Todo FII tem seus defeitos #83: RBRL11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Não consegui fazer uma análise do risco de concentração no fundo, por exemplo, 1/3 do fundo é de um imóvel em Extrema, mas esse imóvel é locado para quantos inquilinos? Quanto representa o contrato mais relevante? São questões que não consigo responder pelo RG;

1.2. Pouca transparência sobre os passivos do fundo, só fui descobrir por ter despesas financeiras no DRE;

1.3. Não menciona os inquilinos;

1.4. Taxa de administração um pouco alta (1,18% a.a.), mas como a gestão é bem ativa considero ela justa;

1.5. Receita de locação apresenta uma variação bem grande, provavelmente por causa do giro de ativos;

1.6. Rendimento não é reloginho. Não considero como um defeito, mas uma característica do fundo, entretanto, acredito que para a maioria seja um defeito.

Todo FII tem seus defeitos #82: BCRI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Mistura de High Grade, Middle Risk e High Yield, 2 dos riscos até que vai, mas os 3 em um único FII complica. No mesmo fundo temos CRIs com remuneração de CDI + 2,00%, IPCA + 7% e IGPM + 12%;

1.2. Sem informação sobre as garantias dos CRIs;

1.3. Negociado acima do Valor Patrimonial. Eu sei que não é um defeito do fundo, mas é um risco que quem está comprando tem de estar ciente;

1.4. Sem informação sobre o LTV dos CRIs;

1.5. Não informa se há Correção Monetária acruada ou resultados não distribuídos.

Todo FII tem seus defeitos #81: CPTS11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Compra relevante (248MM) do CRI da General Shopping, empresa listada em bolsa que dá prejuízo recorrentemente e criou um FII (GSFI11) excessivamente alavancado, tanto é que nunca distribuiu rendimentos, mesmo antes da pandemia;

1.2. 1/3 do PL é de FIIs, por enquanto tem feito um bom trabalho nos trades, mas pessoalmente não gosto nem um pouco de FOFs (Atualização 2ª versão: estava certo, não foi uma boa ideia ter se posicionado tanto em FIIs, o fundo estaria ganhando muito mais dinheiro em CRIs);

1.3. Não deixa claro o que é ganho de capital com CRIs e o que é correção monetária, eu chuto que a correção esteja dentro do campo ganho de capital. Atualização 2ª versão: Corrigiram esse ponto;

1.4. Esse giro tão grande de CRIs é novidade pra mim e não sei dizer se é algo sustentável (que a gestão consiga realizar por anos e anos). Atualização 2ª versão: O fundo tem conseguido manter um bom ganho de capital com CRIs, mas ainda fico com um pé atrás com essa dependência de giro de carteira;

1.5. Mesmo tendo uma carteira de CRIs pesada em IPCA e bastante giro de capital não conseguiu fazer distribuições de rendimentos relevantes mesmo com a inflação ultrapassando os 1% a.m.;

Todo FII tem seus defeitos #80: RZAK11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Ancoragem da emissão do fundo MGLG11, um fundo logístico que comprou imóveis descartados pelo BTLG11 da época em que ainda se chamava TRXL11, que fez uma gestão péssima. Além disso, quase metade da ABL está localizada no Rio de Janeiro. Ou seja, era bem previsível que seria um fundo rejeitado pelo mercado e assim foi feito, poucos meses após o IPO o fundo é negociado pela metade do valor de IPO;

1.2. Para terem uma ideia do desastre que foi a compra mencionada no item acima, em agosto/2021 o fundo tinha investido 20MM em MGLG11, já em janeiro o valor marcado na tabela de ativos era de 10MM;

1.3. Necessita melhorar a diversificação do portfólio, pois este é um fundo High Yield e conta com várias posições acima ou próximas de 10%. E como ficou claro com o episódio do CRI Vogue no fundo FLCR11, concentração em FIIs de papel High Yield é um desastre;

1.4. Compra de outros FIIs da casa, como RZTR11 e ARCT11, provavelmente para melhorar a cotação de tais fundos e facilitar emissões;

Todo FII tem seus defeitos #79: BTAL11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Desenvolvimento do imóvel Iturama com Cap Rate (9,10% a.a.) similar aos demais contratos. Quem vai assumir o pepino da enorme inflação dos materiais de construção? Se for o fundo (cotistas), o cap rate deve cair uns 20% ou mais;

1.2. Vida útil da maquinaria é muito inferior a de imóveis;

1.3. Ao final do contrato os inquilinos vão ter armazéns e maquinários bem mais depreciados de quando os venderam, e é muito provável que vão tirar proveito disso na hora da negociação;

1.4. Zero barreira de entrada: o agricultor que quiser construir um armazém não vai ter dificuldade em encontrar um novo local onde possa construir um;

1.5. Sem informação quanto a idade dos armazéns;

Todo FII tem seus defeitos #78: HGPO11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Dividend Yield extremamente baixo para quem entrar no fundo agora;

1.2. Alta procura por lajes Gourmet já chamou a atenção de outros

1.3. Não há menção aos inquilinos dos imóveis;

1.4. Risco do fundo ser liquidado e acontecer amortização do capital, algo que pode dar uma dor de cabeça para investidores iniciantes na hora da declaração. E a depender do capital aplicado talvez não valha a pena passar por esse evento;

1.5. Segundo Arthur Vieira, os investidores que estão querendo vender os imóveis e encerrar o fundo podem estar já pensando na necessidade futura de investimentos para manter o imóvel atualizado, para mais detalhes no link: https://www.youtube.com/watch?v=nyDorJqZQy8

Todo FII tem seus defeitos #77: TRBL11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Gestão Rio Bravo tem fama de fazer emissões abaixo do VP, que é a situação atual do fundo;

1.2. Demorou para fazer a alocação dos recursos captados em 2020;

1.3. Fazendo retrofit relevante no imóvel One Park, mas não vi nenhuma menção a dilação de prazo de encerramento de contrato como contrapartida do investimento (talvez essa informação esteja no Fato Relevante);

1.4. 30% do fundo localizado no Rio de Janeiro, onde deve ser mais difícil repassar a inflação;

1.5. Duas das regiões onde o fundo atua estão com vacância crescente (Anchieta e Guarulhos)

Todo FII tem seus defeitos #76: BPFF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. FOF muito antigo, quase 10 anos de existência, logo é de se esperar que tenha mais posições em prejuízo;

1.2. Rendimento decrescente ao longo do tempo e apenas no boom do final de 2019 conseguiu ter algum lucro relevante;

1.3. Investimento em vários FIIs de CRI High Grade (KNCR11, BTCR11 e RBRR11), que após 2 taxas não sobra pouco para o cotista do FOF, esse ponto é minimizado pela taxa de gestão baixa;

1.4. Investimento no clássico BRCR11;

1.5. Faltando um pouco de ousadia na escolha dos FIIs;

Todo FII tem seus defeitos #75: RRCI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Custo da emissão primária de quase 4,76%, abusiva até para um IPO;

1.2. CRIs Canopus, que representam cerca de 16% do PL, não possuem garantias reais e o devedor é o Estado de São Paulo, o que minimiza os riscos, mas não me agrada uma posição grande como essa sem garantias de verdade;

1.3. Muitos CRIs com LTV alto, inclusive alguns superando e muito os 100%. Para os que não sabem, um LTV acima de 100% significa que o valor das garantias não cobre o valor da dívida;

1.4. 1/3 do fundo não possui garantia real e apenas 1/3 possui LTV que considero saudável

1.5. CRIs de construtoras que não conheço e construtora é algo que pra quebrar não é muito difícil;

Todo FII tem seus defeitos #74: MXRF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Problema com a CVM

1.1.1. CVM alega que o fundo possui prejuízos acumulados e seguiu distribuindo rendimentos normalmente;

1.1.2. As estimativas são de que caso o fundo seja punido fique aproximadamente 3 meses sem distribuir rendimentos;

1.1.3. O rolo pode vir a envolver a Receita Federal, já que a CVM alega que alguns dos rendimentos deveriam ter sido considerados amortização, o que aumentaria a base de tributação das cotas vendidas;

1.1.4. A discussão com a CVM vinha desde meados de 2021, ou seja, esconderam as discussões por mais de 6 meses;

1.1.5. Cotistas ficaram sabendo do caso através do Tetzner, não pelo fundo.

1.2. Alto custo de emissão, mesmo sendo o FII com a maior base de cotistas (meio milhão de investidores);

1.3. Possui alguns CRIs de empréstimo de pai pra filho (CDI + 1,30%, CDI + 1,50%);

1.4. Mistura High Grade (CRIs construtoras AAA), Middle Risk e High Yield (permutas);

1.5. Alocação lenta;