Todo FII tem seus defeitos #56: HSLG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Aumento expressivo do VP, na ordem de 8,9% sem haver qualquer incremento de renda via aluguéis. O fundo até aumento o rendimento em janeiro/2022, mas foi devido a não recorrentes (venda de imóvel);

1.2. Falta de transparência das despesas na DRE, o que seria “Outras Despesas” e “Despesas de Ocupação”?;

1.3. Problema da 1ª versão que foi solucionado: Não é possível relacionar os imóveis aos inquilinos, apenas o último, que tem a logomarca da Casas Bahia;

1.4. Problema da 1ª versão que foi solucionado (será se o gestor viu o meu post?): Não há informações sobre quais imóveis são Condomínios Logísticos;

1.5. Concentração excessiva na Via Varejo, dificultando o repasse de reajustes. Pode ter certeza que a Via Varejo é muito mais importante para o fundo do que o fundo/imóvel é para a empresa.

Todo FII tem seus defeitos #55: CVBI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. CRIs não ordenados por % PL, atrapalhando a análise dos CRIs mais representativos;

1.2. Inexistência de uma breve descrição dos CRIs, a maioria dos corporativos são de empresas pouco conhecidas, dificultando a análise do risco;

1.3. Mistura de indexadores, prefiro eu mesmo escolher a porcentagem de IPCA e CDI na carteira;

1.4. Não informa a razão PMT dos CRIs pulverizados, logo não tem como acompanhar a saúde de tais CRIs;

1.5. No passado esse fundo fazia empréstimo de pai pra filho, como pode ser evidenciado no seguinte ponto da primeira versão: “CRIs CLE A e B, que somados representam 13,6% do PL, possuem uma remuneração ridícula de CDI + 1,5%. Acho uma sacanagem quando gestores colocam esse tipo de CRI em carteira, subtraia as taxas de ADM e sobra apenas CDI + 0,42%. Parece que os gestores não se colocam no lugar dos cotistas”;

Todo FII tem seus defeitos #54: RVBI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Negociado com menos desconto do que outros FOFs, mas apresenta um DY maior do que a média do segmento;

1.2. 5% do PL em BBPO11, fundo de agências;

1.3. 8% do PL em AIEC11, fundo de lajes com 2 imóveis e 2 inquilinos, sendo que um deles estava querendo quebrar contrato atípico. Acredito que haja opções melhores no mercado que estão bem descontadas;

1.4. ¼ do fundo é de fundos da casa, e geralmente os FOFs não ficam girando tanto essas posições;

1.5. Concentrado em poucos FIIs;

1.6. Conseguiu ter um prejuízo de 100 mil reais em dez/21, mês muito positivo para o IFIX.

Todo FII tem seus defeitos #53: HOFC11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Taxa de administração sem o desconto é bem salgada (1,25% a.a.);

1.2. Fazer alavancagem sem a cobertura de Contratos Atípicos é bem imprudente, porém, a alavancagem não é exagerada

1.3. Ed. Birmann 20, que representa quase 1/3 do fundo, está com sérios problemas de vacância (64%) e a região onde o imóvel se encontra (Santo Amaro) também está com uma ocupação muito baixa. E dando uma olhada nos mapas é possível notar que ele está bem afastado dos demais prédios e percebe-se que não é uma área muito privilegiada, inclusive com várias residências na proximidade. Além de um rio passando bem em frente e rios cortando sampa não tem fama de serem dos mais cheirosos;

1.4. Uma parcela relevante do FII é locada para empresas de tecnologia, ou seja, maiores riscos de vacância devido a home office;

1.5. 7% do PL (antes era 13%) “sem correção”. Nunca vi algo assim, vou propor algo do tipo pro meu locador pra ver se ele aceita;

Todo FII tem seus defeitos #52: HSML11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Dezembro de 2021 e janeiro de 2022 não apresentaram rendimentos excepcionais, como geralmente acontece em fundos do segmento. E esse é um problema que já acontecia desde 2019

Fonte: Funds Explorer

1.2. Utilização de alavancagem para comprar uma unidade educacional da Kroton em cima do shopping, algo que não é o foco do fundo;

1.3. Baixa diversificação (apenas 5 shoppings);

1.4. Vendas e aluguéis ainda não tinham recuperado os valores de 2019 até o final do ano passado

Fonte: Relatório Gerencial HSML11

1.5. Quase 2/3 da ABL são de lojas âncora, que tem um cap rate menor, mais dificuldade em fazer reajustes e em caso de desocupação geram uma vacância relevante;

Todo FII tem seus defeitos #51: XPCI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Não distribui correção monetária, daí fica girando CRIs para poder fazer tal distribuição: rolo contábil por rolo contábil eu prefiro o mais simples;

1.2. Taxa Média da parte IPCA (5,5%) já é inferior as taxas do Tesouro Direto;

1.3. 7% investido em FIIs, sendo XPML11 a principal posição, fundo que não tem nada a ver com o XPCI11;

1.4. Mistura de indexadores (prefiro eu mesmo calibrar a quantidade de IPCA e CDI na minha carteira);

1.5. CRI General Shopping (10% do PL), empresa listada em bolsa (GSHP3) que raramente gera lucro. E o CRI em questão é para securitizar shoppings que estão no FII GSFI11, que de tão alavancado nunca distribuiu rendimentos, mesmo antes da pandemia. Tem as garantias reais, mas mesmo assim, IPCA + 5% é o que os CRIs do Pão de Açúcar estão pagando com muito menos risco;

1.6. Cheio de CRIs HG com taxas de juros de empréstimo de pai pra filho. Exemplo: CRI Almeida Júnior (~5% do PL) tem remuneração de CD + 1,5%, retira a Taxa de administração vai para CDI + 0,5%. Aproximadamente 1/4 do PL se enquadra no que acabei de descrever;

Todo FII tem seus defeitos #50: LVBI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Alocação lenta, não acompanho o FII, mas pelo histórico de rendimento do último ano, alocação da última emissão foi extremamente lenta;

1.2. AMBEV + Magazine Luiza representam mais de 20% do PL, não queiram ter essas 2 empresas como locatárias, elas esmagam os locadores;

1.3. Rápido ciclo imobiliário dos galpões logísticos: tempo de construção em média de 1 ano;

1.4. Barreiras de entrada fracas: Last Mile é até 35km do entorno do grande centro, logo terrenos para construção não são escassos, se comparados com outros setores;

1.5. Rendimento estagnado a quase 3 anos.

Todo FII tem seus defeitos #49: XPSF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Posição minúscula em shoppings (4%);

1.2. Posição em FIIs de papel High Grade (5% em RBRR11 e 4% em KNCR11), tais FIIs já não tem uma boa remuneração com uma taxa, imagina com duas;

1.3. Investimento em TGAR11, FII em que a gestão engole mais de 30% das receitas, daí o XPSF11 tem em média 20% das receitas direcionadas para pagamento de taxas, ou seja, tem que fazer uns bons trades para compensar o carrego dessa posição

1.4. Gestor parece ser bem ativo nos trades, mas deu uma bela escorregada no final de 2021, quando não conseguiu nada em ganho de capital mesmo com o IFIX subindo forte;

1.5. XP não passa muito tempo sem fazer emissão e o fundo já tem quase 500MM de PL, caso cresça ainda mais pode prejudicar sua capacidade de realizar trades;

Todo FII tem seus defeitos #48: RBRR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Taxa de gestão cara (1,00% a.a.) e Taxa de Performance de 20% sobre o que exceder o CDI, isso acaba machucando muito a distribuição, já que se trata de um fundo HG e os prêmios dos CRIs são baixos;

1.2. Cheio de CRIs empréstimo de pai pra filho, como o CRI Itaim Bibi AAA, que tem remuneração de CDI + 1,85%, que hoje representa quase 3% do PL, mas já representou 8%;

1.3. Exemplo de como a combinação dos 2 itens acima é perversa: CDI + 1,85% - 1,00% - 0,16% (20%*1,85%) = CDI + 0,70%, ou seja, caso venha a tributação não vai sobrar nada para o investidor;

1.4. Mais alguns exemplos de CRIs com taxas ridículas: CRI BTG Malls (CDI + 1,50% bruto e CDI + 0,4% líquido), CRI Iguatemi (CDI + 1,3% bruto e CDI + 0,24% líquido)

1.5. Antigamente possuía o CRI da Aliansce Sonae, que tinha remuneração de CDI + 0%, representando na época apenas 1,5%, mas na minha opinião não faz o menor sentido carregar um CRI desses. Não sei a quanto tempo ele está em carteira, mas imagina se estava na época de CDI a 2,00%, metade da remuneração ia para o cotista e metade para o gestor;

Todo FII tem seus defeitos #47: RBRP11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Alocação não chega a ser lenta, mas também não é rápida;

1.2. Mistura de 2 segmentos, lajes e galpões logísticos, apesar de que eu gosto do RBRL11;

1.3. Queda dos rendimentos, saindo de R$0,58/cota em 2020 para R$0,46/cota em 2021, a situação complicada das lajes contribuiu, mas acredito que foi a última emissão o principal responsável por esse cenário;

1.4. Taxas salgadas (1,18% a.a.), mas da pra desconsiderar, já que a gestão é bem ativa;

1.5. Não menciona quais os inquilinos, apenas o setor em que atuam;