CRIs que deram problema: CRI Loteamento Goiás

Fundos envolvidos: Fundos da Hectare e Devant

Breve descrição: Como o próprio nome diz, se trata de um loteamento no estado de Goiás, mas desde muito antes já me trazia estranheza não conter o nome do incorporador. E posteriormente vim a descobrir o provável motivo da omissão do nome da loteadora: circula nas mídias sociais que uma das sócias do grupo RTSC, que é a Holding proprietária das gestoras Devant e Hectare, possui participação nesse loteamento, o que implica em conflitos de interesses e explica muito do que aconteceu nas negociações quando o CRI passou por estresse.

O que aconteceu: Originalmente esse CRI possuía indexação ao IGPM, o que ajuda a explicar os desenquadramentos das razões de garantia, vide que o IGPM chegou a rondar a casa dos 20 a 30% a.a. por bastante tempo, o que fez aumentar muito o saldo devedor do CRI. Ademais, durante essa época foi muito comum os incorporadores não repassarem toda a inflação para os devedores pessoa física, sob pena de aumentar muito os distratos, o que iria comprometer ainda mais a situação da empresa.

Durante muitos meses o CRI ficou com Razão PMT desenquadrada, o que já indicava que a operação não estava muito bem.

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=405488

CRIs que deram problema: RioPet

Fundos envolvidos: BTCI11

Breve descrição: CRI Corporativo da empresa RioPet, que é o principal fornecedor nacional de embalagens Pet do Brasil, sendo responsável por 95% da demanda brasileira.

O que aconteceu: No final de 2022 a empresa deixou de honrar as suas obrigações, então foi convocada uma assembleia a fim de se executar a dívida (tomar o imóvel dado como garantia). Pouco depois a empresa entrou com um pedido de recuperação judicial.

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=392233

CRIs que deram problema: CRI Ipatinga

Fundos envolvidos: ARRI11

Breve descrição: CRI de um loteamento na cidade de Ipatinga.

O que aconteceu: Nesse caso foi descoberto em meados de 2022 que o incorporador estava desviando as parcelas pagas pelos devedores pessoa física (quem comprou os lotes), o que é crime e motivo mais do que suficiente para decretar o vencimento antecipado do CRI (obrigar o devedor a recomprar a dívida). A seguir trecho do relatório gerencial da época sobre o acontecido:

Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=339596

 

No final de 2022 os gestores fizeram o provisionamento do CRI (“PDD”), ou seja, de forma conservadora consideraram a dívida como causa perdida, no entanto, devem recuperar parte ou a integralidade do valor investido.

CRIs que deram problema: Nova Sousa

Fundos envolvidos: URPR11

Breve descrição: Título de dívida para financiar as obras de um loteamento na cidade de Souza-PB.

O que aconteceu: Esse foi um dos CRIs que passou pelo período de IGPM elevado em 2021 e que posteriormente modificou o indexador para IPCA, sendo reajustado fortemente por esse indicador também posteriormente. Como o empreendedor não conseguia repassar todo o IGPM, acabava tendo que absorvê-los.

Fonte: https://www.bases.org.br/noticias/2021/06/08/igpm-dispara-e-gera-preocupacoes.html

Além do IGPM de dois dígitos o empreendimento sofreu com um péssimo desempenho de vendas, que era de 51% em fev/21 e em março/23 se encontra em apenas 61%. E para completar durante o período de construção houve problemas e a construtora teve que ser substituída.

Fonte: https://www.urcacp.com.br/_files/ugd/a7871c_57e364f147304db0b0e50afe904b9b3e.pdf

 

A gestão Urca argumentando estar insatisfeita com a estratégia comercial da loteadora mostrou-se interessada em tomar o controle do empreendimento. Está sendo negociada então a dação de pagamento de 630 lotes performados e outros 3911 lotes não performados, sendo que o VGV (Valor Geral de Vendas) dos performados já é capaz de cobrir o saldo devedor do CRI.

CRIs que deram problema: Serpasa

Fundos envolvidos: VCJR11, VCRI11, VICA11, VCRA11 e BTAL11

Breve descrição: CRI de uma empresa agrícola cujos recursos foram utilizados para financiar um projeto Greenfield, ou seja, do zero.

O que aconteceu: Devido a atrasos com liberação de licenças a usina de cana-de-açúcar que deveria começar a operar no primeiro semestre de 2022, teve autorização de funcionar somente no início de 2023.

Com o atraso no início da operação o Fundo de Juros não foi capaz de absorver todo o período não operacional do projeto, e para que o CRI não ficasse inadimplente os devedores venderam outros ativos não estratégicos para honrar as parcelas do CRI.

CRIs que deram problema: Calçada (Hotel Vogue)

Fundos envolvidos: FLCR11 e MCCI11

Breve descrição: Se trata de um CRI cujo lastro é um hotel localizado no Rio de Janeiro

O que aconteceu: A devedora pediu recuperação judicial no começo de 2022. E para complicar a empresa colocou a securitizadora/fundo como credora quirográfica, ou seja, sem garantias reais, o que não é verdade. Posteriormente a devedora reconheceu a alienação fiduciária do imóvel ao CRI.

Desde então o devedor vem pagando as parcelas de juros sem fazer uso do fundo de reserva, o que demonstra preocupação por parte do devedor de que o imóvel seja alienado, já que o LTV da operação é muito baixo (valor do hotel supera em muito a dívida).

CRIs que deram problema: Languiru

Fundos envolvidos: VGIA11

Breve descrição: CRA antecipando recebíveis agrícolas da cooperativa Languiru, que atua no Rio Grande do Sul. A empresa foi fortemente impactada pelo aumento de custos com insumos agrícolas e queda dos preços de venda de suínos e aves.

O que aconteceu: O mercado veio a saber da situação crítica da cooperativa por meio de uma carta direcionada a bancos credores pedindo um alongamento do prazo de pagamento. Só depois que a notícia se espalhou que os gestores comentaram a situação da empresa em Fato Relevante. No entanto, as dificuldades financeiras já eram de conhecimento de pessoas mais próximas do negócio. A seguir reproduzo integralmente a carta aos bancos credores:

CRIse nos FIIs de papel: Coteminas, uma reestruturação bem-feita

Fundos envolvidos: VCJR11, DEVA11 e PORD11

CRI Corporativo da Coteminas, uma empresa do segmento têxtil, que assim como outras empresas do segmento vem sofrendo com a concorrência com produtos que vem da China. No momento em que escrevo (abril/2023) o governo Lula desistiu de taxar importações vindas da China, mas a empresa Shein parece estar interessada em fechar acordo com a Coteminas para produção local, o que fez com que as ações da companhia subissem mais de 100% após a divulgação da notícia.

A parceria descrita acima deve melhorar bastante o resultado da empresa e reduzir o risco do CRI, no entanto, antes disso começaram a surgir notícias sobre a crise na empresa, o que obrigou as gestoras a se posicionarem. A seguir compartilho o posicionamento da Gestora Polo (PORD11) e posteriormente a minha opinião:

Como identificar fundos de papel High Yield e avaliar seu risco

 Antes de prosseguir com a leitura dessa postagem é imprescindível um bom conhecimento sobre garantias. Uma boa opção de estudo é minha postagem sobre o tema:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2023/04/garantias-dos-cris-pulverizados-2.html

Diferenciar fundos High Yield, Middle Risk e High Grade em alguns casos causa polêmica, já em outros é unânime. Com o tempo adquirimos um “sensor” de risco, mas enquanto você não obtém essa habilidade deixo abaixo alguns tópicos que o investidor deve procurar nos fundos que deseja.

Fatores de risco:

- Classificação: Aqui as 2 opções são CRIs corporativos ou pulverizados, o mercado costuma associar o primeiro a CRIs High Grade, enquanto o segundo é associado a fundos High Yield. Essa associação é feita devido a um ter como devedor empresas e o outro a pessoas físicas, no entanto, nem sempre isso é verdade, um CRI pulverizado bem estruturado pode ser muito mais seguro do que um corporativo.

Nos corporativos as informações são escassas e quase sempre não conseguimos antecipar os defaults, já nos pulverizados é possível saber que a operação está dando problema através da análise da cobertura da cessão fiduciária (a quantidade de dinheiro que a carteira de recebíveis está gerando versus a parcela a ser paga).

Nos CRIs pulverizados o resultado da operação independe (em parte) situação da empresa devedora, já que o fluxo de recebíveis passa a cair diretamente na conta do CRI.

- Segmento: Há 3 segmentos que são muito associados a fundos High Yield, são eles: Multipropriedade, loteamentos e incorporação vertical de construtoras de pequeno ou médio porte. Detalho um pouco desses segmentos, começando pelo mais arriscado.

Diante dos eventos em 2023 com empresas de Multipropriedade ficou mais claro ainda que esse segmento é problemático, para compensar o risco precisaria de uma taxa muito alta, mas quanto mais alta a taxa, mais o devedor fica sufocado. Então não tem jeito, o melhor é diminuir a mão em fundos com esse segmento em carteira, algo que deve ser mais fácil daqui em diante, vide que o filme das Multipropriedades ficou queimado no mercado.

Garantias dos CRIs pulverizados 2

Antes de começar vou fazer uma breve diferenciação dos CRIs Corporativos dos CRIs Pulverizados.

CRIs corporativos são aqueles onde o devedor é uma empresa. Já no CRI Pulverizado o devedor também é uma empresa, mas nesse caso ela cede uma carteira com a dívida de centenas ou milhares de pessoas físicas, sendo assim o CRI recebe dinheiro diretamente das pessoas físicas e a empresa só é acionada caso essa carteira de recebíveis não seja suficiente para pagar as prestações.

Após a leitura desse material procure pelas postagens que pretendo fazer sobre CRIs que deram problema.

A seguir apresento as garantias / medidas de segurança mais comuns em CRIs Pulverizados:

1º) Cessão de recebíveis em conta separada: Nos CRIs pulverizados os recebíveis de um ou mais empreendimento são cedidos para o CRI, de forma que quando os devedores pessoa física paguem o dinheiro vá para uma conta separada em nome da securitizadora, ao invés de caírem na conta do empreendedor.

Essa garantia é fundamental para o funcionamento dos CRIs pulverizados, pois garante que o fluxo seja pago independente da saúde financeira da empresa devedora. Um exemplo prático dessa garantia pode ser observado quando um dos devedores do fundo RECR11 entrou em recuperação judicial, mas o fundo seguiu recebendo as parcelas do CRI.

Fonte: Relatório Gerencial RECR11

É importante mencionar aqui que no episódio da GPK x Hectare essa garantia foi revogada por 60 dias na justiça a pedido da Gramado Parks, demonstrando a insegurança jurídica existente no Brasil.

 

2º) Cota Sênior/Subordinada: Os detentores das cotas Sênior recebem o dinheiro primeiro do que os que possuem cotas Subordinadas, estes últimos começam a receber somente quando todos os da série Sênior tiverem recebido. Esse esquema é representado na figura abaixo (Créditos ao Canal FII Fácil):

Logo, se um fundo quer ser mais conservador basta adquirir mais cotas Sênior, que possuem menor risco de crédito (e menor rentabilidade).