Todo FII tem seus defeitos #142: FIIB11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Administrador Banco Daycoval: não tenho relatos se presta um bom serviço nos informes de rendimento. Conheça minha blacklist de custodiantes e dicas para não passar raiva na declaração de I.R. nos artigos abaixo:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/03/blacklist-custodiantes.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/como-nao-passar-raiva-na-declaracao-do.html

1.2. Duas empresas permanecendo no complexo industrial sem contrato demonstra que o poder de negociação se encontra nas mãos dos inquilinos. Além de que essa situação estimula outros inquilinos a querer tal benesse, algo que reduz a segurança da renda dos cotistas

1.3. Desindustrialização do Brasil parece ser um processo irreversível;

1.4. “Mono-imóvel”, ou melhor dizendo, mono-local;

1.5. Histórico de inquilinos problemáticos. E é muito provável que os problemas continuem a aparecer, pois aparentemente os inquilinos são de pequeno porte, logo são mais frágeis financeiramente e não tem um nome a honrar (simplesmente quebra e abre outra empresa com o CPF de um parente)

1.6. Fundo fazendo obras relevantes para os novos inquilinos, mais uma demonstração de pouco poder de negociação do fundo. Concordo que é melhor fazer as adequações para o inquilino do que vacância, mas esse é um sinal inequívoco de que o fundo precisa “bajular” os inquilinos, já que esses custos geralmente são arcados pelo locatário

1.7. Concentração na indústria metal mecânica

1.8. Grande rotatividade de inquilinos, facilmente detectável pela variação da taxa de vacância.

Todo FII tem seus defeitos #141: KCRE11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Não considero um índice de cobertura de 1,00x no Mezanino como algo saudável, esse valor significa que não há gordura alguma e talvez as séries subordinadas não estejam recebendo integralmente as parcelas

1.2. Garantias residências são muito mais susceptíveis a judicialização em caso de alienação (tomar o imóvel dado em garantia);

1.3. Demora no repasse da inflação, já que considera os índices de 2 e 3 meses anteriores

1.4. Utilização de alavancagem via compromissadas, que tem custo em CDI, em um fundo exclusivamente IPCA, algo que pode gerar descasamentos negativos (ou positivos). No momento em que escrevo (CDI alto e deflação), o impacto deve estar sendo negativo;

1.5. Não há informações quanto a porcentagem de imóveis performados dados em garantias. Acredito que o percentual seja bem elevado, mas seria uma boa informação a ser acrescentada;

1.6. Não há coobrigação TOTAL da Creditas quanto aos créditos vendidos, ou seja, ela não se responsabiliza pelos créditos vendidos. Apesar do sistema de subordinação criar um alinhamento, o que não significa que a empresa possa empurrar créditos podres para os CRIs

Todo FII tem seus defeitos #140: PORD11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Custodiante Oliveira Trust consta na minha Blacklist pela dor de cabeça que me deu em UBSR11 (atual RECR11). A seguir deixo essa lista e algumas dicas para não passar raiva na declaração:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/03/blacklist-custodiantes.html

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/02/como-nao-passar-raiva-na-declaracao-do.html

1.2. Do jeito que está escrito no relatório gerencial da a entender que a Taxa de performance é sobre apenas o Yield do IMA-B, ao invés de IPCA + Yield (Contribuição do usuário Hauer do ClubeFII)

1.3. Investimentos em FIIs representam 6% do PL e caixa 9%, mesmo passado bastante tempo desde a última emissão, reduzindo o potencial de ganho do fundo;

1.4. CRI Arena MRV, o principal ativo do fundo com quase 8% do PL, não conta com alienação fiduciária e está relacionado um clube de futebol (Atlético-MG) e como deve ser de conhecimento de muitos, times de futebol no Brasil possuem um desequilíbrio financeiro gigantesco, gastando muito mais do que arrecadam e com pouca visão de longo prazo

1.5. Sem informações quanto ao LTV dos CRIs;

1.6. Ausência de meios para avaliar a saúde financeira dos CRI Pulverizados. Na verdade, não há informação alguma sobre tais CRIs, nem mesmo localização, qual a garantia (loteamentos ou imóveis), inadimplência, etc.

1.7. CRI Alphaville, 5% do PL, não conta com alienação fiduciária e se trata de uma empresa listada em bolsa com prejuízos recorrentes e patrimônio líquido negativo

https://www.fundamentus.com.br/detalhes.php?papel=avll3

1.8. Em 2021 o fundo chegou a estar com 7% do PL em um CRI Pré-fixado de 10% a.a., sendo que a inflação já beirava os 9% e os juros futuros ultrapassavam os 10%. Tal CRI ainda se encontra na carteira, mas com uma porcentagem bem menor. (Contribuição do usuário Hauer do ClubeFII)

1.9. Já realizou emissão abaixo do VP e com altas taxas de emissão (Contribuição do usuário Hauer do ClubeFII).

Todo FII tem seus defeitos #139: GAME11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Relatório Gerencial não consta uma informação primordial para os cotistas: a Taxa Média dos CRIs. Tal informação deve ser omitida porque está muito baixa, vide os vários CRIs com taxas magras e o gestor ressaltando que está girando ativos para aumentar a taxa média do fundo;

1.2. Custódia pelo Banco Daycoval, empresa que não conheço como é o serviço prestado na entrega dos informes de rendimentos;

1.3. Possui CRIs excessivamente High Grade, como o CRI Vitacon, que conta com quase 10% do PL e não possui uma remuneração muito boa (CDI + 2,33%), que após taxas de administração sobra um prêmio muito pequeno para o cotista

1.4. Vários CRIs com prêmio inferior a 6%, taxa que não considero muito atraente;

1.5. Possui algumas posições concentradas, mas como se trata de um fundo High Grade isso gera menos problemas;

1.6. Não considero o trabalho do gestor no outro FII da casa (GALG11) como positivo, pois se trata de um fundo de tijolos com contratos atípicos em que a renda está estagnada a quase 2 anos.

Todo FII tem seus defeitos #138: NCRA11

1. Defeitos/riscos:

1.1. CRAs com pagamento trimestrais, semestrais e anuais fazem com que os rendimentos sejam irregulares;

1.2. Apenas 21% dos CRAs contam com garantias reais, ou seja, alienação fiduciária de imóveis ou terras. Infelizmente esse é um problema crônico da indústria de FIAgros atualmente. Como o fundo é pequeno essa porcentagem pode mudar bastante com novas emissões, tanto pra mais, quanto pra menos;

1.3. Cessão de Recebíveis com Razão pouco acima do Saldo Devedor, geralmente 110% ou 115%, ou seja, pouca gordura de cobertura dos CRAs. Importante ressaltar que em outros fundos essa porcentagem é similar e ainda estou aprendendo sobre o funcionamento CRA Pulverizados. Logo, ainda não posso “cravar” que essa seja uma porcentagem alta ou baixa, independente disso, não permitir um acompanhamento mensal pelo cotista pode ser considerado outro defeito

1.4. Alta concentração em poucos CRAs. O fundo é pequeno, então esse problema pode ser facilmente resolvido com uma ou duas emissões e o gestor já deixou claro que tem a intenção de limitar a concentração a 5% do PL

Todo FII tem seus defeitos #137: VCRI11

1. Defeitos/riscos:

1.1. 4% do PL investido em outros fundos imobiliários, que sequer são citados no relatório gerencial

1.2. Gestão Vinci em alguns momentos demonstrou muita pressa em realizar novas emissões;

1.3. Fundo negociado abaixo do VP e a Vinci já fez emissões abaixo do VP, como por exemplo, em VISC11 (2 vezes);

1.4. CRI Casa & Vídeo: não conta com alienação fiduciária e o devedor é uma varejista, setor que frequentemente empresas pequenas, médias e até mesmo grandes entram em falência;

1.5. IPO do fundo aconteceu em maio/2022 e o fundo carrega CRIs com taxas bem aquém para o cenário atual, como CRI Direcional (IPCA + 5,5%), CRI CHP (IPCA + 6,2%), CRI Cassol (IPCA + 5,5%), dentre outros.

"Long and Short" com FIIs: VSLH11 e EGAF11 I

Contexto: SELIC em 13,75% fazendo com que FIAgros tenham rendimentos muito elevados e FIIs de papel tenham rendimentos magros devido a deflação do IPCA em julho, agosto e talvez em setembro.

 

Introdução:

Hoje pela manhã vi o fundo EGAF11 sendo negociado por R$102,50, um excelente ponto de entrada, deu muita vontade de comprar, mas estava com o caixa zerado.

 

Foi então que decidi por utilizar uma estratégia que consiste em vender um FII que você espera ficar estável e utilizar o dinheiro para comprar um que você espera que vá subir.

 

No caso vendi VSLH11 que está com uma volatilidade bem baixa e não vejo margem para altas expressivas.

 

Operacional:

21/09/2022 (manhã): Venda 1300 VSLH11 a R$9,09

21/09/2022 (manhã): Compra 116 EGAF11 a R$102,50

 

21/09/2022 (tarde): Compra 1300 VSLH11 a R$9,04

21/09/2022 (tarde): Venda 116 EGAF11 a R$103,15

 

Resultado: 1300*(9,09 - 9,04) + 116*(103,15 - 102,50) = R$65,00 + R$75,40 = R$140,40

 

Considerações:

- Ambos os fundos possuem Data Com no 5º Dia Útil, mas o EGAF11 possui rendimentos trimestrais, então é de se esperar que ele reagisse melhor do que o fundo da RCap;

- Nesse exemplo consegui fechar a operação dentro do mesmo dia, mas nem sempre isso será possível;

- Ambas as pontas deram lucro, só que muitas vezes apenas uma das pontas reage conforme esperado;

- Existe a possibilidade de tudo sair diferente do esperado (VSLH11 subir e EGAF11 cair), então é necessário estar preparado para fazer uma troca de ativos por tempo indeterminado, algo que pra mim estaria OK, pois estaria trocando um ativo Ultra HY por um FIAgro com poucas garantias reais;

- Não fiz uma venda completa da minha posição em VSLH11;

- É recomendável começar a estratégia pela manhã, principalmente se envolver papéis com baixa liquidez.

Diário de um Trader de FIIs

Exemplo de uma troca perfeita

Condição inicial: 65 RRCI11 a R$85,00

Comentário: RRCI11 é um dos fundos High Grade com mais desconto, de forma que seus rendimentos sejam semelhantes aos High Yield

 

31/08: Rendimento de R$1,20/cota em RRCI11

Comentário: Rendimento excelente, mas dentro do esperado, após a Data Com caiu para a faixa dos R$84,00

 

09/09: Venda 65 RRCI11 a R$84,99

Comentário: Saída no mesmo ponto de entrada, condição ideal

 

09/09: Compra 60 VGIP11 a R$91,60

Comentário: VGIP11 é um fundo focado em IPCA, então vai sofrer bastante com as deflações recentes, mas a distribuição de setembro ainda levará em consideração a inflação de julho (0,67%). Então acreditava que o rendimento não seria horrível, mas reconheço que não foi uma entrada excelente. Entretanto era o que dava pra fazer no After Market.

Prós e Contras Regime Caixa x Lucro Contábil

1. Prós

1.1. Caixa

1.1.1. Mais conservador (só distribui o que realmente entrou no caixa);

1.1.2. Segura mais a distribuição durante quedas da inflação (menor volatilidade das distribuições);

1.1.3. Fundos com regime caixa geralmente trazem mais informações quanto as carências dadas aos CRIs.

 

1.2. Contábil

1.2.1. Repasse mais célere da correção monetária;

1.2.2. Maior previsibilidade de quando virá rendimentos bons ou ruins;

1.2.3. Não precisa dividir reservas acumuladas em CRIs com novas cotas em emissões;

1.2.4. Geralmente os gestores fazem menos reservas. Atenção, isso não é uma regra, varia muito de gestor para gestor.

Todo FII tem seus defeitos #136: VGIA11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Menos de 15% da carteira de CRAs (Coopeavi e Granol) conta com alienação fiduciária de imóveis ou terras e no começo do fundo essa porcentagem era ainda menor. Outro problema relacionado é a liquidez das garantias, que é muito difícil de determinar, como no caso dos CRAs Granol, que é um armazém de grãos em Augusto Prestana

1.2. Concentrações elevadas em alguns CRAs, como o Cotribá 1S e seus 21,56%, além de outros com mais de 10% do PL. Esse defeito será minimizado com as novas emissões que tem saído frequentemente

1.3. Aparentemente utilizam alavancagem via compromissadas. Eu considero positivo a utilização de alavancagens, quando bem estruturadas. Entretanto, este já é um fundo arriscado, se ele faz alavancagem, aumenta ainda mais o risco

1.4. Taxa de performance (10% do que exceder o CDI) que funciona como uma segunda taxa de gestão, já que o fundo sempre vai bater essa meta tendo uma carteira de CRAs com taxa média de CDI + 6,20%. Apesar disso, a relação Despesas/Receitas se encontra em aproximadamente em 5% no acumulado até julho, um valor extremamente baixo;

1.5. Nenhum dos CRAs contam com Rating;

1.6. Não explica como tem conseguido realizar uma distribuição que supera a Taxa Média do fundo (CDI + 6,20% x CDI + 8,45% nos últimos 6 meses), sendo que mesmo com alavancagem não considero viável aumentar tanto a distribuição;

1.7. Fundo de papel negociado com bastante ágio, algo para se tomar cuidado, ainda mais que as emissões são frequentes, que podem derrubar as cotações;

1.8. Emissões com alto custo (quase 4%);