundo, o que ocasionaria em amortização e daria dor de cabeça na declaração de I.R. O fato da Rio Bravo ter um FII de lajes aumenta bastante as chances de incorporação;

1.2. Turner, que é o principal inquilino do fundo, é de um segmento (TV Paga) que tem diminuído de tamanho a vários anos, aumentando o risco de desocupação, parcial ou total;

1.3. Aproximadamente ¼ locado para o Banco do Brasil, que tem diminuído bastante os espaços ocupados;

1.4. Mono imóvel;

1.5. Valor patrimonial dobrou de valor desde 2016, mas os rendimentos não tiveram uma trajetória tão feliz, muito pelo contrário, o rendimento é o mesmo de 2014. Atualização 2ª versão: no começo de 2022 conseguiu repassar a inflação para o aluguel e aumentou bastante o rendimento.

Todo FII tem seus defeitos #92: FLCR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Benchmark de IPCA + 2% no 1S21, gestora nova copiando as “jogadas” das gestoras velhas, nesse caso a meta baixa para ser sempre batida e a taxa de performance funcionar como uma segunda taxa de gestão. Atualização 2ª versão: no 2S21 o benchmark foi de IPCA + 5%;

1.2. Default em um CRI que representava cerca de 10% do PL e relatórios gerenciais não davam nenhuma pista de que isso poderia vir a acontecer, sendo que a situação difícil da construtora Calçada já era conhecida entre os Cariocas;

1.3. Pouca diversificação de CRIs, com vários representando 10% do PL cada um;

1.4. Ficou com dinheiro em caixa por vários meses em 2021

1.5. Compras de outros FIIs de CRI somado ao item anterior podem indicar dificuldade de alocação nos ativos alvo (CRIs);

Todo FII tem seus defeitos #91: HLOG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Desocupação das lojas CEM pouco tempo após a aquisição do imóvel (ainda no período de RMG), o que me leva a pensar que a empresa já possuía intenções de desocupar o imóvel e utilizou o fundo como desova. E é bom lembrar que os valores de RMG estão sempre inclusos no preço de compra do imóvel;

1.2. Fundo se alavancando em 37% do PL sendo que todos os contratos são típicos e 50% da receita vem de RMG no momento;

1.3. Rápido ciclo imobiliário dos galpões logísticos, algo que o gestor deixa bem claro na carta aos cotistas no relatório gerencial e também pela celeridade na construção do galpão em Viracopos, que será concluído em apenas um ano;

1.4. Rendimento estagnado em R$0,63 – 0,65 a muito tempo mesmo com a inflação galopante. Vamos ver se conseguem subir essa distribuição com o término das obras em Viracopos;

1.5. Concentração excessiva no imóvel Viracopos, atualmente representando cerca de metade da renda do fundo. Se for considerar a segunda maior posição chegamos a uma concentração superior a 80% com esses dois imóveis;

Todo FII tem seus defeitos #90: AFHI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Mistura de High Yield e High Grade, dentro do mesmo fundo tem CRI pré-fixado de 10% a.a. e CRI de IPCA + 14%;

1.2. Gestor em vez de somar os valores de CRIs dos mesmos devedores, deixa separado por série, complicando desnecessariamente a análise de concentração dos CRIS;

1.3. No início do fundo 30% do PL era concentrado no mesmo devedor (OBA Hortifrutti);

1.4. CRI Direcional além de uma Taxa Pré-fixada de 10% a.a. não possui garantias reais;

1.5. CRI Rede D’Or, com taxa de IPCA + 4,49%, não vai demorar muito para o TD IPCA 2035 alcançar esse valor (dito e feito, inclusive o TD já está 100bps acima desse CRI);