Todo FII tem seus defeitos #34: VILG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Distribuía R$0,80/cota no começo de 2019 e hoje, mais de 2 anos e meio depois, está distribuindo R$0,64/cota, uma queda nominal de 20%, além de um IPCA de 17% durante esse período. Muito provável que essa queda tenha acontecido devido a aquisição de imóveis com Cap Rates bem baixos;

1.2. Rápido ciclo imobiliário dos galpões logísticos, observem que o galpão em desenvolvimento do fundo estava em “Greenfield” em dez/2020 e tem previsão de entrega no 2T/2022, apenas 1 ano e meio;

1.3. Apesar da euforia criada pelo mercado com galpões Logísticos, o aluguel médio do segmento está estagnado, como um dos gráficos do RG mesmo mostra

Fonte: Relatório Gerencial VILG11

1.4. Imóveis locados para AMBEV, que é um dos piores locatários possíveis, pode até ter um ótimo perfil de crédito, mas a empresa esculacha com o proprietário ao fim do contrato (pesquisem o caso do fundo GRLV11). E como são imóveis fora de grandes centros, só a AMBEV pode ocupa-los integralmente, então esperem quedas significativas ao final dos contratos;

Todo FII tem seus defeitos #33: BCFF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Baixa remuneração e historicamente não aparenta ser capaz de subir o Valor Patrimonial, ou seja, não entrega nem rendimentos e nem valorização do patrimônio;

1.2. Rendimentos estagnados há anos, na verdade caíram, ou seja, perda de poder de compra com o passar dos anos. Saindo de R$0,87/cota em nov/11 e uma década depois se encontra em R$0,50/cota;

1.3. FOF gigantesco, com mais de 2 bilhões de patrimônio, o que dificulta muito na realização de trades, já que são poucos os FIIs em que ele pode operar sem distorcer a cotação;

1.4. Maior taxa de administração que já vi em um FOF (1,25% a.a.);

1.5. Não se posicionou em fundos de papel indexados ao IPCA para aproveitar os rendimentos gordos devido a inflação elevada;

Todo FII tem seus defeitos #32: PVBI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentração excessiva em um inquilino, Prevent Senior, atua num bom segmento (saúde), mas é perigoso ter uma concentração de 50% em um inquilino;

1.2. Fundo de quase 1 bilhão de VP, então vai ser difícil diluir o empreendimento acima;

1.3. Precisa fazer emissões para diversificar, mas está sendo negociado abaixo do VP;

1.4. Já vi pessoas dizendo que a localização do imóvel mencionado acima não seja tão prime como muitos pensam;

1.5. Realização de emissão em um momento completamente desfavorável, que conseguiu captar apenas 30 milhões;

1.6. Alavancagem e contratos típicos não costumam combinar muito, mas como o fundo tem se mostrado resiliente na vacância, talvez esse não seja um empecilho;

Todo FII tem seus defeitos #31: KNRI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Emissões somente para clientes Itaú;

1.2. Rendimentos ficaram estagnados por 10 anos, distribuiu R$ 0,70/cota em fev/2011 e até jul/2021 distribuía R$ 0,69/cota;

1.3. Valor patrimonial crescente sem que a capacidade de distribuição aumentasse, em outras palavras, os imóveis valem mais, mas a renda gerada por esses imóveis não é maior;

1.4. Taxa de gestão cara, 1,25% a.a., enquanto tem gestão cobrando 0,75% a.a.;

1.5. Despesas em maio representaram 27% das receitas, fui verificar abril para ver se tinha algo errado e o número foi pior ainda: 34%!!! Fui verificar 1 ano atrás e 23%;

1.6. Aparentemente os custos de emissão são pagos pelo fundo, ou seja, não basta não ter direito de preferência, os cotistas ainda têm que pagar os custos para os clientes private;

Todo FII tem seus defeitos #30: BTLG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Fez emissão 400 em um fundo com mais de 100 mil cotistas, o que é uma baita sacanagem;

1.2. Taxa de emissão cara (3,72%);

1.3. Negociado a P/VP elevado, mas nada assustador e deve cair com a conclusão dos projetos de desenvolvimento;

1.4. Fez queima de caixa para impulsionar emissão.

Todo FII tem seus defeitos #29: VGIR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Taxa de performance de 20% é alta e possui um benchmark extremamente fácil de ser batido (100% do CDI), de forma que a Taxa de Performance é praticamente uma segunda Taxa de Administração;

1.2. CDI é manipulado pelo governo;

1.3. Mistura com CRIs IPCA, OK, tais CRIs tem bons Yields, mas FIIs com uma carteira que mistura índices já está cheio no mercado, acredito que o principal atrativo do VGIR11 seja a grande concentração em CDI;

1.4. CRIs com prêmios ridículos, como o CRI da Direcional pagando 104% do CDI, que representa 5,39% do PL. Aproximadamente 15% do PL estava em CRIs com prêmios medíocres na primeira versão dessa análise;

1.5. CRI Aliansce 145S com remuneração de 99% do CDI, sendo que nós investidores podemos conseguir facilmente LCI com 100% do CDI com proteção do FGC. E como as taxas do fundo são aproximadamente 1,92% a.a., significa que esse CRI em questão rende CDI - 1,92%;

Todo FII tem seus defeitos #28: RECX11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Gestão REC tem histórico de fazer emissões abaixo do Valor Patrimonial, inclusive recentemente tentou fazer uma em seu fundo de logística (RELG11) que causou um grande alvoroço nos fóruns;

1.2. Baixa liquidez;

1.3. Fundo extremamente pequeno, logo pode aumentar muito de tamanho em novas emissões e diluir boas posições ou alterar drasticamente a carteira;

1.4. Muitos FIIs (DEVA11, VSLH11, MFII11) da carteira estavam sendo negociados com muito ágio na época em que o fundo veio a mercado;

1.5. Não informa se tem lucros retidos a distribuir e nem o lucro não realizado;

Breve resumo das estratégias de Trades em emissões

Pré-arbitragem: Pessoa que já possui cotas do FII e vende (completamente ou parcialmente) antes da Data-Com Direitos de Subscrição.

Racional: Geralmente essa pessoa acredita que o fundo vai cair além do ajuste da emissão. Outro motivo é que com essa estratégia o investidor pode usufruir 100% dos rendimentos.

Exemplo: Quem vendeu IRDM11 em 16/07 (+/- R$127,00) conseguiu recomprar hoje (19/07) as cotas vendidas com o desconte do ajuste da emissão + um desconto de 2 a 2,5% (+/-R$120,00).

Minha avaliação: Vantajoso caso não haja fase de sobras na emissão ou você não queira subscrever sobras e montante adicional. Ou caso vc acredite que a cotação vá sofrer bastante, o que é muito comum quando a proporção de emissão é elevada, o que é o caso do URPR11 (100%).

Como analisar um FII de papel

1. Características básicas que você deve identificar

1.1. Tipo:

1.1.1. Corporativo: Verifique o segmento financiado e o tamanho das empresas

1.1.2. Pulverizado: Verifique a porcentagem por subordinação (Sênior / Mezanino / Subordinada); a porcentagem de projetos performados ou em desenvolvimento; a porcentagem em loteamento ou Multipropriedade.

1.2. Indexador:

1.2.1. Inflação: rendimento imprevisível (da para se estimar o mínimo), mas ao menos vc tem uma rentabilidade acima da inflação

1.2.2. CDI: rendimentos bem mais constantes e previsíveis, no entanto, você corre o risco de obter uma rentabilidade líquida negativa

1.2.3. Mix: Mistura Inflação e CDI

1.3. Risco/remuneração:

1.3.1. High Grade: CRIs corporativos de empresas grandes e famosas, principal garantia é o baixo risco de crédito da empresa

1.3.2. Middle Risk: CRIs corporativos de empresas médias, geralmente pouco conhecidas. Por não ter um risco de crédito tão bom, ter garantias reais é imprescindível.

1.3.3. High Yield: CRIs pulverizados ou CRIs corporativos de empresas pequenas. Risco de crédito bem inferior aos 2 acima, mas apresentam o maior pacote de garantias

2. Verificar se as taxas de administração são condizentes. Para FIIs CRI pulverizado acredito que até uns 1,20% a.a. esteja bom, para FIIs middle risk até 1,00% a.a. e para FIIs High Grade entre 0,6% a.a. e 0,80% a.a., se os prêmios dos CRIs forem muito baixos não dá para ter uma taxa de ADM elevada.

Como analisar um FOF

 Sei que você já ouviu por aí que FOF é uma ótima opção para iniciantes, mas discordo disso, tem que ter bastante experiência no mercado para identificar o momento correto de comprar um FOF e terceirizar o aproveitamento da onda de alta. Além de que você precisa ser capaz de analisar a carteira do mesmo, ao menos por alto, caso contrário, você estará dando um tiro no escuro e confiando cegamento seu dinheiro para um terceiro.

A seguir alguns pontos que você deve levar em consideração antes de comprar um FOF:

1. Possui posição relevante em KNCR11 ou SADI11? Critério eliminatório, ambos os FIIs possuem prêmios ridículos de CDI + 1 a 2%, tendo alguns casos com prêmios inferiores a 1%. Daí após 2 taxas de administração de 1,00% cada sobra quase nada para o cotista.

2. Quantidade relevante de FIIs de Papel High Grade: Sinal vermelho, a manutenção desse tipo de FII na carteira por muito tempo acaba machucando muito as distribuições.