Todo FII tem seus defeitos #46: KFOF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Apenas 24% da carteira em FIIs de papel (estava em 16% na primeira versão), como a maioria dos FOFs, uma concentração gigantesca em FIIs de Tijolos;

1.2. Posição relevante em BRCR11 (7,90%), FII de lajes que já sofria com vacância antes mesmo da pandemia;

1.3. Obteve um prejuízo com trades de R$0,21/cota em nov/21 e não conseguiu obter ganho de capital em dez/21, sendo que esses dois meses foram de alta expressiva do IFIX;

1.4. O item acima é um indicativo de que o fundo apresenta várias posições com PM alto;

1.5. Carteira divulgada com atraso de um mês;

Todo FII tem seus defeitos #45: XPML11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Demora na divulgação de dados, estou no começo de fev/22 e tendo que analisar dados de nov/21;

1.2. Fundo já pediu carência de seus CRIs 2 vezes, sendo que o fundo está com carência das suas dívidas desde março/2020 (serão 27 meses em carência no total), ou seja, juros sobre juros e correção da dívida pelo IPCA a mais de 2 anos;

1.3. Maioria do portfólio é desconhecida pra mim, não sei dizer se são ativos de alta qualidade como os do HGBS11;

1.4. Ameaça do E-commerce pode diminuir a procura por espaços e reduzir o aluguel médio. Apesar de que eu acredito que a demanda por espaços em Shoppings no Brasil deve se manter, mas o risco existe e não deve ser desprezado;

1.5. Dividend Yield inferior a seus pares (VISC11, MALL11...);

1.6. Uma parcela relevante da cota é a “marca” XP.

Todo FII tem seus defeitos #44: VIFI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Apenas ¼ do fundo em FIIs de papel. Não entendo o que gestores de FOFs tem contra fundos de papel, mesmo em momentos em que FIIs de papel estão bombando eles não compram essa classe de ativo;

1.2. Quantidade excessiva em Lajes Corporativas, esse pessoal que trabalha nessas lajes deve achar que esses tijolos são a 8ª maravilha do mundo;

1.3. Alocação de 5,7% em BRCR11, já perdi a conta de quantos FOFs tem esse FII lotado de vacância, mesmo antes da pandemia;

1.4. Carteira de FII de papel praticamente só High Grade, que já não tem uma remuneração muito alta com uma taxa, imagina com 2 então;

1.5. Fundo “nasceu” no final de 2019, que foi o topo do IFIX;

Todo FII tem seus defeitos #43: HGBS11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. 22% da carteira é de FIIs, ou seja, o cotista paga duas taxas;

1.2. Recuperação dos rendimentos em 2021 foi mais devagar do que de outros FIIs de shopping, como MALL11, HSML11 e VISC11;

1.3. Ameaça do e-commerce, apesar de que acredito que o impacto será limitado, o comércio online vai ser predominante em alguns setores, como por exemplo, eletrônicos, mas isso já vinha de algum tempo já. Agora certos comércios continuarão demandando espaço, por exemplo, roupas e calçados, muitos gostam de experimentar antes de comprar e outros se divertem no processo. Além de que o serviço possa vir a ocupar tais espaços, mas de qualquer forma, a competição por tais espaços será menor;

1.4. Competição menor pelos espaços vai levar a uma queda do aluguel;

1.5. Risco de novos imóveis adquiridos em emissões futuras não manterem o alto nível atual do portfólio. Na minha opinião, o FII nas condições atuais é perfeito, mas vocês sabem como gestoras são né, querem sempre crescer o fundo e, consequentemente, sua taxa de gestão. Não estou dizendo que os próximos imóveis serão de pior qualidade, mas o risco existe, assim como aconteceu com o VISC11 na compra dos imóveis da Ancar, que segundo relatos não são assim tão bons quanto o restante da carteira.

Todo FII tem seus defeitos #42: HGFF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Gestão não parece ser muito ativa nos trades, já que o ganho de capital em 2021 representou apenas 10% da receita;

1.2. Fundo nasceu no final de 2019, ápice da bolha do IFIX;

1.3. Comentário da 1ª versão (3T2021): Menos de 25% da carteira alocada em FIIs de papel, sendo que o momento está muito mais favorável para essa classe de ativos. Lajes corporativas sozinha quase empata com FIIs de papel, não entendo essa TARA que FOFs tem com lajes;

1.4. Apenas 13% em estratégia tática, ou seja, para Trades, entretanto, as taxas são de gestão ativa;

1.5. Provavelmente está tomando um fumo extremamente grande em HGRE11 (5,12% do PL);

Todo contrato tem os seus defeitos: Contratos típicos

1. Qualidades:

1.1. Aluguéis a valor de mercado;

1.2. Permite saber como o imóvel se desempenha em momentos de estresse;

1.3. Permite que haja reajustes acima da inflação quando o mercado permitir;

1.4. Geralmente são locados para mais de um inquilino;

1.5. Geralmente são imóveis menos específicos, o que facilita a comparação com pares;

1.6. Sem grandes surpresas ao fim do contrato.

 

Todo contrato tem os seus defeitos: Contratos atípicos

1. Qualidades:

1.1. Estabilidade dos rendimentos;

1.2. Contratos de longa duração;

1.3. Geralmente realizado com empresas com perfil de crédito excelente;

1.4. Pode ser combinada com alavancagem e melhorar a renda;

1.5. Permite passar por momentos de crise com maior segurança.

 

Como analisar um Youtuber/Influenciador

Hoje vou passar para vocês alguns pontos que vocês devem ficar de olho nos influenciadores que vocês acompanham:

1) Se o influenciador fica fazendo cálculos/projeções absurdamente otimistas pode ter certeza que ele está muito mais interessado em vender o peixe dele do que te ensinar. Não se iluda, o objetivo dos influnciadores é ganhar dinheiro (nada de errado nisso), te ensinar é apenas o meio, mas tem alguns que exageram e fazem de tudo para que você fique animado com o mercado de FIIs e compre o curso/assinatura dele;

2) Verifique se ao analisar fundos o Youtuber além de apresentar os dados básicos e qualidades dos fundos, também comenta sobre os defeitos e riscos. Já lhes adianto que nunca vi um influenciador que passaria nesse quesito, o único que ousa fazer críticas a fundos tem o problema de pegar no pé de forma exagerada com alguns gestores e pegar leve com outros;

3) Verifique se as análises possuem profundidade ou se são rasas demais. É óbvio que o influenciador vai querer deixar as análises mais profundas para a parte paga, mas se ele não deixa isso claro nos vídeos, tome cuidado;

Como analisar Fundos Logísticos

1) Verificar a porcentagem de imóveis Condomínio Logístico: Tais galpões são o fillet mignon dos fundos logísticos pelos seguintes motivos: são menos específicos, o que facilita a troca de inquilino; muitas vezes são multi-inquilinos, algo que aumenta o poder de negociação do fundo; geralmente possuem contratos típicos, que possibilitam reajustes acima da inflação e não tem surpresas ao fim do contrato; na maioria dos casos localização privilegiada, já que precisam estar melhor preparados para a saída de um inquilino;

2) Contrato atípico? Tomem cuidado com fundos Logísticos de galpões com contratos atípicos, são muito específicos e os inquilinos tem muito poder sobre o locador

3) Atende empresas de e-commerce? Melhor forma de avaliar a qualidade de um galpão, já que as operações dessas empresas exigem um imóvel moderno

4) Possui projetos de desenvolvimento? Preço de compra de galpões está nas alturas, a saída então é desenvolver por conta própria

5) Locais disputados: Cajamar, Extrema, Cabo Agostinho (Pernambuco), Rodovia Castelo Branco, próximos a portos, Etc.;

Todo FII tem seus defeitos #41: HGCR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Cheio de CRI indexado ao CDI com prêmios ridículos, verdadeiros empréstimos de pai para filho, fazendo com que o cotista de longa data sofresse bastante em 2020 e no começo de 2021 com rendimentos medíocres;

1.2. Não vejo motivos para ficar segurando resultados, quem investe em FIIs de papel tem que estar acostumado a rendimentos não linearizados;

1.3. 20% do fundo é composto por outros FIIs, sendo que nem falam quais são no Relatório Gerencial;

1.4. Para compensar os CRIs extremamente conservadores e aumentar a taxa média do fundo, os gestores parecem estar comprando CRIs que classifico como High Yield, vide o CRI Sforza e o CRI Rojemac;

1.5. O resultado do item acima é um fundo com taxas bem medianas;