Todo FII tem seus defeitos #75: RRCI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Custo da emissão primária de quase 4,76%, abusiva até para um IPO;

1.2. CRIs Canopus, que representam cerca de 16% do PL, não possuem garantias reais e o devedor é o Estado de São Paulo, o que minimiza os riscos, mas não me agrada uma posição grande como essa sem garantias de verdade;

1.3. Muitos CRIs com LTV alto, inclusive alguns superando e muito os 100%. Para os que não sabem, um LTV acima de 100% significa que o valor das garantias não cobre o valor da dívida;

1.4. 1/3 do fundo não possui garantia real e apenas 1/3 possui LTV que considero saudável

1.5. CRIs de construtoras que não conheço e construtora é algo que pra quebrar não é muito difícil;

Todo FII tem seus defeitos #74: MXRF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Problema com a CVM

1.1.1. CVM alega que o fundo possui prejuízos acumulados e seguiu distribuindo rendimentos normalmente;

1.1.2. As estimativas são de que caso o fundo seja punido fique aproximadamente 3 meses sem distribuir rendimentos;

1.1.3. O rolo pode vir a envolver a Receita Federal, já que a CVM alega que alguns dos rendimentos deveriam ter sido considerados amortização, o que aumentaria a base de tributação das cotas vendidas;

1.1.4. A discussão com a CVM vinha desde meados de 2021, ou seja, esconderam as discussões por mais de 6 meses;

1.1.5. Cotistas ficaram sabendo do caso através do Tetzner, não pelo fundo.

1.2. Alto custo de emissão, mesmo sendo o FII com a maior base de cotistas (meio milhão de investidores);

1.3. Possui alguns CRIs de empréstimo de pai pra filho (CDI + 1,30%, CDI + 1,50%);

1.4. Mistura High Grade (CRIs construtoras AAA), Middle Risk e High Yield (permutas);

1.5. Alocação lenta;

Todo FII tem seus defeitos #73: RBHG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Emissão abaixo do VP fez com que o VP fosse da casa dos R$ 100,00  para R$ 94,50;

1.2. Cotistas tiveram que arcar com parte dos custos da emissão;

1.3. Maior posição do fundo, CRI LATAM, não possui garantias reais, apenas fiança do Bradesco; uma remuneração que deixa bastante a desejar (IPCA + 5%); e os custos da fiança, que imagino ser bancada pelo fundo;

1.4. CRI Shopping Norte (2ª maior posição do fundo) com remuneração de CDI + 1,25%;

1.5. Tabela de CRIs fora de ordem de porcentagem do PL (Edit.: Consertaram esse ponto);

1.6. Se diz High Grade, mas está mais para um fundo Middle Risk;

Todo FII tem seus defeitos #72: RELG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Negociado abaixo do VP e o fundo possui dívidas de curto prazo, então as chances de haver emissão abaixo do VP não são desprezíveis;

1.2. Tentativa de uma emissão a um preço bem abaixo do Valor Patrimonial. E como seria uma emissão relevante faria com que cotistas que não participassem da emissão fossem muito diluídos. O caso pegou tão mal que o Baroni fez uma Live de urgência só para comentar sobre essa emissão, que acabou sendo cancelada no dia seguinte;

1.3. 35% dos contratos vencem em 2022;

1.4. Taxas de ADM altas, totalizando quase 1,20% a.a., apesar de que o alto Cap Rate de aquisição minimiza essa taxa;

1.5. Maioria dos inquilinos eu nunca tinha ouvido falar, mais a frente comento alguns casos;

Todo FII tem seus defeitos #71: JFLL11 2.0

Breve descrição do que é o fundo: “Hotéis” de luxo para locações que podem ser de dias, meses ou anos

1. Defeitos/riscos:

1.1. Desconto insustentável da taxa de gestão, em algum ponto vão voltar a cobrar e machucar a cotação. Atualmente a relação Despesas/Receitas está em 4%, simplesmente insustentável;

1.2. Recebimento prioritário no repasse das operações é um benefício temporário e uma hora vai acabar (01/23), não sei qual a representatividade desse mecanismo no resultado do fundo, mas é mais uma fonte de volatilidade negativa para o fundo no futuro;

1.3. Vacância de 30% é um número preocupante, ainda mais que o número se manteve entre a primeira e a segunda análise;

1.4. Sou do time que acredita que a pandemia vai ter grande impacto sobre reuniões corporativas (uma reunião pela Zoom é quase de graça e não se perde tempo em deslocamento), o que deve pressionar hotéis com foco nesses clientes. Então existe a possibilidade de ocorrer uma migração Hotel para MultiFamily, que é o modelo de negócio desse FII;

1.5. Liquidez tão baixa que pode ser ruim até mesmo para pessoas físicas;

Todo FII tem seus defeitos #70: RFOF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Segunda maior posição do fundo (8,5%) é em BRCR11. Para quem não sabe, esse fundo de lajes já sofria com vacância antes da pandemia e não parece dar sinais de melhora tão cedo;

1.2. Maior posição (9,3%) em KNCR11, FII de papel repleto de empréstimos de pai pra filho. A remuneração dos CRIs já não é muito boa, daí passa por 2 taxas de administração, sobra nada para o cotista;

1.3. 3,4% em RBED11, acredito que o segmento educacional será no futuro o que hoje são as agências bancárias;

1.4. Fundo teve seu IPO em fevereiro de 2020, pouco tempo antes das cotas derreterem;

1.5. Demora em lançar os relatórios gerenciais, tive que usar o de Maio, sendo que escrevo essa análise no final de Julho. Edit 2ª versão: terceira semana de fevereiro e usando dados de dezembro;

Todo FII tem seus defeitos #69: KNHY11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Não possui direito de preferência nas emissões;

1.2. Precificação do VP muito volátil;

1.3. Marcação do VP a mercado + emissões constantes, algo que fez com que o fundo fizesse emissões a “VPs” cada vez menores;

1.4. Apesar de ser o fundo High Yield da casa, tem apresentado rendimentos inferiores ao fundo High Grade da Kinea. E o Relatório Gerencial não traz explicações para isso;

1.5. Fundo High Yield, mas as taxas não são assim tão High Yield, sendo mais próximo de um Middle Risk;

Todo FII tem seus defeitos #68: KNSC11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Precificação do VP muito volátil;

1.2. Marcação do VP a mercado + emissões constantes, algo que fez com que o fundo fizesse emissões a “VPs” cada vez menores;

1.3. Risco da CVM implicar com fundos que distribuem pelo Regime de Competência, que é o caso de KNSC11;

1.4. Apresentação de 2 Yields (Marcado a Mercado e Curva) confundem os investidores;

1.5. Custos de emissão elevado;

1.6. Alguns dos CRIs adquiridos pelo fundo já estão abaixo do TD IPCA;

Todo FII tem seus defeitos #67: BPML11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Dívida curta é relevante e vence em 2022;

1.2. Fundo negociado abaixo do VP e somado ao item 1.1., conclui-se que existe a possibilidade de emissão abaixo do VP em breve;

1.3. Estranho comportamento do VP em maio de 2020, saindo de R$ 100,00 para mais de R$ 130,00;

1.4. Até onde sei FIIs não podem rolar dívidas, o que complica ainda mais a situação do fundo;

1.5. Alta da SELIC aumenta os custos das dívidas;

1.6. Se não estou enganado, o fundo foi formado a partir de Shoppings vendidos pela Brasil Malls (BRML3), e nas notícias da época me lembro que mencionavam que estavam vendendo os shoppings não tão bons do portfólio;

Todo FII tem seus defeitos #66: BLMG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Gestora tem intenção de reduzir alavancagem, o que inevitavelmente irá diminuir os rendimentos;

1.2. Carência de amortização e juros em alguns dos passivos podem estar maquiando os rendimentos atuais e é difícil calcular como vai ficar o rendimento ao fim dessa carência;

1.3. Menciona carências, mas não fala até quando elas vão. Além de falar das carências como se fosse algo bom, realmente, é muito bom no curto prazo, mas no médio e longo prazo não é nada bom (juros sobre juros + correção monetária + juros sobre correção monetária)

1.4. 45% do fundo localizado no Rio de Janeiro, o contrato é forte e o cliente é a Via Varejo, mas imóveis no RJ geralmente são problemáticos;

1.5. Passivo (dívidas) maior do que ativos (imóveis), algo que assusta um pouco;

1.6. Contratos atípicos impedem que os aluguéis subam acima da inflação.