Todo FII tem seus defeitos #79: BTAL11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Desenvolvimento do imóvel Iturama com Cap Rate (9,10% a.a.) similar aos demais contratos. Quem vai assumir o pepino da enorme inflação dos materiais de construção? Se for o fundo (cotistas), o cap rate deve cair uns 20% ou mais;

1.2. Vida útil da maquinaria é muito inferior a de imóveis;

1.3. Ao final do contrato os inquilinos vão ter armazéns e maquinários bem mais depreciados de quando os venderam, e é muito provável que vão tirar proveito disso na hora da negociação;

1.4. Zero barreira de entrada: o agricultor que quiser construir um armazém não vai ter dificuldade em encontrar um novo local onde possa construir um;

1.5. Sem informação quanto a idade dos armazéns;

Todo FII tem seus defeitos #78: HGPO11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Dividend Yield extremamente baixo para quem entrar no fundo agora;

1.2. Alta procura por lajes Gourmet já chamou a atenção de outros

1.3. Não há menção aos inquilinos dos imóveis;

1.4. Risco do fundo ser liquidado e acontecer amortização do capital, algo que pode dar uma dor de cabeça para investidores iniciantes na hora da declaração. E a depender do capital aplicado talvez não valha a pena passar por esse evento;

1.5. Segundo Arthur Vieira, os investidores que estão querendo vender os imóveis e encerrar o fundo podem estar já pensando na necessidade futura de investimentos para manter o imóvel atualizado, para mais detalhes no link: https://www.youtube.com/watch?v=nyDorJqZQy8

Todo FII tem seus defeitos #77: TRBL11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Gestão Rio Bravo tem fama de fazer emissões abaixo do VP, que é a situação atual do fundo;

1.2. Demorou para fazer a alocação dos recursos captados em 2020;

1.3. Fazendo retrofit relevante no imóvel One Park, mas não vi nenhuma menção a dilação de prazo de encerramento de contrato como contrapartida do investimento (talvez essa informação esteja no Fato Relevante);

1.4. 30% do fundo localizado no Rio de Janeiro, onde deve ser mais difícil repassar a inflação;

1.5. Duas das regiões onde o fundo atua estão com vacância crescente (Anchieta e Guarulhos)

Todo FII tem seus defeitos #76: BPFF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. FOF muito antigo, quase 10 anos de existência, logo é de se esperar que tenha mais posições em prejuízo;

1.2. Rendimento decrescente ao longo do tempo e apenas no boom do final de 2019 conseguiu ter algum lucro relevante;

1.3. Investimento em vários FIIs de CRI High Grade (KNCR11, BTCR11 e RBRR11), que após 2 taxas não sobra pouco para o cotista do FOF, esse ponto é minimizado pela taxa de gestão baixa;

1.4. Investimento no clássico BRCR11;

1.5. Faltando um pouco de ousadia na escolha dos FIIs;

Todo FII tem seus defeitos #75: RRCI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Custo da emissão primária de quase 4,76%, abusiva até para um IPO;

1.2. CRIs Canopus, que representam cerca de 16% do PL, não possuem garantias reais e o devedor é o Estado de São Paulo, o que minimiza os riscos, mas não me agrada uma posição grande como essa sem garantias de verdade;

1.3. Muitos CRIs com LTV alto, inclusive alguns superando e muito os 100%. Para os que não sabem, um LTV acima de 100% significa que o valor das garantias não cobre o valor da dívida;

1.4. 1/3 do fundo não possui garantia real e apenas 1/3 possui LTV que considero saudável

1.5. CRIs de construtoras que não conheço e construtora é algo que pra quebrar não é muito difícil;

Todo FII tem seus defeitos #74: MXRF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Problema com a CVM

1.1.1. CVM alega que o fundo possui prejuízos acumulados e seguiu distribuindo rendimentos normalmente;

1.1.2. As estimativas são de que caso o fundo seja punido fique aproximadamente 3 meses sem distribuir rendimentos;

1.1.3. O rolo pode vir a envolver a Receita Federal, já que a CVM alega que alguns dos rendimentos deveriam ter sido considerados amortização, o que aumentaria a base de tributação das cotas vendidas;

1.1.4. A discussão com a CVM vinha desde meados de 2021, ou seja, esconderam as discussões por mais de 6 meses;

1.1.5. Cotistas ficaram sabendo do caso através do Tetzner, não pelo fundo.

1.2. Alto custo de emissão, mesmo sendo o FII com a maior base de cotistas (meio milhão de investidores);

1.3. Possui alguns CRIs de empréstimo de pai pra filho (CDI + 1,30%, CDI + 1,50%);

1.4. Mistura High Grade (CRIs construtoras AAA), Middle Risk e High Yield (permutas);

1.5. Alocação lenta;

Todo FII tem seus defeitos #73: RBHG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Emissão abaixo do VP fez com que o VP fosse da casa dos R$ 100,00  para R$ 94,50;

1.2. Cotistas tiveram que arcar com parte dos custos da emissão;

1.3. Maior posição do fundo, CRI LATAM, não possui garantias reais, apenas fiança do Bradesco; uma remuneração que deixa bastante a desejar (IPCA + 5%); e os custos da fiança, que imagino ser bancada pelo fundo;

1.4. CRI Shopping Norte (2ª maior posição do fundo) com remuneração de CDI + 1,25%;

1.5. Tabela de CRIs fora de ordem de porcentagem do PL (Edit.: Consertaram esse ponto);

1.6. Se diz High Grade, mas está mais para um fundo Middle Risk;

Todo FII tem seus defeitos #72: RELG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Negociado abaixo do VP e o fundo possui dívidas de curto prazo, então as chances de haver emissão abaixo do VP não são desprezíveis;

1.2. Tentativa de uma emissão a um preço bem abaixo do Valor Patrimonial. E como seria uma emissão relevante faria com que cotistas que não participassem da emissão fossem muito diluídos. O caso pegou tão mal que o Baroni fez uma Live de urgência só para comentar sobre essa emissão, que acabou sendo cancelada no dia seguinte;

1.3. 35% dos contratos vencem em 2022;

1.4. Taxas de ADM altas, totalizando quase 1,20% a.a., apesar de que o alto Cap Rate de aquisição minimiza essa taxa;

1.5. Maioria dos inquilinos eu nunca tinha ouvido falar, mais a frente comento alguns casos;

Todo FII tem seus defeitos #71: JFLL11 2.0

Breve descrição do que é o fundo: “Hotéis” de luxo para locações que podem ser de dias, meses ou anos

1. Defeitos/riscos:

1.1. Desconto insustentável da taxa de gestão, em algum ponto vão voltar a cobrar e machucar a cotação. Atualmente a relação Despesas/Receitas está em 4%, simplesmente insustentável;

1.2. Recebimento prioritário no repasse das operações é um benefício temporário e uma hora vai acabar (01/23), não sei qual a representatividade desse mecanismo no resultado do fundo, mas é mais uma fonte de volatilidade negativa para o fundo no futuro;

1.3. Vacância de 30% é um número preocupante, ainda mais que o número se manteve entre a primeira e a segunda análise;

1.4. Sou do time que acredita que a pandemia vai ter grande impacto sobre reuniões corporativas (uma reunião pela Zoom é quase de graça e não se perde tempo em deslocamento), o que deve pressionar hotéis com foco nesses clientes. Então existe a possibilidade de ocorrer uma migração Hotel para MultiFamily, que é o modelo de negócio desse FII;

1.5. Liquidez tão baixa que pode ser ruim até mesmo para pessoas físicas;

Todo FII tem seus defeitos #70: RFOF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Segunda maior posição do fundo (8,5%) é em BRCR11. Para quem não sabe, esse fundo de lajes já sofria com vacância antes da pandemia e não parece dar sinais de melhora tão cedo;

1.2. Maior posição (9,3%) em KNCR11, FII de papel repleto de empréstimos de pai pra filho. A remuneração dos CRIs já não é muito boa, daí passa por 2 taxas de administração, sobra nada para o cotista;

1.3. 3,4% em RBED11, acredito que o segmento educacional será no futuro o que hoje são as agências bancárias;

1.4. Fundo teve seu IPO em fevereiro de 2020, pouco tempo antes das cotas derreterem;

1.5. Demora em lançar os relatórios gerenciais, tive que usar o de Maio, sendo que escrevo essa análise no final de Julho. Edit 2ª versão: terceira semana de fevereiro e usando dados de dezembro;