Segmentos dos CRIs: Residencial

Residencial / Incorporação Vertical / Real Estate

Os CRIs que financiam projetos residenciais e de incorporação vertical são os mais frequentemente encontrados nos fundos de papel da atualidade, vou falar dos 2 e do segmento de Real Estate em um único tópico porque possuem muitas semelhanças e podem se sobrepor. Por exemplo, quando um gestor classifica um CRI como sendo residencial pode estar falando tanto de um empreendimento horizontal (condomínio), como de um projeto vertical (prédio). E quando classifica como Real Estate pode ser ainda mais abrangente, podendo ser um projeto tanto horizontal, quanto vertical, voltado para residências ou não.

Daqui em diante irei utilizar o segmento residencial para me referir tanto a projetos residenciais horizontais, como verticais, utilizando incorporação vertical apenas quando for necessário segregar os 2 tipos.

Além disso, CRIs residenciais aparecem em todo tipo de fundo de papel, dos Ultra High Grade até os Ultra High Yield, para facilitar a exposição das características vou dividir em 2 grupos, Residenciais High Grade e Residenciais High Yield.

Residenciais High Grade

Nesse subgrupo estão os projetos residenciais incorporados/construídos (incorporadora faz o projeto do empreendimento, vende e às vezes constrói também, construtora apenas constrói, apesar de ser muito comum se referir a incorporadoras como construtoras) por empresas de grande porte, algumas delas listadas em bolsa.

Identificar esse subgrupo é fácil para quem tem familiaridade com as empresas de construção da bolsa, mas quem não tem essa familiaridade pode identificar pela taxa dos CRIs, que é muito abaixo dos residenciais high yield.

A principal garantia nesses CRIs é o balanço da empresa, mas também é muito comum terem alienação fiduciária. Via de regra são CRIs muito tranquilos, por isso não irei me alongar nesse subgrupo.

Segmentos dos CRIs: Multipropriedade

Diversificação é algo primordial para investidores e um dos pontos de diversificação que você deve aplicar na sua carteira de fundos de papel é a exposição por segmentos, tome cuidado para não investir em fundos diferentes, mas com exposição aos mesmos segmentos. Para calcular sua exposição aos segmentos dos CRIs utilize a minha planilha para fundos de papel.

Planilha da papelada:

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1bdVMn-157egULDMexsANX05jUvhEirkzL50yYhcqdiE/edit#gid=173389323

Na imagem a seguir exemplifico a concentração por segmento de uma carteira concentrada, mesmo tendo 6 FIIs de papel de gestoras diferentes (LIFE11, HABT11, HCTR11, KIVO11, NCHB11 e URPR11).

Fonte: Arquivo pessoal

Já na próxima imagem exemplifico uma carteira muito mais saudável do ponto de vista da concentração por segmento dos CRIs.

Fonte: Arquivo pessoal

Características dos Segmentos de CRIs

Explicado como calcular a sua exposição aos segmentos, no restante dessa seção irei trazer as principais características dos segmentos que mais aparecem nos fundos de papel, deixando os segmentos de FIAgros e FI-Infra para as seções dessas classes de ativos.

Investidores com um pouco mais de experiência podem pular essa parte ou passar de forma mais rápida.

Multipropriedade

Com certeza o segmento mais polêmico do mercado, nos CRIs desse segmento os recursos são empregados para financiar a construção de resorts de segunda moradia em que os apartamentos são divididos em cotas que dão acesso a 1 ou 2 semanas de uso pelo seu titular. O fluxo de recebíveis dos CRIs é advindo das prestações pagas pelos devedores pessoa física que adquirem essas cotas de multipropriedade.

Poder de compra em Fundos de Papel

Os rendimentos de fundos de recebíveis não são atualizados pela inflação, portanto perdem poder de compra ao longo dos anos, caso você não reinvista parte do que recebe. Este é um ponto de atenção muito importante para quem investe em fundos de papel, principalmente para aqueles que conseguirem a independência financeira cedo e se sustentarem apenas com o rendimento de fundos imobiliários, ações e renda fixa.

Primeira coisa, este não é um defeito dos fundos de papel, mas uma característica dessa classe de ativos, então cabe a você compreender a questão e saber como contorna-la.

Os fundos de papel perdem poder de compra ao longo dos anos porque nos rendimentos estão inclusos os juros (prêmio) e a correção monetária (inflação), e, portanto, a distribuição dessa inflação faz com que os rendimentos distribuídos pelo fundo não cresçam com o tempo.

Observe na imagem abaixo como o rendimento de VRTA11, um fundo de papel bem antigo, não evoluiu ao longo dos anos (as altas e baixas no rendimento observadas em alguns períodos são consequência das flutuações da inflação). Reforço, esse comportamento é o esperado para o rendimento de um fundo de papel.

 

Fonte: https://www.fundsexplorer.com.br/funds/vrta11

Qual a relação entre contratos atípicos e desova de imóveis

Postagem em resposta a pergunta de um seguidor do Blog

Antes de começar é bom deixar claro que esse é um tema controverso, que muitos se irritam quando toco no assunto, por estar questionando a idoneidade dos gestores.

Nessa postagem trago uma explicação sobre como identificar desovas e um exemplo real (último tópico). No meio da postagem também tem um tópico que abordo contratos atípicos:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/10/o-que-pode-dar-errado-em-fundos-de.html

Que informações procurar em um Relatório Gerencial de FII de papel

Neste capítulo exponho as informações que considero fundamentais acompanhar mensalmente nos FIIs investidos ou com pretensão de comprar. Essa leitura difere da análise que é feita no primeiro contato com o fundo, onde o investidor deve coletar informações básicas sobre o fundo, como forma de distribuição de rendimentos, enquadramento de risco, etc.

Resultado x Distribuição (+/- reservas?)

Após ler a parte introdutória do Relatório Gerencial (RG), que na maioria das vezes é inútil*, procuro pela DRE para comparar o rendimento distribuído com o resultado auferido no mês. Daqui obtenho minha primeira informação essencial: o fundo está distribuindo todo o resultado, ou está consumindo reservas, ou ainda, está formando reservas. O próximo passo é tentar extrair alguma conclusão a partir de uma das 3 opções citadas:

- Distribuindo todo o resultado: particularmente gosto de fundos que distribuem todo o lucro auferido, mas é bom observar se essa política de distribuição não irá causar uma volatilidade negativa no rendimento anunciado, geralmente causada por um ou mais meses com inflação muito baixa.

O fundo VCJR11 é um excelente exemplo do que acabei de falar, esse é um fundo com foco em CRIs indexados ao IPCA que distribui pelo Lucro Contábil e não costuma fazer reservas. De posse dessa informação eu consigo prever com antecedência quando vai vir rendimentos fracos, e então tomar a decisão de vender provisoriamente ou ficar a postos para uma compra oportunista na Data Ex rendimentos.

Como identificar boas oportunidades de Trades em FIIs

A seguir exponho alguns indicativos de que determinado fundo pode ter uma boa valorização num futuro próximo (curto e médio prazo).

A maioria dos exemplos são com fundos de papel porque considero que essa classe de FIIs tem um comportamento mais previsível. Prefiro utilizar os fundos de tijolos para trades tentando captar a reversão da curva de juros.

Fundos com histórico de ágio

Como identificar: O mercado de FIIs é cheio de fundos queridinhos pelos investidores, fundos estes que atingem patamares muito elevados quando o mercado entra em modo euforia. Por isso eu busco me posicionar em fundos com histórico de ágio no passado já pensando que em algum momento o pessimismo vai passar, influenciadores vão falar do fundo e o mercado vai voltar a colocar dinheiro no ativo.

Para identificar quais fundos vão “bombar” no mercado de alta verifique o preço que o fundo atingiu no período de bonança. Também é muito útil escolher fundos que são populares (tem muitos cotistas e muito espaço na mídia).

É fundamental checar se o fundo manteve os fundamentos que levaram a alta expressiva no passado.

Exemplo (URPR11): O Urcão manteve um ágio imenso por longos meses em 2022 devido a altos rendimentos, em 2023 o fundo perdeu o ágio e atualmente é negociado com bastante desconto frente ao VP. Essa inversão se deu por aversão a fundos High Yield (as bombas dos fundos Hectare explodiram nesse ano) e rendimentos abaixo dos observados em anos anteriores.

Apesar de URPR11 estar bastante posicionado em Multipropriedades, ainda não há fortes indícios de que esses empreendimentos vão dar default e os rendimentos caíram por causa da deflação / inflação baixa, no entanto, uma hora ou outra a inflação volta com força no Brasil e isso deve se refletir nos rendimentos.

Outro fator que me faz pensar que URPR11 irá recuperar os tempos áureos é que a queda da SELIC vai fazer os rendimentos dos FIAgros caírem significativamente, fazendo com que pessoas que querem rendimentos altos procurem outros fundos que não dependam da SELIC alta para pagar mais de 1% a.m., e o Urcão se encaixa nesse perfil. Ou seja, quando reduzir a quantidade de fundos pagando o desejado 1% a.m., URPR11 vai chamar mais atenção, pois mesmo com inflação baixa o fundo é capaz de pagar essa porcenntagem sobre o VP.

O que pode dar errado em Fundos de Tijolos (Teoria e Prática)

Alavancagem frágil / mal estruturada

Como identificar: O primeiro passo para se identificar uma alavancagem malfeita é comparar o tamanho da dívida (passivo) com o ativo, muitos gestores já colocam essa informação no relatório gerencial, mas caso não contenha, basta pegar os dados de ativo e passivo no informe mensal.

E qual é a porcentagem saudável de uma dívida? Depende... Depende do segmento, lajes, que é um segmento bem volátil eu tenho uma tolerância bem baixa a alavancagem, já shoppings, que tem demonstrado uma alta resiliência, tenho uma tolerância muito maior. O tipo de contrato interfere muito também, quanto maior a porcentagem de contratos atípicos, maior a tolerância a dívidas. Um terceiro fator é a diversificação de inquilino/imóveis, quanto maior, mais tolerância a alavancagem.

Como é feito o cálculo do Valor Patrimonial para cada tipo de fundo

Fundos de Fundos (FOFs)

Como funciona: Certamente o tipo de fundo mais simples de se entender como é feito o cálculo do Valor Patrimonial (VP), já que é basicamente o Valor de Mercado (VM) ponderado dos fundos investidos pelo FOF. Logo, se os fundos dentro do FOF valorizam, o VP do FOF aumenta e vice-versa.

Confiabilidade: Total, mas fica desatualizada rapidamente

Comentários:

- Antes de realizar a compra confira o último VP divulgado, se houver vários dias desde a divulgação do VP, geralmente até o dia 15 no informe mensal, observe o comportamento do IFIX desde então, se subiu ou se caiu;

- Alguns fundos divulgam o VP diário do fundo, procure por essa informação nos sites do fundo;

- Hedge Funds possuem cálculo idêntico para a parcela investida em FIIs, mas é de esperar que esse tipo de fundo invista em outros instrumentos, como CRIs e FDICs, que possuem precificação bem diferente;

- Algo importante de ser observado é o Duplo Desconto do FOF, que compara o Valor de Mercado do FOF com a Soma Ponderada do Valor Patrimonial dos fundos investidos. Em 2023, quando FOFs e seus fundos investidos estiveram com descontos relevantes, foi muito comum gestores trazerem nos Relatórios Gerenciais gráficos de Duplo Desconto como o apresentado abaixo.

 

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=519753

Resumo das estratégias de Trades em emissões

Pré-arbitragem:

Pessoa que já possui cotas do FII e vende (completamente ou parcialmente) antes da Data-Com Direitos de Subscrição.

Racional: Geralmente essa pessoa acredita que o fundo vai cair além do ajuste da emissão. Outro motivo é que com essa estratégia o investidor pode usufruir 100% dos rendimentos, algo que deve ser considerado principalmente quando a taxa de juros está baixa, devido aos recibos remunerarem a 100% do CDI bruto durante algum tempo.

Exemplo: Quem vendeu IRDM11 em 16/07/21 (+/- R$127,00) conseguiu recomprar hoje (19/07/21) as cotas vendidas com o desconto do ajuste da emissão + um desconto de 2 a 2,5% (+/-R$120,00).

Minha avaliação: Vantajoso caso não haja fase de sobras na emissão ou você não queira subscrever sobras e montante adicional. Ou caso você acredite que a cotação vá sofrer bastante, o que é muito comum quando a proporção de emissão é elevada. Excelente também caso haja oferta pública e você acredite que consiga recompor 100% da sua posição via oferta.

Importante lembrar que em 2021, quando vimos um mercado extremamente aquecido e emissões muito disputadas, as cotações subiam quando se anunciava uma emissão, pois comprar em emissão era a única forma de não comprar com ágio extremo certos fundos.

Exemplo Real (HGRU11):

Em meados de 2023 a gestão do HGRU11 anunciou que iria realizar uma emissão em breve, mas não divulgou datas, pois precisava resolver algumas pendências para que pudesse incorporar o fundo MINT11.

Dentre as informações divulgadas está o Preço de Emissão, que será R$126,96 (com custos), enquanto isso o fundo está sendo negociado na casa dos R$138, ou seja, 11 reais a mais do que o preço de emissão.

Fonte: Google

Como serão emitidas muitas cotas novas, será uma emissão de 1,2 bilhão de reais, muitos investidores estão vendendo suas cotas já prevendo que a cotação no secundário irá cair bastante quando a emissão realmente começar. Essa recompra pode ser feita antes da Data Com Direitos, caso a pessoa queira participar da emissão, ou depois da Data Com, quando a cotação deve sofrer duramente com o ajuste da emissão e pessoas arbitrando.

Operando a VOL de fundos imobiliários (03/08/23)

Introdução

Já postei vários trades, mas dessa vez trouxe prints do Book de Ofertas para que ficasse mais claro minhas decisões de compra e venda.

Operacional

VCRI11: Compra sustentada

No trade de ontem mostrei um trade em que vendi URPR11 sendo que tinha várias ordens acima da minha me dando cobertura, o mesmo racional pode ser feito na posição comprada. Veja no print abaixo que haviam ordens grandes (para a liquidez do ativo), isso me proporcionou tranquilidade para me posicionar.

Minha ordem de compra (com dinheiro da corretora) nos R$8,62 foi executada aos poucos por um robô. Completada a fase de compra, coloquei uma ordem de venda (R$8,67) abaixo das maiores ordens de venda no Book. Após alguns minutos minha venda foi executada.

Terminado um ciclo de compra/venda, inicie outro trade e comprei o mesmo lote de cotas dessa vez a R$8,61. O problema do segundo ciclo é que o pregão estava acabando e não pude esperar minha ordem ser executada pelo robô e tive que "agredir" o book.

No primeiro ciclo tive um lucro de R$0,05/cota e no segundo ciclo R$0,04/cota, ou seja, R$0,90/cota em base 100.

Fonte: Arquivo pessoal