Todo FII tem seus defeitos #117: XPPR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Exagerou na alavancagem. Sou uma pessoa favorável aos fundos tomarem dívidas, mas desde que de forma parcimoniosa e com contratos atípicos por trás, o que não é o caso aqui;

1.2. Em junho/2021 foi dado carência de juros e principal para a maior parte da dívida do fundo, então o rendimento atual está inflado, mais especificamente em 0,07/cota, devido ao fundo não estar tendo despesas financeiras com alguns dos passivos que possui;

1.3. Ao ter ganho carência o fundo passa a pagar juros sobre juros e como são 36 meses de carência, os juros compostos vão fazer uma festa aqui. Para piorar mais ainda a dívida está atrelada ao IPCA;

1.4. Além do passivo descrito acima, os outros 2 CRIs que o fundo deve também estão sob carência, que se encerra em jan/2023;

1.5. Fez uma emissão bem abaixo do VP;

1.6. Fim da RMG se aproximando (segundo semestre 2022) e 56% das receitas são provenientes desse “prêmio de locação”. Outro ponto aqui é que não vejo motivos para não divulgarem o mês exato em que o fundo irá parar de receber esse dinheiro

1.7. Movimentação estranha da cota antes da divulgação de Fato Relevante positivo (obtenção de carência nos CRIs), o que levou algumas pessoas a pensarem que houve vazamento de informações privilegiadas;

Todo FII tem seus defeitos #116: HGRE11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Queda nominal dos rendimentos, saindo de R$0,83/cota em abril/2009 para R$0,69/cota em agosto de 2021. Atualização 2ª versão: em junho de 2022 o rendimento se encontra em R$0,78/cota com a ajuda de receitas não recorrentes

1.2. Apesar da queda nominal dos rendimentos, há uma valorização expressiva do VP do fundo, tendo o IPO acontecido a R$100,00 e hoje o VP está acima de R$160,00;

1.3. Aproximadamente ¼ dos imóveis do fundo se encontram vagos e tal vacância tem sido persistente

1.4. Ausência de uma tabela dificulta a identificação de onde se encontra a vacância do fundo. Foi por acaso analisando o gráfico de ativos que consegui identificar onde a vacância está concentrada (Edifício Paulista Star). Tal imóvel se encontra completamente vago a mais de 2 anos (fui apenas até o RG de 2 anos atrás)

1.5. 2022 e 2023 com poucas revisionais, então não é de esperar reajustes acima da inflação nesses anos, mas pode ser algo positivo caso o mercado de lajes ainda esteja fraco nesses anos

1.6. Ausência de um gráfico básico: porcentagem por padrão construtivo dos imóveis. Sendo que muitos imóveis possuem classificação BB e alguns C;

Todo FII tem seus defeitos #115: KNCR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Taxa de administração cara (1,08% a.a.) para um fundo High Grade;

1.2. Emissões exclusivas para clientes Itaú;

1.3. Não deram desconto na taxa de administração nos meses em que a SELIC estava a 2%, tendo meses em que a gestora ficava com ¼ das receitas do fundo;

1.4. Lotado de CRIs empréstimo de pai pra filho, como o CRI MRV Engenharia, que representa 7,4% da carteira e possui remuneração de CDI + 0,95%, ou seja, deduzindo as taxas do fundo, o que chega no bolso do investidor é inferior a 100% do CDI. Há casos ainda mais graves, como o CRI da Cyrela (CDI + 0,32%). Tópico da 1ª versão dessa análise (final de 2021);

1.5. Antes da SELIC a 2% o fundo possuía operações com remunerações menores ainda, como CDI + 0% e 104% do CDI, o link a seguir é do RG de janeiro de 2020, de onde tirei tais dados:

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=74685&flnk

1.6. Felizmente os CRIs dos pontos acima não se encontram mais na carteira, mas ainda há alguns com remuneração que não fazem sentido para o cotista, como o CRI São Carlos (4% do PL) cuja taxa é CDI + 1,09% a.a., ou seja, o que chega líquido para o cotista é CDI + 0,01% a.a.

Todo FII tem seus defeitos #114: SNFF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Grande exposição do fundo a mídia faz com que o fundo seja negociado a P/VP superior aos demais FOFs, proporcionando menos janelas de entrada. Em contrapartida isso pode ser bastante benéfico em momentos de euforia do mercado;

1.2. Legal fazerem o Relatório Gerencial interativo em Power BI, mas seria bom ter uma versão em PDF também, principalmente para os cotistas menos modernos;

1.3. No início o fundo possuía uma posição não desprezível em FOFs, algo que considero negativo devido ao carrego pesado das operações, já que há uma Tripla Taxação (Taxa do SNFF11 + Taxa FOF + Taxa fundos dentro o FOF). Comprar FOFs super descontados podem até fazer sentido para as pessoas físicas, mas para outros fundos não;

1.4. Não abrir a posição dos FIIs investidos nos primeiros Relatórios Gerenciais foi uma baita bola fora;

Todo FII tem seus defeitos #113: KISU11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Risco de tomar prejuízos ao ter que fazer rebalanceamentos da carteira. Estou ciente de que a gestão não precisa realizar as trocar imediatamente, mas se quiser realmente seguir o índice, em algum momento terá que fazer vendas com prejuízo. Atualização 2ª versão: uma olhada na DRE do fundo mostra que os prejuízos têm sido frequentes

 

1.2. Vários fundos que não me agradam e o fundo não vai poder se livrar: BRCR11, KNCR11, BBPO11, RBVA11, GTWR11, MXRF11 e HGRE11;

Comprando PETR4 sem se cagar nas calças!!!

Abaixo reproduzo uma dica que dei no ClubeFII e que se mostrou bastante exitosa. Tal oportunidade não deve se repetir, mas é bom para visualizar como as opções podem ter 1001 utilidades.

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A Petrobrás deve pagar facilmente mais de 10% de Yield no próximo dividendo a ser divulgado em breve e uma PUT ATM para 19/08 custa cerca de 3,7% do valor do papel.

Da pra conseguir uns 6 a 8% sem muita dor de cabeça.

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Para os menos entendidos em opções dou um exemplo:

Cotação PETR4 (Fechamento 22/07): R$29,33

PUT ATM PETRT359 (Strike R$29,44 / vencimento 19/08): R$1,08

https://opcoes.net.br/opcoes/bovespa/PETR4

Chute dos dividendos: R$3,00 a R$3,60/ação

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O que aconteceu:

Petrobrás divulgou um dividendo extraordinário de R$6,73/ação

Algo que proporcionaria uma rentabilidade via dividendos de 22% (6,73)/(29,44+1,08) estando protegido.

https://www.infomoney.com.br/mercados/petrobras-petr3petr4-anuncia-pagamento-de-dividendos-de-r-673-por-acao/

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Contexto: Barril de petróleo acima de U$100,00. Bolsonaro fazendo críticas aos lucros da Petróbras e chances de Lula voltar ao poder fazem com que PETR4 seja negociada muito barata. Bolsonaro cobrando que estatais antecipem dividendos para cobrir gastos com a PEC das bondades.

Garantias de um jeito diferente

- Sem garantias = Confia!

- Aval dos sócios = quando der merda e eu estiver endividado até o talo eu não vou transferir meus bens para parentes ou meu cachorro, para que meus credores possam tomar meus bens em caso de Default

- Cessão de direitos futuros = Toma que a pica é tua

- Alienação fiduciária = garantia de verdade

- Fundo de reserva = me empresta um pouco a mais para eu montar um fundo de reserva

Todo FII tem seus defeitos #112: VCJR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Emissão exclusiva para clientes Itaú, sem direito de preferência. Na emissão mais recente esse problema foi bem minimizado com a queda das cotações no secundário, que foram pressionadas pela atualização do preço de emissão pelo VP do dia;

1.2. CRIs Hotel Fasano (12% do PL) é de propriedade da Gafisa, empresa listada em bolsa que se encontra em Turn Around. Os atenuantes desse CRI são que ele é desenvolvido pela Even e o hotel está localizado no Itaim Bibi, região de alta liquidez

 

1.3. Disseram em uma Call comigo e posteriormente com o Baroni que iriam criar um Relatório de Risco, inclusive chegaram a me mostrar como estava ficando, mas parece que não quiseram prosseguir adiante. Provavelmente desistiram da ideia porque investidor de FIIs não lê nem relatório gerencial, muito menos um relatório de risco, mas acredito que um descritivo mais detalhado no site do fundo seja válido;

1.4. CRI Cyrela com remuneração de apenas IPCA + 3,91%. Provavelmente foi uma compra durante o período em que as taxas de juros estavam baixas, entretanto a representatividade desse CRI não abaixou muito mesmo com amortizações e emissões, já que em julho de 2021 tal CRI representava 7,8% do PL e hoje representa 7,40% do PL

 

Todo FII tem seus defeitos #111: VIUR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Gestão Vinci, que tem demonstrado ser muito criativa na hora de aumentar o PL do fundo e não se importar em fazer emissões abaixo do VP;

1.2. Me recordo de comentários acerca de compras caras;

1.3. 92% do PL em contratos atípicos, para saber o porquê não gosto desse tipo de contrato veja o post abaixo, mas de forma simplificada: compras caras, vacância escondida, aluguel descolado do mercado, etc

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/todo-contrato-tem-os-seus-defeitos.html 

1.4. Se diz um fundo de Renda Urbana, mas parece mais um fundo educacional, com 78% do portfólio atual nesse segmento

Todo FII tem seus defeitos #110: BRCR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Retrospecto horrível, hoje em dia paga menos do que a 12 anos atrás (R$0,47 em abril/2022 e R$0,50 em novembro/2010)

1.2. A maior taxa de gestão em FII de tijolo que eu conheço, 1,35% a.a. já com desconto, sem desconto seria 1,75% a.a. Ao menos é sobre o valor de mercado, o que ameniza um pouco. Atualização 2ª versão: reduziram para 1,10% a.a.;

1.3. Imóvel CENESP, que se encontra numa localização extremamente afastada e sofre com vacância a muitos anos;

1.4. Possui uma dívida relevante de quase 1 bilhão de reais (aproximadamente ¼ do ativo) e o Relatório Gerencial não possui uma seção específica para os passivos do fundo;

1.5. Foi forçado a recomprar o imóvel Torre Almirante (Rio de Janeiro e com alta vacância) por um preço maior do que vendeu alguns anos antes. Condição maravilhosa para quem comprou o imóvel do fundo e péssima para o cotista;

1.6. Vacância persistente desde antes da pandemia, piorou mais ainda depois disso e mesmo após o fim da pandemia a vacância não tem demonstrado melhora, enquanto outros fundos já vêm apresentando uma evolução nesse indicador