Todo FII tem seus defeitos #93: ONEF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Risco de ser incorporado por outro fundo, o que ocasionaria em amortização e daria dor de cabeça na declaração de I.R. O fato da Rio Bravo ter um FII de lajes aumenta bastante as chances de incorporação;

1.2. Turner, que é o principal inquilino do fundo, é de um segmento (TV Paga) que tem diminuído de tamanho a vários anos, aumentando o risco de desocupação, parcial ou total;

1.3. Aproximadamente ¼ locado para o Banco do Brasil, que tem diminuído bastante os espaços ocupados;

1.4. Mono imóvel;

1.5. Valor patrimonial dobrou de valor desde 2016, mas os rendimentos não tiveram uma trajetória tão feliz, muito pelo contrário, o rendimento é o mesmo de 2014. Atualização 2ª versão: no começo de 2022 conseguiu repassar a inflação para o aluguel e aumentou bastante o rendimento.

Todo FII tem seus defeitos #92: FLCR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Benchmark de IPCA + 2% no 1S21, gestora nova copiando as “jogadas” das gestoras velhas, nesse caso a meta baixa para ser sempre batida e a taxa de performance funcionar como uma segunda taxa de gestão. Atualização 2ª versão: no 2S21 o benchmark foi de IPCA + 5%;

1.2. Default em um CRI que representava cerca de 10% do PL e relatórios gerenciais não davam nenhuma pista de que isso poderia vir a acontecer, sendo que a situação difícil da construtora Calçada já era conhecida entre os Cariocas;

1.3. Pouca diversificação de CRIs, com vários representando 10% do PL cada um;

1.4. Ficou com dinheiro em caixa por vários meses em 2021

1.5. Compras de outros FIIs de CRI somado ao item anterior podem indicar dificuldade de alocação nos ativos alvo (CRIs);

Todo FII tem seus defeitos #91: HLOG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Desocupação das lojas CEM pouco tempo após a aquisição do imóvel (ainda no período de RMG), o que me leva a pensar que a empresa já possuía intenções de desocupar o imóvel e utilizou o fundo como desova. E é bom lembrar que os valores de RMG estão sempre inclusos no preço de compra do imóvel;

1.2. Fundo se alavancando em 37% do PL sendo que todos os contratos são típicos e 50% da receita vem de RMG no momento;

1.3. Rápido ciclo imobiliário dos galpões logísticos, algo que o gestor deixa bem claro na carta aos cotistas no relatório gerencial e também pela celeridade na construção do galpão em Viracopos, que será concluído em apenas um ano;

1.4. Rendimento estagnado em R$0,63 – 0,65 a muito tempo mesmo com a inflação galopante. Vamos ver se conseguem subir essa distribuição com o término das obras em Viracopos;

1.5. Concentração excessiva no imóvel Viracopos, atualmente representando cerca de metade da renda do fundo. Se for considerar a segunda maior posição chegamos a uma concentração superior a 80% com esses dois imóveis;

Todo FII tem seus defeitos #90: AFHI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Mistura de High Yield e High Grade, dentro do mesmo fundo tem CRI pré-fixado de 10% a.a. e CRI de IPCA + 14%;

1.2. Gestor em vez de somar os valores de CRIs dos mesmos devedores, deixa separado por série, complicando desnecessariamente a análise de concentração dos CRIS;

1.3. No início do fundo 30% do PL era concentrado no mesmo devedor (OBA Hortifrutti);

1.4. CRI Direcional além de uma Taxa Pré-fixada de 10% a.a. não possui garantias reais;

1.5. CRI Rede D’Or, com taxa de IPCA + 4,49%, não vai demorar muito para o TD IPCA 2035 alcançar esse valor (dito e feito, inclusive o TD já está 100bps acima desse CRI);

Todo FII tem seus defeitos #89: BLCP11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Possibilidade da Siemens ter utilizado o fundo como desova do imóvel, vendendo como se tivesse intenção de permanecer no local, sendo que já tinha planos de desocupar. E como devem saber, um imóvel locado vale mais do que um imóvel desocupado. Por isso é importante que transações BTS e SLB possuam contratos fortes para evitar tais espertezas, algo que não foi feito aqui;

1.2. Custos da dívida vão aumentar bastante nos próximos meses;

1.3. São 5 imóveis, mas apenas 2 localidades;

1.4. RMG representa 25% das receitas do fundo, sendo que na primeira versão da análise era 19%, ou seja, o gestor está tendo dificuldade de preencher os locais vagos;

1.5. Os 3 galpões em Extrema são monousuários, algo que diminui o poder de barganha do proprietário e uma eventual vacância seria mais significativa para o fundo. Entretanto, Extrema tem uma grande procura por galpões;

Todo FII tem seus defeitos #88: GCRI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentração em poucos CRIs, sendo que o mais relevante representa quase 20% do PL;

1.2. Mistura de CRIs Middle Risk e High Yield, atualmente está mais para um HY, mas o fundo é pequeno e pode mudar muito com uma única emissão;

1.3. Sem informação sobre Razão saldo devedor ou Razão PMT, impossibilitando o acompanhamento da saúde dos CRIs;

1.4. CRI Seed I sem garantia real, demais CRIs relevantes apresentam alienação fiduciária;

1.5. Taxa de performance desproporcional, sendo mais de 3x o valor das taxas de administração (tópico levantado na versão 1 da anállise);

1.6. Além da Correção Monetária acruada nos CRIs, o fundo fica acumulando resultado também, por exemplo, em nov/21 poderia ter distribuído R$1,54/cota mas distribuiu R$1,12.

Todo FII tem seus defeitos #87: HGIC11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentração elevada em poucos CRIs, com quase ¼ do fundo em apenas um CRI. Esse problema tende a diminuir com as novas emissões;

1.2. Como o fundo é muito pequeno, novas emissões podem mudar completamente a cara atual do fundo;

1.3. Taxa de performance muito pesada, além de ser 20%, a meta é muito baixa, apenas IPCA + 3%, enquanto o prêmio médio é de IPCA + 11,69%. Ou seja, sem esforço algum o gestor consegue bater a performance em 8,69%. Lembrando que o fundo tende a entregar resultados fortes principalmente por causa da assunção de risco por parte dos cotistas;

1.4. Em janeiro/22 aumentaram a posição no CRI Charme da Villa, saindo de uns 20% para 25%. Mesmo que digam que a concentração tende a se reduzir em breve, desde a primeira versão da análise (vários meses atrás) eu já chamava atenção para a concentração e o fundo foi na direção contrário, aumentando em vez de diminuir certas posições;

1.5. Rendimento bem aquém da remuneração dos CRIs devido a correção monetária estar sendo acruada;

1.6. Liquidez ruim até mesmo para investidor pessoa física;

Todo FII tem seus defeitos #86: RBHY11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Metade da carteira de CRI é de pulverizados (loteamento e multipropriedade), mas não informa a razão PMT dos CRIs, impedindo o acompanhamento do risco das operações;

1.2. Difícil avaliar o risco de muitos CRIs, já que o fundo apresenta muitos devedores corporativos pouco conhecidos e o RG não faz uma apresentação, nem que seja breve, de tais devedores. Por exemplo, Dal Pozzo e Cal Viva, quarta e quinta maior posição no momento em que escrevo, nem mesmo dando um Google consigo achar informações sobre essas duas empresas;

1.3. (Consertaram esse ponto, mas vou deixar aqui registrado que antigamente era assim) Tabela de CRIs não ordenado por % do PL, dificultando a análise dos CRIs mais relevantes;

1.4. Baixa liquidez, mas melhorando;

1.5. CRI Gafisa, tenho críticas a esse devedor, empresa meio enrolada (em recuperação), mas se trata de um fundo HY, então tudo bem;

Todo FII tem seus defeitos #85: PATL11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Rendimento estagnado a mais de um ano, sendo que a inflação acumulada ultrapassa os 10%. Para piorar, no Relatório Gerencial de dez/21 o fundo estima que com o reajuste o rendimento vá para a casa dos R$0,58 a 0,60/cota, um aumento bem menor do que a inflação. Como a grande maioria dos contratos são atípicos esperava uma alta mais significativa, mesmo que forçada pelos contratos;

1.2. Apenas 3 imóveis por enquanto, sendo que 90% está em apenas 2 deles;

1.3. Localização deixa a desejar, principalmente o localizado no Rio de Janeiro, que é quase metade do PL;

1.4. Imóvel refrigerado é muito específico, dificultando as negociações. Entretanto, quando houve vacância conseguiram alugar pouco tempo depois;

1.5. Vencimento dos contratos 2025+ é muito vago, são apenas 3 galpões, custa nada especificar o vencimento por contrato;

Todo FII tem seus defeitos #84: MGCR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Aquisição de outros FIIs HG, inclusive KNCR11, que tem muitos CRIs com CDI + 2% a.a. ou menos, daí você tira as taxas de 1,00% da Kinea e 0,90% da Mogno, sobra praticamente nada;

1.2. Custo de emissão extremamente caro (R$ 4,21/cota ou 4,20%), emissões caras são ruins, mas em FIIs HG são piores ainda, são necessários uns 6 meses de rendimentos regulares para pagar tais custos;

1.3. Investimento em SADI11, HGCR11, RBRR11: CRIs HIGH GRADE NÃO SUPORTAM DUAS TAXAS;

1.4. No segundo parágrafo o gestor menciona 4 CRIs em início de obras, algo que não combina muito com um FII High Grade (Observação: ponto levantado na primeira versão da análise, então não sei dizer qual o mês do RG);

1.5. Gafisa está longe de ser uma empresa High Grade, muito longe mesmo, pesquise GFSA3 no Google, expanda o gráfico e me diga se gostou do que viu. Além que os prêmios estão baixos, CDI + 3,50% para empreendimentos ainda nem iniciados, enquanto você acha CRI da mesma Gafisa por CDI + 6% em RECR11;